Lorsqu’une personne occupe un bien immobilier (terrain, bâtiment, appartement, etc.) sans disposer d’un titre légal l’autorisant à le faire : elle devient un occupant sans droit ni titre.

Cet occupant n’a donc ni bail de location, ni acte de propriété, ni aucune autre autorisation officielle pour habiter dans les lieux.

Dès lors, celui qui occupe un logement sans aucun fondement juridique porte atteinte au droit de propriété, un droit pourtant fondamental et protégé par la Déclaration des Droits de l’Homme et du citoyen.

L’occupation sans droit ni titre est donc considérée comme illégale.

S'il est interdit de faire Justice soi-même : un propriétaire ne peut pas expulser de force l’occupant, il existe des solutions et des moyens légaux pour faire sortir cet occupant sans droit ni titre.

Le point avec cet article.

En matière de construction immobilière, l’apparition de désordres, malfaçons ou dommages postérieurs à la réception de l’ouvrage conduit fréquemment le maître d’ouvrage ou l’acquéreur à rechercher la responsabilité du constructeur ou du vendeur.

Or, la caractérisation précise de ces désordres – tant dans leur nature que dans leur étendue – suppose dans la majorité des cas le recours à une expertise technique, qu’elle soit amiable ou judiciaire.

Ni le juge ni les parties ne disposant des compétences techniques spécifiques en matière de bâtiment, il est donc souvent nécessaire de s’en remettre à un professionnel qualifié : « le sachant ».

Contrairement à l’expertise amiable, l’expertise judiciaire présente un caractère contradictoire et bénéficie d’une force probatoire supérieure. Elle est confiée à un expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel, garantissant ainsi son impartialité et sa compétence tant vis-à-vis du litige que des parties.

La mesure d’expertise peut être sollicitée in limine litis, avant toute action au fond (article 145 du Code de procédure civile), ou en cours d’instance, selon les besoins du débat (pour en savoir plus sur le fonctionnement de l’expertise judiciaire : n'hésitez pas à consulter notre article sur le déroulement d'une expertise judiciaire).

Pour autant, l’expertise judiciaire est loin d’être une simple formalité : sa conduite peut être longue, technique et parfois conflictuelle. Elle constitue une phase contentieuse à part entière, potentiellement technique et sujette à contestations.

Quels sont les droits et les leviers d’action des parties face aux difficultés de l’expertise ?

Le point sur le cadre de l’expertise judiciaire avec cet article.

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est encadré par un régime juridique protecteur pour le maître de l’ouvrage. Il impose notamment un échelonnement des paiements, régi par le Code de la construction et de l’habitation (CCH), afin de garantir une sécurisation des fonds versés.

Selon l’article R231-7 du CCH les appels de fonds sont échelonnés comme suit :

• 15% du prix total convenu à l’ouverture du chantier
• 25% quand les fondations sont terminées
• 40% lorsque la construction des murs est achevée
• 60 % à la mise hors d’eau
• 75 % à la mise hors d’air
• 95% à l'achèvement des travaux d'équipement

Quid du solde des 5% ?

Contrairement à une idée largement répandue, le solde du prix de 5 % n’est pas forcément dû à la réception du bien. Son exigibilité dépend des circonstances de la réception des travaux.

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Lorsqu'un bailleur veut voir partir son locataire, il peut envisager de lui donner congé.

Cette faculté est toutefois strictement encadrée car il ne pourra donner congé à son locataire que sous certaines conditions et dans des conditions de forme bien précises (Retrouvez notre article : "Bail d'habitation : Comment et dans quels cas donner congé à son locataire ?").

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le congé donné par le bailleur doit être justifié par l’un des trois motifs suivants :

• Le congé pour reprise du bail
• Le congé pour motif légitime et sérieux
• Le congé pour vente

Le congé pour vente est l’acte par lequel, le bailleur, notifie au locataire, sa volonté de mettre fin au bail lors de l’arrivée de son terme et ce, en raison de son intention de vendre le logement.

Ce congé doit respecter des conditions de forme et de fond indispensables afin de produire ses effets et permettre une reprise effective du logement par le bailleur.

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