ACTU COVID-19 et immobilier d’habitation : les questions qui se posent

En cette période inédite liée au COVID-19 et aux mesures qui en découlent, des questions se posent pour l'immobilier d'habitation.

Il s’agit de nombreuses questions en lien avec la situation de "crise" actuelle et relatives à un achat immobilier, à une fin de contrat de location, à un déménagement, au paiement du loyer etc.

Ainsi, vous êtes locataire et vous avez donné votre préavis, comment cela va-t-il se passer avec le confinement ?

Vous avez signé un compromis de vente avant le confinement, comment va se passer la suite ?

Vous êtes propriétaire et un nouveau locataire devait emménager : pouvez-vous rompre ou annuler le contrat de location sans préavis ?

Vous vous interrogez sur le paiement des loyers ? Est-il annulé, suspendu, reporté ?

Acheteur, vous avez signé un compromis de vente et vous vous demandez si vous pouvez "annuler" la vente ? ou encore ce que vous allez faire pour respecter la condition suspensive d'obtention de votre prêt alors que les Banques sont quelque peu "paralysées" par la période actuelle ?

Maître Louise BARGIBANT répond à vos questions légitimes.

L’objectif de cet article est d’apporter les réponses aux questions les plus courantes en la matière.

LOCATION

Je suis locataire, j’ai donné mon préavis et je devais quitter mon logement actuel pendant le confinement, que faire ?

En principe, nous le savons, il convient de quitter le logement au terme du préavis.

Néanmoins, la période actuelle n’incite pas au déménagement d’autant que seuls les déménagements « qui ne peuvent être reportés » sont en principe autorisés en respectant les gestes barrières et la règle de distanciation sociale (1m).

En pratique, il convient d’envisager une discussion avec votre bailleur en lui indiquant que, compte-tenu du contexte, il est préférable que vous restiez plus longtemps dans le logement (jusqu’à la fin de la période de confinement).

Si le bailleur est d’accord, il est opportun de signer (à distance notamment par échange mails) une « convention d’occupation précaire » qui vous permettra de rester temporairement dans le logement sous condition de payer une contrepartie financière (souvent égale aux loyers et charges).

Si le bailleur n’est pas d’accord et vous met en difficulté, il peut être utile de faire appel à l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur Le Logement) voire à un Avocat pour vous faire accompagner dans le cadre d'une discussion amiable avec le bailleur.

En tout état de cause, il faut savoir que si vous vous maintenez dans le logement sans convention d’occupation précaire signée avec le bailleur et, même si votre bail est arrivé à son terme (par votre congé), vous êtes toujours redevable d’une contrepartie financière laquelle est juridiquement une « indemnité d’occupation sans droit ni titre » (souvent équivalente au loyer et charges).

Vous devez donc payer l’équivalent du « loyer » (sauf meilleur accord avec le bailleur) jusqu’à la libération du logement matérialisée par la remise des clés.

Et quid si je n’emménage pas dans mon nouveau logement pour lequel j’avais signé un contrat de location, dois-je payer le loyer de ce nouveau logement ?

Vous aviez signé un nouveau contrat de location portant sur un autre logement avec une date d’effet qui tombe pendant la période du confinement...

La loi du contrat étant la loi des parties (force obligatoire du contrat), vous devez payer le nouveau loyer (et éventuelles provisions sur charges).

Néanmoins, si vous ne pouvez pas emménager dans ce nouveau logement, il est préférable de trouver un accord amiable avec le bailleur de ce nouveau logement afin de décider ensemble d’un report de la date d’effet du contrat de location et donc du paiement du loyer.

Côté bailleur, sachez que même si ce nouveau locataire ne peut pas emménager, vous ne pouvez pas rompre unilatéralement son bail sans préavis (sauf accord amiable avec le locataire).

Enfin, si aucune disposition légale ou réglementaire ne prévoit la « suspension » des loyers d’habitation, il est préférable d’analyser la situation au cas par cas et d’envisager dans certains cas un report ou étalement de loyers.

Est-ce je peux réaliser un état des lieux d’entrée ou de sortie de mon logement en période de confinement ?

Pour rappel, l’état des lieux d’entrée et celui de sortie sont très importants car ils vont permettre (par comparaison entre les deux documents) de déterminer la responsabilité du locataire ou non dans d’éventuelles dégradations (imputation sur dépôt de garantie voire action judiciaire en paiement des dégradations).

Il est donc primordial de dresser un état des lieux contradictoire (en présence des deux parties) à l’entrée comme à la sortie car, en cas de différend, la comparaison de ces deux états des lieux permettra d’établir les responsabilités.

L’état des lieux peut se faire à l’amiable ou par à défaut par Huissier de Justice.

Il faut savoir qu’il n’est pas interdit de réaliser un état des lieux du logement actuellement à condition de respecter les gestes barrières ainsi que la distanciation sociale (1m).

Toutefois, en pratique, il serait opportun de repousser, amiablement avec le bailleur, l’établissement de l’état des lieux à la fin du confinement.

En tout état de cause, vous pouvez également faire appel à un Huissier de Justice (s’il est disponible) pour l'établir voire faire un état des lieux « par voie dématérialisée" (c’est-à-dire par échange de photographies, vidéos etc).

Néanmoins, il convient de ne pas réaliser trop à la légère ce document au risque d’en payer plus tard les conséquences si vous n’arrivez pas à « prouver » (notamment pour le locataire, il faut se prémunir de preuves de l’état du logement à sa sortie).

Est-ce que je peux actuellement être « expulsé » de mon logement ?

Il faut savoir qu’en France existe la « trêve hivernale ».

Il s’agit d’une période – se déroulant du 1er novembre au 31 mars  – pendant laquelle les procédures d’expulsion ne peuvent pas être exécutées (elles sont suspendues).

Compte-tenu des consignes de confinement actuelles, il a été décidé par ordonnance de reporter la fin de la trêve hivernale au 31 mai 2020.

Ainsi, vous ne pouvez pas être expulsé de votre logement (même si une décision de Justice a prononcé la résiliation du bail et a ordonné votre expulsion) avant le 31 mai 2020.

Attention toutefois, la trêve hivernale n’est pas applicable aux personnes qui sont entrées sans droit ni titre dans le logement d'autrui par voie de fait.

Enfin et pour rappel, en tout état de cause, une expulsion ne peut résulter que d’une décision de Justice préalable l’ordonnant.

Comment cela se passe t-il s’agissant des assemblées générales de copropriété qui devaient se réunir pendant la période de confinement ?

Toutes les assemblées générales de copropriétaires qui devaient se tenir depuis le 12 mars 2020 sont reportées jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire sauf bien sûr si une assemblée générale à distance peut se tenir et que cette possibilité était prévue par le règlement de copropriété (très rare en pratique).

Sont reportés les changements de syndic et les mandats des syndics en place sont prorogés dans les mêmes conditions pour éviter que les copropriétés ne se retrouvent sans syndic et donc dans l’illégalité...

 

ACHAT IMMOBILIER

J’ai signé un compromis de vente, l’acte authentique devait être signé chez le Notaire pendant la période de confinement, comment cela va-t-il se passer ?

Le télétravail s’est déployé chez les Notaires et si les offices ne doivent plus recevoir de public, les signatures d’actes à distance sont possibles.

En effet, un décret récent permet de déroger temporairement à l'exigence de la présence physique chez le Notaire pour la réalisation des actes notariés jusqu'à un mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire.

Ce décret autorise le notaire à "instrumenter à distance en recueillant le consentement des parties par voie dématérialisée, par un système de communication à distance qui garantit l'identification des parties, l'intégrité et la confidentialité du contenu".

Il s’agit de la signature électronique.

Il convient donc de vous renseigner auprès de votre Notaire car si la signature électronique est juridiquement possible, elle est parfois techniquement impossible (si le Notaire n’a pas l’équipement nécessaire).

Dans tous les cas, il conviendra de trouver une solution avec le Notaire (envisager un report si la signature électronique n’est pas possible) car vous n’êtes pas autorisé à vous déplacer chez le Notaire en période de confinement.

J’ai signé un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt mais j’ai peur de ne pas respecter le délai de la condition suspensive car les Banques tardent à me répondre, que faire ?

Pour rappel, l’article L. 313-41 du code de la consommation prévoit que, lorsque l’achat d’un immeuble d’habitation par un consommateur est financé par un crédit, il « est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement » et que « La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois ».

L'ordonnance du 25 mars 2020 a prévu un « rallongement » de certains délais qui expirent pendant la période d'état d'urgence sanitaire. Toutefois, ces allongements de délais ne s'appliquent qu'aux délais légaux c'est-à-dire prévus par la loi (seule la catégorie des délais légaux étant protégée par cette ordonnance, la seconde catégorie des délais contractuels n'étant pas protégée).

Sur ce point, au lendemain de l'ordonnance du 25 mars 2020, la doctrine avait d'abord interprété les dispositions de cette ordonnance de prorogation de délais comme s'appliquant aux conditions suspensives légales (d'un mois car prévue par le Code de la consommation) et comme ne s'appliquant pas pour la partie contractuelle du délai lorsque les parties avaient allongé le délai de la condition suspensive prévu par la loi à 45 ou 60 jours puisqu'il ne s'agissait plus en l'espèce d'un délai légal mais contractuel ...

Néanmoins, une « fiche technique » de la direction des Affaires civiles et du sceau du 16 avril 2020 a précisé que " les conditions suspensives d’obtention d’un prêt dont le délai de réalisation arrive à échéance pendant la période juridiquement protégée ne sont pas prorogées ".

En effet, le Ministère de la Justice considère que la condition suspensive de l'article L. 313-41 du Code de la consommation reste d'origine contractuelle : "Il n’en va pas différemment pour la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue à l’article L. 313- 41 du code de la consommation. Cette condition suspensive reste en effet d’origine contractuelle, même si la loi aménage cette condition. La loi prévoit seulement qu’en cas de financement de la vente par un prêt, l’obtention de ce prêt doit être une condition suspensive du contrat. Pour autant la condition reste contractuelle ; en outre la loi impose seulement un délai minimal pour l’accomplissement de cette condition, fréquemment allongé contractuellement. Au demeurant le mécanisme de la condition suspensive n’est pas un acte prescrit par la loi ou le règlement à peine de sanction."

Ainsi, il n'y a "finalement" pas d'allongement de délais des conditions suspensives 

En tout état de cause, en cas de difficultés d'obtention du prêt par l'acquéreur dans le délai contractuel, il faut garder à l'esprit la jurisprudence selon laquelle le vendeur qui n'a pas mis en demeure l’acquéreur de présenter un accord de prêt dans la durée du compromis, et même après que le terme contractuel ait été dépassé, ne peut se prévaloir de la caducité.

Et, si je décide de renoncer à mon achat immobilier en cette période si particulière ?

Il est possible de « se rétracter » sans frais d’un achat immobilier mais uniquement si vous êtes acquéreur non-professionnel et que vous êtes toujours dans le délai légal de « rétractation » (ou réflexion).

En effet le Code de la construction et de l’habitation prévoit un droit de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte « ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ».

A ce titre, il convient de noter que le point de départ de ce délai, lorsqu'il "tombait" dans la "période juridiquement protégée" (soit entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré) semblait être prorogé (+1 mois à la cessation de la déclaration d'état d'urgence sanitaire) par une ordonnance du 25 mars 2020 portant prorogation de différents délais sans en exclure le délai de rétractation.

De nombreux commentateurs et notamment le CRIDON - Centre de recherches, d'information et de documentation notariales - allaient dans le sens d'une prorogation du délai de rétractation.

Mais, suite (certainement) au mécontentement de professionnels de l'immobilier, une nouvelle ordonnance du 15 avril 2020 prévoit désormais expressément que : "L'article 2 de la même ordonnance [celle du 25 mars 2020] est complété par un alinéa ainsi rédigé : « Le présent article n'est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d'argent en cas d'exercice de ces droits. »
Cette modification de l'article 2 a un caractère interprétatif."

Ainsi, le droit de rétractation qui "tombe" dans la période juridiquement protégée (entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré) n'est "plus" prorogé et reste de dix jours.

Toutefois, il risque d'y avoir un important débat juridique pour les bénéficiaires d'un droit de rétractation entre le 25 mars et le 15 avril 2020 qui "ont raté le coche" en ayant légitimement pu croire, avec l'ordonnance du 25 mars 2020, que leur droit de rétractation était prorogé et qui ont finalement "appris" par ordonnance du 15 avril 2020 que le droit de rétractation figurait finalement dans la liste des "exceptions" aux prorogations de délais ... 

On peut s'interroger sur la sécurité juridique d'un tel retournement de situation ...

A noter aujourd'hui que, pour se soustraire opportunément du débat, il est indiqué dans le rapport du Président de la République accompagnant l'ordonnance du 15 avril dernier que l'exclusion du droit de rétractation résultait déjà du texte initial et que la modification de l'article 2 du 25 mars dernier n'a qu'un caractère interprétatif...

On doutera toutefois de la justesse de la première affirmation et de l'opportunité de la seconde ...

A ce débat juridique s'ajoutera également un débat relatif au principe de non-rétroactivité des actes administratifs (le Conseil d'Etat annulant les actes réglementaires ayant des effets pour le passé au motif qu’ils sont entachés d'une incompétence ratione temporis...)

Acheteur, puis-je invoquer la crise du COVID-19 pour annuler une vente immobilière ?

Ni l’acheteur ni le vendeur ne peuvent « annuler » un achat ou vente immobilière au motif de la crise du COVID-19.

Le processus d’achat et de vente doit se poursuivre - sauf accord entre les parties - en respectant les droits et obligations de chacun avec, comme évoqué ci-dessus, certaines prorogations de délais.

Si vous êtes hors du délai de rétractation et que vous vous rétractez pour cause de crise du COVID-19, vous risquez d’être condamné à la clause pénale (souvent égale à 10% du prix de vente) de l’acte de vente.

Du côté du vendeur, il en est de même avec le risque de se voir assigner en réalisation forcée de la vente...

Vous avez des interrogations en lien avec mon article ou vous souhaitez que je vous conseille ou vous assiste dans un dossier : vous pouvez me contacter.

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