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Mandat de vente : attention à la clause pénale !

Les litiges sont fréquents entre agent immobilier et vendeur ayant confié mandat de vente à un agent immobilier.

En effet, il arrive souvent qu’une personne signe un mandat de vente auprès d’une agence immobilière et concrétise finalement la vente sans l’intermédiaire de cette agence immobilière soit en passant directement avec l’acquéreur présenté par l’agence soit en passant par une autre agence immobilière.

Dans cette situation, l’agent immobilier « évincé » peut-il prétendre à rémunération ?

Le « mandant » s’expose-t-il à des risques d’action judiciaire lorsqu’il « court-circuite » l’agence immobilière à laquelle il avait confié mandat de vente ?

Le droit à rémunération de l'agent immobilier est subordonné au respect des dispositions de la loi Hoguet et de ses décrets d'application.

L’objet de cet article est de rappeler les grands principes en la matière.

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Le bail d’habitation est un contrat qui s’applique aux locaux à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.

Le statut locatif des locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale résulte de la loi du 1er juillet 1989 dite loi « Mermaz ». 

Dans le cadre d'un bail d'habitation soumis au statut locatif de la loi de 1989, seul le locataire a la faculté de résilier le contrat de location à tout moment, sans avoir à attendre la date d'échéance normale du bail et ce, de manière discrétionnaire.

De son côté, la faculté de donner congé pour le bailleur est strictement encadrée.

En effet, le bailleur ne peut valablement donner congé que dans trois cas précis et doit respecter un délai de préavis strict.

Le bailleur doit donc respecter des règles de fond et de forme afin que son congé soit valable.

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Abandon de chantier par l’entrepreneur : quels sont vos recours ?

 Vous avez confié les travaux de réalisation de votre maison à un entrepreneur et celui-ci a déserté le chantier du jour au lendemain …

En effet, les travaux de votre maison ne sont pas terminés conformément au terme contractuellement convenu (dans le contrat, dans le devis ou dans le bon de commande signé) ou encore les travaux ne sont toujours pas terminés alors qu’aucun délai contractuel n’était prévu mais le délai semble anormalement long …

Vous n’êtes pas sans recours mais il faut agir en respectant des règles précises.

L’abandon de chantier ne doit pas être confondu avec la simple interruption temporaire de chantier.

En effet, il se distingue du simple arrêt temporaire de chantier et se caractérise par une interruption injustifiée et une durée anormalement longue des travaux.

Cet article vous expose les réflexes à avoir dans ce cas de figure.

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En cette période de mouvements sociaux importants, un arrêt de la CJUE en matière d’indemnisation de retards et annulations de vol retient toute notre attention.

Dans cet arrêt rendu le 17 avril 2018 (CJUE, 17 avril 2018, aff. C-195/17, Krüsemann e.a.), il était question des conséquences de la grève du personnel navigant de la compagnie aérienne allemande TUIfly sur l’indemnisation des passagers de la compagnie aérienne ayant subi des retards et annulations de vol.

Le 30 septembre 2016, la direction de la compagnie aérienne allemande TUIfly avait annoncé à son personnel, par surprise, un plan de restructuration de l’entreprise.

S’en était suivi une « grève sauvage » du personnel navigant lequel s’était placé majoritairement en situation de congé maladie.

En effet, entre le 1er et le 10 octobre 2016, le taux d’absentéisme pour cause de maladie, habituellement de l’ordre de 10 %, a atteint jusqu’à 89 % en ce qui concerne le personnel navigant technique et jusqu’à 62 % en ce qui concerne le personnel navigant commercial.

En raison de cette « grève sauvage », de nombreux vols de TUIfly avaient donc été annulés ou avaient subi un retard à l’arrivée de trois heures ou plus.

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Location meublée : « le meublé c’est la liberté » ?

Les offres de location meublée ont explosé au cours de ces dernières années notamment sur des sites internet ou des plateformes numériques telle que la plateforme AIRBNB.

Or, après de nombreuses années de liberté contractuelle, la pratique de la location meublée devient de plus en plus encadrée.

Si certains pouvaient auparavant affirmer « Le meublé c’est la liberté » (V. CANU), cette affirmation n’est plus vraie aujourd’hui.

Le législateur a ainsi rapproché le régime des locations meublées de celui des locations vides, au moins pour les locaux constituant l'habitation principale du locataire.

Le  logement meublé est défini par la loi comme « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (Loi 89-462 du 6-7-1989, article 25-4).

Il exite deux types de location meublée :

  • la location meublée « traditionnelle » ;
  • la location meublée « saisonnière ».

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Il est très fréquent que lorsque vous achetetez un téléphone mobile, l’opérateur téléphonique vous propose un forfait associé à cet achat moyennant un prix attractif pour le téléphone.

Souvent, cette formule est accompagnée d’un abonnement pour une durée déterminée plus cher que le forfait initial.

Il s’agit d’une opération de crédit relevant du Code de la consommation.

C’est ce que vient de décider la Cour de cassation dans un arrêt récent portant sur l’affaire dite « des téléphones subventionnés ».

Il s’agit d’une solution inédite qui risque d’avoir des répercussions très importantes dans le secteur de la téléphonie mobile …

Certains y voient même la fin de la pratique des smartphones subventionnés et s'interrogent quant à la remise en question de nombreux forfaits dans le cadre de la subvention d'un mobile couplé à un forfait à un tarif plus élevé.

Cet article revient sur cette décision de la Cour de cassation portant sur un litige vieux de six ans entre les opérateurs FREE et SFR ...

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Litiges de la Construction : l’expertise judiciaire

En cas de dommages, désordres ou malfaçons consécutifs à la construction d’un bien immobilier, il est fréquent que le maître d’ouvrage ou l’acheteur souhaite engager la responsabilité du constructeur ou du vendeur.

Il devra alors se renseigner au préalable sur le fondement d’une telle action en Justice laquelle pourra être effectuée dans le cadre de la mise en jeu d’une responsabilité contractuelle ou extracontractuelle.

Ensuite, il devra solliciter la réparation ce qui suppose qu'une action en responsabilité ait été engagée (en dehors du cas où l'action en justice n'est pas nécessaire en présence notamment de certaines assurances).

La demande d’expertise judiciaire peut se faire avant tout procès, ou en cours de procès si la demande a déjà été formulée.

En pratique, le maître de l'ouvrage ou l’acheteur exercera d’abord une action en reféré-expertise s’il ne dispose pas d’une assurance DO (dommages-ouvrages).

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Construction immobilière : le point sur la garantie décennale

Lorsque vous faites construire, il arrive que de « désordres » ou malfaçons apparaissent et que vous envisagez d’engager la responsabilité du constructeur.

Aussi, après la réception de travaux, peut jouer la responsabilité contractuelle de « droit commun » du constructeur. Cette responsabilité contractuelle de droit commun permet de réparer les dommages résultant de la non-exécution ou de la mauvaise exécution des contrats conclus avec le maître de l'ouvrage.

Mais, au-delà de la responsabilité contractuelle de droit commun, la loi a institué des responsabilités contractelles spéciales et notamment la fameuse responsabilité décennale.

Le régime juridique des responsabilités décennale ou de droit commun est différent (régime de la preuve différent, assurance obligatoire ou non etc …) et surtout, la responsabilité décennale est une « responsabilité présumée » laquelle protège en principe le maître d’ouvrage contre les désordres affectant la construction durant les dix années suivant la réalisation des travaux.

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Conflits entre associés : de l’anticipation aux solutions judiciaires

La création d’une société entre plusieurs personnes suppose que les parties aient la « volonté de s’associer ».

C’est ainsi que la validité d’une société est, par principe, subordonnée à l’existence de « l’affectio societatis » (« la société de l’affection »), un élément de nature psychologique.

Il s’agit en réalité de la volonté de collaborer ensemble et de « poursuivre l’œuvre commune ».

A la date de conclusion du contrat de société, cet affectio societatis doit exister.

Néanmoins, il est fréquent que cet élément psychologique disparaisse au cours de la vie de la société.

C’est ainsi le cas lorsque naissent des conflits entre associés et des mésententes graves.

Il est donc fondamental d’anticiper les éventuels conflits qui pourraient naitre entre associés.

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Un bail commercial est un contrat lourd d’engagements pour les deux parties.

Il impose diverses obligations pour chacune des parties : l’obligation essentielle pour le bailleur étant celle de délivrance et pour le locataire celle du paiement du loyer.

En réalité, l’obligation de délivrance est une obligation qui résulte de la nature même du contrat de louage : le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire le bien loué, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail conformément à l’article 1719 du Code civil.

Le caractère essentiel de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur est régulièrement rappelé par la jurisprudence et vient d’être rappelé dans un arrêt récent (Cass. Civ. 3e, 18 janv. 2018 n° 16-26.011).

Mais quels sont les contours de l’obligation de délivrance ?

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Consommation : Comprendre l’action de groupe

Action de groupe consommation

A l’instar de la « class action » états-unienne, il existe désormais en France la possibilité de lancer des « actions de groupe ».

En effet, l’action de groupe a été une mesure emblématique de la loi dite « loi Hamon » du 17 mars 2014 et intégrée au Code de la consommation.

Pour beaucoup, "il était temps" d'instaurer en France la possibilité de mener une telle action.

Mais qu’est-ce que l’action de groupe ?

L’action de groupe est une action qui permet aux associations de consommateurs agréées d’agir au nom d’un groupe de consommateurs pour obtenir la réparation de leurs préjudices matériels résultant du manquement d’un même professionnel.

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Louise Bargibant 2018 - Tous droits réservés - Avec la participation de Minucci Tech