Rédigé par Louise Bargibant le . Publié dans Articles.
Lorsqu’une personne occupe un bien immobilier (terrain, bâtiment, appartement, etc.) sans disposer d’un titre légal l’autorisant à le faire : elle devient un occupant sans droit ni titre.
Cet occupant n’a donc ni bail de location, ni acte de propriété, ni aucune autre autorisation officielle pour habiter dans les lieux.
Dès lors, celui qui occupe un logement sans aucun fondement juridique porte atteinte au droit de propriété, un droit pourtant fondamental et protégé par la Déclaration des Droits de l’Homme et du citoyen.
L’occupation sans droit ni titre est donc considérée comme illégale.
S'il est interdit de faire Justice soi-même : un propriétaire ne peut pas expulser de force l’occupant, il existe des solutions et des moyens légaux pour faire sortir cet occupant sans droit ni titre.
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En matière de construction immobilière, l’apparition de désordres, malfaçons ou dommages postérieurs à la réception de l’ouvrage conduit fréquemment le maître d’ouvrage ou l’acquéreur à rechercher la responsabilité du constructeur ou du vendeur.
Or, la caractérisation précise de ces désordres – tant dans leur nature que dans leur étendue – suppose dans la majorité des cas le recours à une expertise technique, qu’elle soit amiable ou judiciaire.
Ni le juge ni les parties ne disposant des compétences techniques spécifiques en matière de bâtiment, il est donc souvent nécessaire de s’en remettre à un professionnel qualifié : « le sachant ».
Contrairement à l’expertise amiable, l’expertise judiciaire présente un caractère contradictoire et bénéficie d’une force probatoire supérieure. Elle est confiée à un expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel, garantissant ainsi son impartialité et sa compétence tant vis-à-vis du litige que des parties.
La mesure d’expertise peut être sollicitée in limine litis, avant toute action au fond (article 145 du Code de procédure civile), ou en cours d’instance, selon les besoins du débat (pour en savoir plus sur le fonctionnement de l’expertise judiciaire : n'hésitez pas à consulter notre article sur le déroulement d'une expertise judiciaire).
Pour autant, l’expertise judiciaire est loin d’être une simple formalité : sa conduite peut être longue, technique et parfois conflictuelle. Elle constitue une phase contentieuse à part entière, potentiellement technique et sujette à contestations.
Quels sont les droits et les leviers d’action des parties face aux difficultés de l’expertise ?
Le point sur le cadre de l’expertise judiciaire avec cet article.
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Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est encadré par un régime juridique protecteur pour le maître de l’ouvrage. Il impose notamment un échelonnement des paiements, régi par le Code de la construction et de l’habitation (CCH), afin de garantir une sécurisation des fonds versés.
Selon l’article R231-7 du CCH les appels de fonds sont échelonnés comme suit :
15% du prix total convenu à l’ouverture du chantier
25% quand les fondations sont terminées
40% lorsque la construction des murs est achevée
60 % à la mise hors d’eau
75 % à la mise hors d’air
95% à l'achèvement des travaux d'équipement
Quid du solde des 5% ?
Contrairement à une idée largement répandue, le solde du prix de 5 % n’est pas forcément dû à la réception du bien. Son exigibilité dépend des circonstances de la réception des travaux.
L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le congé donné par le bailleur doit être justifié par l’un des trois motifs suivants :
Le congé pour reprise du bail
Le congé pour motif légitime et sérieux
Le congé pour vente
Le congé pour vente est l’acte par lequel, le bailleur, notifie au locataire, sa volonté de mettre fin au bail lors de l’arrivée de son terme et ce, en raison de son intention de vendre le logement.
Ce congé doit respecter des conditions de forme et de fond indispensables afin de produire ses effets et permettre une reprise effective du logement par le bailleur.
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Lors d’une vente immobilière, les acquéreurs sont amenés à être vigilants sur de nombreux points : vices cachés, diagnostics annexés, servitudes etc.
Nombreux sont ceux qui négligent toutefois de vérifier l’historique des travaux de nature décennale qui ont pu être réalisés sur le bien dans les dix ans précédant la vente.
Pourtant, les désordres générés par ces travaux n’apparaissent pas toujours immédiatement après leur réalisation et se révèlent souvent des années plus tard, alors que la propriété du bien aura déjà été transférée.
Le premier réflexe de l’acquéreur sera alors de se tourner vers le vendeur, mais il peut aussi demander des comptes à l’entreprise ayant réalisé les travaux à l’époque. Encore faut-il qu’elle soit toujours en activité. Parfois (et même souvent), l’acquéreur aura la mauvaise surprise de découvrir que l’entreprise en question a déposé le bilan …
L’acquéreur n’est toutefois pas sans recours et peut également faire appel à l’assurance décennale de l’entreprise. Néanmoins, la crainte du “dépôt de bilan” ne concerne pas que l’entrepreneur mais aussi son assureur. Qu’en est-il lorsque l’assureur décennal a fait l’objet d’une liquidation judiciaire comme ce fut le cas en 2020 pour une certaine compagnie basée à Gibraltar ? Cela réduit fortement les chances de voir un jour réparer les désordres décennaux par ladite compagnie...
Il est donc impératif de vérifier le caractère in bonis, tant de l’entreprise, que de son assureur, lors de la vente.
A ce titre, le rôle du notaire rédacteur de l’acte de vente est essentiel.
