Vente d'un local commercial : priorité au locataire !

Le parc immobilier français ne constitue pas un ensemble homogène. Si l’affirmation est vraie d’un point de vue architectural ou encore économique, elle se vérifie également sur le terrain juridique. La raison est simple : tous les biens n’ont pas la même destination. Alors que certains immeubles sont destinés à un usage d’habitation et que d’autres ont une vocation agricole, d’autres encore ont une finalité commerciale. Seuls ces derniers seront appréhendés dans le cadre de cet article. 

Évidemment, un local commercial peut être personnellement occupé par son propriétaire. La solution est logique. Mais bien souvent, en pratique, le local en question sera donné à bail à un locataire (ou à un "preneur "). Ce dernier y exploitera alors un fonds de commerce pour y faire fructifier une activité commerciale ou artisanale.

Propriétaire-bailleur et locataire seront donc liés par un bail commercial, contrat dont le statut, très spécifique, est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Cette spécificité n’est pas le fruit du hasard. Elle s’explique notamment par le souci de sauvegarder l’existence et l’exploitation d’un fonds de commerce à tel endroit, car cette localisation géographique est souvent essentielle pour fidéliser les clients, stratégique pour attirer les chalands.

C’est également cet impératif qui, d’une certaine façon, a expliqué la création, avec la loi dite PINEL, d’un droit de préemption au bénéfice du locataire, dès lors que le propriétaire-bailleur du local envisage la vente de celui-ci.

Le législateur a ainsi souhaité donner l’opportunité au locataire de racheter les murs au sein desquels son activité prospère.

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Achat sur plan et retards de livraison : quelle indemnisation ?

« Faire construire » son logement est un rêve pour beaucoup qui peut parfois relever du parcours du combattant.

Au début du processus, c’est le choix de la figure contractuelle adaptée qui pose question.

Juridiquement en effet, l’expression « faire construire » cache des réalités bien différentes : Vente à terme, Contrat de Construction de Maison Individuelle (ci-après CCMI) avec ou sans fourniture de plan, Contrat de promotion immobilière ou encore Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (ci-après VEFA).

L’opération se complexifie encore davantage lorsque l’on sait que ces contrats, bien que différents, possèdent des régimes juridiques souvent très proches, qui parfois même, s’enchevêtrent sur certains aspects.  

Puisque cet article a pour ambition de ne traiter que de la VEFA, il ne s’agira pas ici de revenir sur cette diversité, ni sur les subtilités juridiques qui créent les frontières entre chaque contrat. 

A la fin du processus, c’est la question de la livraison qui resurgit de manière inéluctable puisque, bien souvent en pratique, les chantiers accusent des retards plus ou moins importants. Or, ces retard rejaillissent nécessairement sur la date de livraison du bien elle-même. Les projections de l’acheteur sont alors contrecarrées, son emploi du temps est décalé. Et si, on le conçoit aisément, c’est la déception qui le gagne alors, d’autres conséquences, notamment financières, sont susceptibles de lui causer préjudice.

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Créancier trop gourmand : gare au cautionnement disproportionné !

Lorsqu’il octroie un crédit, le créancier le fait rarement à titre gratuit. En clair, il cherche à être remboursé. Au fond, quoi de plus légitime.

Le droit français place alors le créancier dans une situation qui, en apparence, semble confortable. Il est, dit-on, un créancier chirographaire qui dispose, à l’égard du débiteur, d’un droit de gage général.

« Quiconque s'est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir » (article 2284 Code civil). Sur le fondement de ce texte, le créancier est donc autorisé à poursuivre le débiteur et réclamer le paiement de sa créance sur l’ensemble des biens qui composent son patrimoine.

En réalité, la position du créancier chirographaire n’est pas très sécurisante, et ce pour deux raisons :

Premièrement, parce qu’elle est partagée par tous les créanciers, sans exception. Tous sont donc en concours, sur un pied d’égalité si bien que, le cas échéant, tous sont invités à se servir sur la même assiette de biens et à se les partager entre eux. 

Ensuite, cette position est la traduction juridique de l’adage « premier arrivé, premier servi ». Seul le plus diligent de tous les créanciers a donc une chance de se faire payer la totalité de sa créance…

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Abus de majorité : conditions, preuves et actions

A l’instar de ce qui se passe dans les sociétés politiques, les sociétés civiles ou commerciales peuvent mettre à jour des rapports de force, des logiques de pouvoir. La réflexion philosophique est alors bien connue : « Tout homme qui a du pouvoir est porté à en abuser ». A l’analyse, cela vaut tant pour les sociétés politiques que pour les sociétés civiles ou commerciales, ci-après dénommées, par commodité, « sociétés ».

Dans le cadre d’une société, en échange d’une participation matérialisée par des apports, chaque associé ou actionnaire récupère une fraction du capital social de la société.

Celle-ci ouvre alors droit, pour les associés/actionnaires, à des prérogatives politiques. Concrètement, ils se voient accorder le droit de décider de la marche que devra suivre la société ou, plus juridiquement, du droit de participer aux assemblées générales et d’y voter les délibérations sociales.

Ce droit de vote est un attribut essentiel dont doit pouvoir jouir tout associé/actionnaire. 

En principe, chaque associé/actionnaire a donc voix dans la conduite d’une société. En revanche, tous n’ont pas le même poids décisionnel dans les assemblée puisqu'en principe (clé de répartition normale) chacun dispose d’un nombre de voix (et donc d’un pouvoir) proportionnel à la quotité de capital social qu’il possède.

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Compromis de vente et défaut d'obtention du prêt : quelles conséquences ?

En matière immobilière, l’échange des volontés des parties à une vente est rarement instantané et s’inscrit le plus souvent dans la durée.

En pratique, les parties mettent en effet en place un processus de formation de la vente en signant de véritables contrats que l’on nomme ‘’avants-contrats’’ ou ‘’contrats préparatoires’’.

L’un des contrats préparatoires les plus usités est la promesse synallagmatique de vente aussi appelée ‘’compromis de vente’’.

Le compromis de vente formalise un accord de principe et un consentement réciproque entre le vendeur et l’acheteur d’un bien : le premier s’engage à vendre un bien donné, à un prix donné, le second s’engage à acheter le bien donné et d’en payer le prix.

Mais, il ne faut pas s’y méprendre, la promesse de vente n’est pas toujours et directement la vente en elle-même car bien souvent, elle prévoit une modalité particulière qui fait obstacle à la perfection immédiate de celle-ci.

Ainsi, les parties peuvent convenir de la vente d’un bien, sous la condition suspensive de l’obtention, par l’acquéreur, d’un prêt bancaire pour le cas où ce dernier ne disposerait pas des fonds suffisants lui permettant d’acquérir le bien, sans le concours d’un crédit.

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Vice caché et immobilier ancien : les règles à connaître

L’immobilier ancien continue de séduire. Maison « de caractère », « avec cachet » ou « pleine de charme », les expressions ne manquent pas pour désigner ce type de biens.

Il faut toutefois garder à l’esprit que le temps qui passe marque l’immobilier de son sceau. Pire, il peut le grever de défauts dont les réparations sont susceptibles d’alourdir considérablement la facture d’acquéreurs alors désenchantés. 

Ces désordres ou malfaçons peuvent être qualifiés de vice cachés qui, en vertu du droit commun, doivent être garantis par le vendeur.

Si cela parait simple à première vue, la réalité juridique est toutefois plus complexe car des conditions doivent impérativement être remplies pour que la garantie des vices cachés soit effectivement déployée.

De plus, cette garantie ne joue pas pour tous les immeubles (notamment pour les ventes faites par autorité de justice ou les ventes d’immeubles à construire disposant d'autres dispositifs de garantie). 

En revanche, elle peut a priori s’appliquer si l’acquéreur achète un immeuble dont la construction est datée de moins de 10 ans.

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Vente immobilière : à quelles conditions l'agent immobilier peut-il toucher sa commission ?

Lorsqu’un propriétaire envisage la vente de son bien immobilier, il peut tenter de le vendre par soi-même mais l’ampleur de la tâche peut s’avérer chronophage (diffusion d’une annonce attractive, estimation de la valeur du bien, sélection des candidats aux meilleurs dossiers, organisation des visites, réunion des pièces et diagnostics obligatoires, négociation avec les candidats acquéreurs, organisation du compromis de vente).

Il peut alors décider de faire appel à un agent immobilier.

Dans cette hypothèse, vendeur et agent immobilier vont se lier par un mandat de vente, contrat au sein duquel le vendeur agit en qualité de mandant et l’agent immobilier en qualité de mandataire.

Pour le travail qu’il effectuera, l’agent immobilier aura droit à une rémunération : ce sont les "frais d’agence’" ou, plus juridiquement, la commission de l’agent immobilier.

Des conditions strictes sont toutefois exigées pour que l’agent immobilier puisse effectivement prétendre au versement de sa commission.

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IMMOBILIER-CONSTRUCTION : comment se déroule une expertise judiciaire ?

Lorsqu’un litige porte sur des points techniques, le Juge peut solliciter les éclairages d’un technicien.

C’est là que l’expertise judiciaire intervient et il faut savoir que dans la grande majorité des litiges d’immobilier-construction, une expertise judiciaire sera nécessaire afin qu’un technicien se penche sur la question de la consistance des désordres, de leurs causes et des responsabilités envisageables.

En résumé, l’expertise judiciaire est une mesure d'instruction confiée par le juge à un expert qui doit procéder à des investigations complexes, en vue de lui fournir, sur des questions de fait, des informations de nature technique lui permettant de trancher le litige.

Mais, concrètement, comment se déroule une expertise judiciaire ?

L’objectif de cet article est de vous apporter quelques éclaircissements relatifs au déroulement d’une expertise judiciaire.

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Achat immobilier : droit de rétractation et condition suspensive de prêt à l’épreuve du COVID-19

En cette période inédite liée au covid-19 et aux mesures de confinement qui en découlent, des questions se posent pour les personnes ayant signé un compromis de vente pour un achat immobilier.

En effet, à l’heure où les délais bancaires sont allongés et les offices de notaires pas toujours équipés pour une signature à distance, quelques maillons de la chaîne d’un achat immobilier sont paralysés.

Les projets immobiliers risquent de prendre plus de temps...

On peut alors légitimement se poser la question de la prolongation de certains délais liés à un achat immobilier déjà enclenché notamment par la signature d'un compromis de vente.

L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a prévu un aménagement des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire.

L'objectif de cet article est de faire le point sur ces nouveaux délais notamment s'agissant du droit de rétractation et de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.

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Concurrence déloyale : réagir au détournement de clientèle

En France, le commerce est régi par les principes de liberté du commerce et de l’industrie et de libre concurrence.

Dans notre économie moderne, la loi, favorable au « progrès économique », autorise toute entreprise à rechercher librement sa clientèle.

Mais le principe de libre concurrence n’autorise pas tout... et n’importe quoi.

Notamment, les entreprises ne sont pas autorisées à utiliser des procédés contraires aux usages loyaux du commerce pour nuire à un concurrent.

La réglementation de la libre concurrence permet ainsi de poser des limites à la libre concurrence.

Cette réglementation résulte de dispositions nationales ou communautaires (pratiques anticoncurrentielles) mais résulte surtout du droit commun par référence aux règles de la responsabilité civile.

A ce titre, le « détournement de clientèle » va relever des actes déloyaux constitutifs d’une faute sanctionnable au titre de la concurrence déloyale.

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Immobilier : les étapes clés de l’achat sur plan (VEFA)

L’achat sur plan (ou vente en l’état futur d’achèvement) d’un logement neuf est un beau projet qui peut parfois virer au cauchemar.

Aussi, avant de s’engager dans un tel achat, il convient de bien connaître ses droits et les étapes clés de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Au préalable, il faut savoir que par le mécanisme de VEFA, le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol alors que les ouvrages à venir deviendront la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.

De son côté, l'acquéreur sera tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le transfert des risques ne s'opère donc sur le bien acquis que lors de la livraison des immeubles construits, et avant celle-ci les risques pèsent sur le vendeur.

Si vous avez trouvé un programme immobilier qui vous intéresse, soyez exigeants et n’hésitez pas à vérifier certains points afin d’éviter quelques pièges.

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Abandon de chantier par l’entrepreneur : quels sont vos recours ?

Vous avez confié les travaux de réalisation de votre maison à un entrepreneur et celui-ci a déserté le chantier du jour au lendemain …

En effet, les travaux de votre maison ne sont pas terminés conformément au terme contractuellement convenu (dans le contrat, dans le devis ou dans le bon de commande signé) ou encore les travaux ne sont toujours pas terminés alors qu’aucun délai contractuel n’était prévu mais le délai semble anormalement long …

Vous n’êtes pas sans recours mais il faut agir en respectant des règles précises.

L’abandon de chantier ne doit pas être confondu avec la simple interruption temporaire de chantier.

En effet, il se distingue du simple arrêt temporaire de chantier et se caractérise par une interruption injustifiée et une durée anormalement longue des travaux.

Cet article vous expose les réflexes à avoir dans ce cas de figure. 

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RDV de consultation avec Me Louise BARGIBANT : pourquoi et comment fixer RDV ?

Le rendez-vous de consultation, qu'il soit au Cabinet ou en ligne (par téléphone ou visioconférence), procure de nombreux avantages.

Tout d'abord, ce rendez-vous de consultation va vous permettre d'obtenir des conseils juridiques très rapidement : Me BARGIBANT s'engage à fixer le rendez-vous de consultation dans les meilleurs délais afin que vous puissiez bénéficier d'un service rapide.

Ce rendez-vous de consultation va également vous permettre de bénéficier d'une aide juridique précieuse : au cours du rendez-vous de consultation, vous pourrez poser toutes vos questions à Me BARGIBANT qui y répondra avec des éléments concrets afin que vous puissiez connaître vos droits, vos obligations ainsi que les procédures ou stratégies envisageables dans votre dossier. Contrairement à certaines offres d'internet et "forums juridiques", vous êtes assuré que la réponse provient d'un Avocat, acteur quotidien du monde juridique et judiciaire.

Ce rendez-vous de consultation obéit au principe de transparence tarifaire, vous permettant de maîtriser votre budget en connaissance à l'avance le prix de la consultation*. 

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Vente immobilière et délai de rétractation : un changement de cap au mépris de la sécurité juridique ?

Si certains professionnels de l’immobilier se félicitent de l’actuel « retournement de situation » [1] s’agissant de l’absence de prorogation du délai de rétractation en matière de vente immobilière à l’épreuve du COVID-19, cette modification au mépris de la sécurité juridique engendrera nécessairement de nombreux contentieux...

Ce 15 avril 2020, une nouvelle ordonnance « COVID-19 » [2] a opéré – subtilement – un changement de cap s’agissant du délai de rétractation des ventes immobilières en excluant cette fois-ci et expressément ce délai des délais prorogés par une précédente ordonnance du 25 mars 2020 [3] ...

Cette « modification » qualifiée opportunément de simple « modification interprétative » amène à des problématiques juridiques importantes notamment en matière de sécurité juridique et de non-rétroactivité des actes administratifs.

En pratique surtout, des personnes vont être lésées par ce « renversement de vapeur »...

En effet, quid de la situation des bénéficiaires d'un droit de rétractation entre le 25 mars et le 15 avril 2020 qui "ont raté le coche" ayant légitimement pu croire, avec l'ordonnance du 25 mars 2020, que leur droit de rétractation était prorogé et qui ont finalement "appris" par ordonnance du 15 avril 2020 que le droit de rétractation figurait dans la liste des "exceptions" aux prorogations de délais ?

Retour sur cette modification, ses conséquences pratiques et les difficultés qui vont en découler ...

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Louise Bargibant 2018 - Tous droits réservés - Avec la participation de Minucci Tech