La réception des travaux marque un tournant majeur dans la relation entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur. À compter de cette date s’ouvre le délai de la garantie de parfait achèvement (GPA), prévue par l’article 1792-6 du Code civil.

En pratique, il n’est pas rare que les constructeurs tentent de minimiser la portée de cette garantie, en soutenant que l’action du maître d’ouvrage se limiterait à leur laisser un an pour exécuter les reprises, ou en cherchant à repousser les délais en multipliant les promesses d’intervention non tenues. Certains n’hésitent pas à affirmer, à tort, que l’expiration du délai d’un an les libère automatiquement de toute obligation.

Or, la GPA est une garantie d’ordre public qui impose des règles strictes. Le maître d’ouvrage doit respecter un calendrier procédural précis, mais l’entrepreneur n’est pas libre de s’en affranchir.

Mais que recouvre exactement cette garantie ? Le constructeur est-il tenu de lever les réserves dans un délai d’un an, ou ce délai n’est-il qu’un cadre pour la mise en œuvre de l’action ? Les réponses supposent de bien comprendre le champ d'application de cette garantie légale, son caractère impératif ainsi que les délais imposés tant au maître de l'ouvrage qu'au constructeur

Vous avez peut-être découvert, après l’achat de votre bien que des nuisances sonores importantes vous empêchent d’en jouir sereinement. Dans une telle situation, quels recours s’offrent à vous ?

La garantie des vices cachés constitue aujourd’hui un instrument essentiel de protection pour les acquéreurs immobiliers. Elle permet à l’acheteur de se retourner contre le vendeur lorsque le bien présente un défaut suffisamment grave, non apparent au moment de la vente, et dont l’origine est antérieure à celle-ci.

Pour que cette garantie puisse s’appliquer, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Le vice doit être caché lors de l’achat, c’est-à-dire ni apparent ni connu de l’acquéreur
• Il doit être suffisamment grave, au point de rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou d’en diminuer fortement la valeur
• Sa cause doit exister avant la vente, même si ses effets n’apparaissent qu’après

L’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Toutefois, cette action est irrecevable passé un délai de vingt ans à compter de la vente, même si le défaut est découvert tardivement.

Lorsque ces conditions sont réunies, l’acheteur peut s’appuyer sur l’article 1641 du Code civil pour faire valoir ses droits sous réserve de passer outre une éventuelle clause d’exonération de garantie des vices cachés fréquemment prévue dans les actes notariés (laquelle toutefois peut être inapplicable en cas de vendeur professionnel de l’immobilier ou de mauvaise foi).

Il peut alors choisir:

• Soit de demander la résolution de la vente, il s’agit de l’action rédhibitoire
• Soit de solliciter une réduction du prix, il s’agit de l’action estimatoire

Classiquement, les vices cachés reconnus concernent des défauts structurels ou graves affectant le bien : infiltrations, présence de mérule, d’insectes xylophages, défauts de fondations…

Mais qu’en est-il des nuisances sonores ? Peuvent-elles, elles aussi, être qualifiées de vice caché et ouvrir droit à un recours ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, naturellement à la réception du bien, vous vous attendez à ce qu’il soit conforme à ce que vous aviez vu du bien pendant les visites. L’acquéreur qui pensait avoir trouvé le bien qui correspond à ses attentes peut finalement se retrouver dans une situation très décevante s'il découvre de graves défauts une fois la conclusion de la vente passée....

En effet, dans de nombreuses situations, les acheteurs se retrouvent démunis après avoir découvert des problèmes d’étanchéité, un champignon dissimulé par la peinture, une charpente infestée par les insectes... Communément appelés les "vices cachés", ces défauts sont suffisamment sérieux au point où les acheteurs doivent effectuer des travaux d’une grosse ampleur, avec un coût exorbitant, ou que le bien soit totalement inutilisable.

Pour éviter ces situations, le législateur est intervenu. En effet, en prévoyant une action légale de garantie contre les vices cachés, les acquéreurs peuvent agir à l’encontre des vendeurs qui ont, soit caché volontairement les défauts ou à l’encontre de ceux qui n’étaient pas au courant de leur présence.

Quand finalement, les acquéreurs se retrouvent démunis à la découverte de ces vices, la loi leur permet d’agir. Seulement, cette action n’est pas simple puisque des conditions cumulatives doivent être respectées pour pouvoir engager la garantie du vendeur.

Faire construire ou rénover un bien immobilier représente souvent un projet ambitieux, impliquant à la fois un investissement financier important et un engagement personnel.

Cependant, après la réception des travaux, des désordres graves peuvent apparaître, menaçant la solidité du bien ou son usage.

Ces malfaçons ne sont pas rares et peuvent générer de lourdes conséquences financières pour le propriétaire qui, de surcroît, se trouve dans l’incertitude sur la manière de les réparer et de savoir qui est responsable.

Pour faire face à ces risques, la loi impose au maître d’ouvrage (propriétaire) de souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO).

Vous êtes maître d’ouvrage et confronté à des désordres après des travaux de construction ou de rénovation ? L’assurance dommages-ouvrage (DO) est un outil essentiel pour obtenir une indemnisation rapide. Mais en pratique, faire valoir ses droits face à l’assureur ou au constructeur nécessite de connaître le fonctionnement de cette assurance et les leviers d'action.