Expertise amiable : quelle valeur probatoire dans un procès ?

Lors d’une procédure judiciaire, la preuve a toute son importance et c’est elle qui va déterminer l’issue du procès (retrouvez mon article "La Justice : une affaire de preuve, plus que de vérité").

Toutefois, dans certains cas, les preuves classiques (photographies, constats d’huissier notamment) vont être insuffisantes pour que le Juge soit « éclairé » car il aura besoin de disposer d’un « avis technique ».

C’est le cas en matière immobilière (vice caché, malfaçons, infiltrations, etc) où la preuve va justifier l’intervention d’un expert dans le cadre d’une expertise laquelle pourra être « judiciaire » ou « amiable ».

Lorsque l’expertise est ordonnée par le juge (qui peut être notamment le juge des référés), on dit qu’elle est « judiciaire ».

A défaut d’être ordonnée par un Juge, elle est « amiable » (on parle d’ailleurs plus justement d’ « expertise officieuse » ou d’ « expertise privée »).

Une expertise amiable, à la différence d’une expertise judiciaire, est diligentée à la requête de ceux qui le souhaitent (souvent réalisée à l’initiative d’une assurance). En clair, elle est diligentée par les parties elles-mêmes, voire par une seule d’entre-elles (expertise unilatérale) et l’expert amiable est choisi par les parties (et non par le Juge).

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Vente immobilière : l’obligation de délivrance conforme, c'est quoi ?

En matière de vente immobilière, le vendeur a trois obligations essentielles :

  • une obligation d’information (devoir d’informer l’acheteur des informations dont il a connaissance ou dont il est censé avoir connaissance compte tenu de sa qualité de professionnel de l'immobilier et qui sont nécessaires pour que l’acheteur s’engage en toute connaissance de cause) ;
  • une obligation de garantir le bien immobilier qu’il vend (garantie des vices cachés, garantie d’éviction),
  • une « obligation de délivrance conforme ».

L'obligation de délivrance conforme est souvent méconnue alors qu'il peut s'agir d'un fondement juridique très utile pour l'acheteur qui estime que le bien immobilier reçu du vendeur n'est pas celui "promis".

Quels sont les contours de cette obligation de délivrance conforme ? A partir de quand y-a-t-il manquement à l’obligation de délivrance conforme ? Comment s’apprécie un tel manquement ? Quelles sont les conséquences à tirer d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme ?

L’objet de cet article est de vous apporter des précisions sur cette obligation de délivrance conforme du vendeur.

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IMMOBILIER-CONSTRUCTION : comment se déroule une expertise judiciaire ?

Lorsqu’un litige porte sur des points techniques, le Juge peut solliciter les éclairages d’un technicien.

C’est là que l’expertise judiciaire intervient et il faut savoir que dans la grande majorité des litiges d’immobilier-construction, une expertise judiciaire sera nécessaire afin qu’un technicien se penche sur la question de la consistance des désordres, de leurs causes et des responsabilités envisageables.

En résumé, l’expertise judiciaire est une mesure d'instruction confiée par le juge à un expert qui doit procéder à des investigations complexes, en vue de lui fournir, sur des questions de fait, des informations de nature technique lui permettant de trancher le litige.

Mais, concrètement, comment se déroule une expertise judiciaire ?

L’objectif de cet article est de vous apporter quelques éclaircissements relatifs au déroulement d’une expertise judiciaire.

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RDV de consultation avec Me Louise BARGIBANT : pourquoi et comment fixer RDV ?

Le rendez-vous de consultation, qu'il soit au Cabinet ou en ligne (par téléphone ou visioconférence), procure de nombreux avantages.

Tout d'abord, ce rendez-vous de consultation va vous permettre d'obtenir des conseils juridiques très rapidement : Me Louise BARGIBANT s'engage à fixer le rendez-vous de consultation dans les meilleurs délais afin que vous puissiez bénéficier d'un service rapide.

Ce rendez-vous de consultation va également vous permettre de bénéficier d'une aide juridique précieuse : avant le rendez-vous, Me BARGIBANT vous fera remplir une fiche de renseignements et vous demandera de lui adresser les premiers éléments de votre dossier afin qu'elle puisse les étudier avec soin avant le rendez-vous dans l'objectif d'une meilleure efficacité du rendez-vous.

Au cours du rendez-vous de consultation d'une durée approximative d'une heure, vous pourrez poser toutes vos questions à Me BARGIBANT qui y répondra avec des éléments concrets afin que vous puissiez connaître vos droits, vos obligations ainsi que les procédures ou stratégies envisageables dans votre dossier.

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Compromis de vente : que se passe-t-il quand l’acquéreur refuse finalement d’acheter ?

En matière de vente immobilière et en pratique, avant la vente définitive chez le Notaire, un compromis de vente est signé entre les parties.

Ce compromis, souvent rédigé par un agent immobilier ou par un Notaire, doit être soigneusement rédigé.

Il est en quelque sorte un « contrat préparatoire » qui va permettre de constater les engagements réciproques des parties et notamment celui de vendre pour le vendeur et celui d’acheter pour l’acquéreur.

Bien souvent, il va fixer une « date butoir » c’est-à-dire une date à partir de laquelle il sera possible pour le vendeur de mettre en demeure l’acquéreur de réitérer l'acte authentique (de signer l’acte définitif chez le Notaire).

Ainsi, à partir de cette date, le vendeur pourra soit contraindre l’acquéreur à acheter (exécution forcée de la vente) soit poursuivre la résolution de la vente (en clair se délier du compromis) et solliciter des dommages-intérêts.

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Achat sur plan et retards de livraison : quelle indemnisation ?

« Faire construire » son logement est un rêve pour beaucoup qui peut parfois relever du parcours du combattant.

Au début du processus, c’est le choix de la figure contractuelle adaptée qui pose question.

Juridiquement en effet, l’expression « faire construire » cache des réalités bien différentes : Vente à terme, Contrat de Construction de Maison Individuelle (ci-après CCMI) avec ou sans fourniture de plan, Contrat de promotion immobilière ou encore Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (ci-après VEFA).

L’opération se complexifie encore davantage lorsque l’on sait que ces contrats, bien que différents, possèdent des régimes juridiques souvent très proches, qui parfois même, s’enchevêtrent sur certains aspects.  

Puisque cet article a pour ambition de ne traiter que de la VEFA, il ne s’agira pas ici de revenir sur cette diversité, ni sur les subtilités juridiques qui créent les frontières entre chaque contrat. 

A la fin du processus, c’est la question de la livraison qui resurgit de manière inéluctable puisque, bien souvent en pratique, les chantiers accusent des retards plus ou moins importants.

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Consommation : tout savoir sur la garantie légale de conformité

La garantie légale de conformité est une garantie, bien distincte d'une "garantie commerciale", qui est légale et d'ordre public (on ne peut pas y déroger ou y renoncer).

Elle a été transposée dans le Code français de la consommation par une ordonnance du 17 février 2005 régissant les ventes de biens de consommation dans les rapports entre professionnel et consommateur.

Cette garantie offre à l'acheteur consommateur insatisfait du bien mobilier qui lui a été délivré par le vendeur professionnel, en plus des recours fondés sur le défaut de conformité ou sur la garantie des vices cachés prévus par le code civil, un recours spécifique fondé sur une « garantie de conformité » intégrée au Code de la consommation. 

Depuis la loi Hamon de 2014, elle doit même être mentionnée de manière précise dans les conditions générales de vente applicables aux contrats de consommation.

Cette garantie a donc toute son importance et renforce la protection de l'acheteur consommateur d'un bien mobilier.

Mais, en quoi consiste cette garantie ?

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Résolution pour inexécution : comment faire quand mon cocontractant ne remplit pas sa part du contrat ?

Il n'est pas rare qu'un contrat soit signé entre deux parties et qu'en cours de contrat, l'un des cocontractants souhaite se délier du contrat au motif que son cocontractant n'exécute pas "sa part du contrat" (inexécution contractuelle ou manquements contractuels). 

Il convient alors pour cette partie d'envisager la "résolution" du contrat.

La résolution du contrat pour inexécution peut se définir comme un mode de rupture d'un contrat qui va sanctionner l'inexécution des engagements contractuels d'une partie.

Mais, à quelles conditions est-il possible de procéder à la résolution d'un contrat ?

Puis-je décider unilatéralement de rompre le contrat ? Dois-je obligatoirement passer par un Juge ? Comment procéder concrètement ?

Quels sont les risques ? Quels sont les effets de la résolution du contrat ?

Cet article a pour objet d'examiner les trois modes possibles de résolution du contrat pour inexécution et les effets de la résolution.

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Vente d'un local commercial : priorité au locataire !

Le parc immobilier français ne constitue pas un ensemble homogène. Si l’affirmation est vraie d’un point de vue architectural ou encore économique, elle se vérifie également sur le terrain juridique.

La raison est simple : tous les biens n’ont pas la même destination. Alors que certains immeubles sont destinés à un usage d’habitation et que d’autres ont une vocation agricole, d’autres encore ont une finalité commerciale. Seuls ces derniers seront appréhendés dans le cadre de cet article. 

Évidemment, un local commercial peut être personnellement occupé par son propriétaire. La solution est logique. Mais bien souvent, en pratique, le local en question sera donné à bail à un locataire (ou à un "preneur "). Ce dernier y exploitera alors un fonds de commerce pour y faire fructifier une activité commerciale ou artisanale.

Propriétaire-bailleur et locataire seront donc liés par un bail commercial, contrat dont le statut, très spécifique, est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Cette spécificité n’est pas le fruit du hasard. Elle s’explique notamment par le souci de sauvegarder l’existence et l’exploitation d’un fonds de commerce à tel endroit, car cette localisation géographique est souvent essentielle pour fidéliser les clients, stratégique pour attirer les chalands.

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Créancier trop gourmand : gare au cautionnement disproportionné !

Lorsqu’il octroie un crédit, le créancier le fait rarement à titre gratuit. En clair, il cherche à être remboursé. Au fond, quoi de plus légitime.

Le droit français place alors le créancier dans une situation qui, en apparence, semble confortable. Il est, dit-on, un créancier chirographaire qui dispose, à l’égard du débiteur, d’un droit de gage général.

« Quiconque s'est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir » (article 2284 Code civil). Sur le fondement de ce texte, le créancier est donc autorisé à poursuivre le débiteur et réclamer le paiement de sa créance sur l’ensemble des biens qui composent son patrimoine.

En réalité, la position du créancier chirographaire n’est pas très sécurisante, et ce pour deux raisons :

Premièrement, parce qu’elle est partagée par tous les créanciers, sans exception. Tous sont donc en concours, sur un pied d’égalité si bien que, le cas échéant, tous sont invités à se servir sur la même assiette de biens et à se les partager entre eux. 

Ensuite, cette position est la traduction juridique de l’adage « premier arrivé, premier servi ». Seul le plus diligent de tous les créanciers a donc une chance de se faire payer la totalité de sa créance…

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Abus de majorité : conditions, preuves et actions

A l’instar de ce qui se passe dans les sociétés politiques, les sociétés civiles ou commerciales peuvent mettre à jour des rapports de force, des logiques de pouvoir. La réflexion philosophique est alors bien connue : « Tout homme qui a du pouvoir est porté à en abuser ». A l’analyse, cela vaut tant pour les sociétés politiques que pour les sociétés civiles ou commerciales, ci-après dénommées, par commodité, « sociétés ».

Dans le cadre d’une société, en échange d’une participation matérialisée par des apports, chaque associé ou actionnaire récupère une fraction du capital social de la société.

Celle-ci ouvre alors droit, pour les associés/actionnaires, à des prérogatives politiques. Concrètement, ils se voient accorder le droit de décider de la marche que devra suivre la société ou, plus juridiquement, du droit de participer aux assemblées générales et d’y voter les délibérations sociales.

Ce droit de vote est un attribut essentiel dont doit pouvoir jouir tout associé/actionnaire. 

En principe, chaque associé/actionnaire a donc voix dans la conduite d’une société. En revanche, tous n’ont pas le même poids décisionnel dans les assemblée puisqu'en principe (clé de répartition normale) chacun dispose d’un nombre de voix (et donc d’un pouvoir) proportionnel à la quotité de capital social qu’il possède.

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Vice caché et immobilier ancien : les règles à connaître

L’immobilier ancien continue de séduire. Maison « de caractère », « avec cachet » ou « pleine de charme », les expressions ne manquent pas pour désigner ce type de biens.

Il faut toutefois garder à l’esprit que le temps qui passe marque l’immobilier de son sceau. Pire, il peut le grever de défauts dont les réparations sont susceptibles d’alourdir considérablement la facture d’acquéreurs alors désenchantés. 

Ces désordres ou malfaçons peuvent être qualifiés de vice cachés qui, en vertu du droit commun, doivent être garantis par le vendeur.

Si cela parait simple à première vue, la réalité juridique est toutefois plus complexe car des conditions doivent impérativement être remplies pour que la garantie des vices cachés soit effectivement déployée.

De plus, cette garantie ne joue pas pour tous les immeubles (notamment pour les ventes faites par autorité de justice ou les ventes d’immeubles à construire disposant d'autres dispositifs de garantie). 

En revanche, elle peut a priori s’appliquer si l’acquéreur achète un immeuble dont la construction est datée de moins de 10 ans.

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Compromis de vente et défaut d'obtention du prêt : quelles conséquences ?

En matière immobilière, l’échange des volontés des parties à une vente est rarement instantané et s’inscrit le plus souvent dans la durée.

En pratique, les parties mettent en effet en place un processus de formation de la vente en signant de véritables contrats que l’on nomme ‘’avants-contrats’’ ou ‘’contrats préparatoires’’.

L’un des contrats préparatoires les plus usités est la promesse synallagmatique de vente aussi appelée ‘’compromis de vente’’.

Le compromis de vente formalise un accord de principe et un consentement réciproque entre le vendeur et l’acheteur d’un bien : le premier s’engage à vendre un bien donné, à un prix donné, le second s’engage à acheter le bien donné et d’en payer le prix.

Mais, il ne faut pas s’y méprendre, la promesse de vente n’est pas toujours et directement la vente en elle-même car bien souvent, elle prévoit une modalité particulière qui fait obstacle à la perfection immédiate de celle-ci.

Ainsi, les parties peuvent convenir de la vente d’un bien, sous la condition suspensive de l’obtention, par l’acquéreur, d’un prêt bancaire pour le cas où ce dernier ne disposerait pas des fonds suffisants lui permettant d’acquérir le bien, sans le concours d’un crédit.

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Vente immobilière : à quelles conditions l'agent immobilier peut-il toucher sa commission ?

Lorsqu’un propriétaire envisage la vente de son bien immobilier, il peut tenter de le vendre par soi-même mais l’ampleur de la tâche peut s’avérer chronophage (diffusion d’une annonce attractive, estimation de la valeur du bien, sélection des candidats aux meilleurs dossiers, organisation des visites, réunion des pièces et diagnostics obligatoires, négociation avec les candidats acquéreurs, organisation du compromis de vente).

Il peut alors décider de faire appel à un agent immobilier.

Dans cette hypothèse, vendeur et agent immobilier vont se lier par un mandat de vente, contrat au sein duquel le vendeur agit en qualité de mandant et l’agent immobilier en qualité de mandataire.

Pour le travail qu’il effectuera, l’agent immobilier aura droit à une rémunération : ce sont les "frais d’agence’" ou, plus juridiquement, la commission de l’agent immobilier.

Des conditions strictes sont toutefois exigées pour que l’agent immobilier puisse effectivement prétendre au versement de sa commission.

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