Rédigé par Louise Bargibant le . Publié dans Articles.
Faire construire sa maison est souvent un projet de vie. Pour le sécuriser, le maître d’ouvrage signe un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), encadré par la loi.
Ce contrat prévoit notamment une date de livraison, qui conditionne bien souvent un déménagement, la fin d’un bail, ou la revente d’un précédent logement.
Mais que se passe-t-il lorsque le chantier prend du retard ?
Le constructeur est alors tenu de verser des pénalités : au minimum 1/3 000e du prix convenu par jour de retard. Ces pénalités sont automatiques, et prévues par la loi et dans le contrat.
Toutefois, dans certains cas, cette somme ne suffit pas à réparer l’ensemble des préjudices subis.
Dans ce cas, le maître d’ouvrage peut demander une indemnisation complémentaire, fondée sur un préjudice distinct.
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L’achat d’un bien immobilier est souvent l’un des projets les plus importants dans une vie. Dès la première visite, vous tombez sous le charme de cette maison dont vous avez toujours rêvé : une maison mêlant modernité et charme de l’ancien, niché dans un écrin de verdure. On imagine déjà les meubles, la décoration des chambres, les repas de famille dans la grande pièce à vivre et les soirées entre amis sur la terrasse.
Mais ce rêve peut parfois virer au cauchemar. Une fois les clés en main et les premiers cartons déballés, certains acquéreurs découvrent, avec stupeur, des défauts graves qu’ils n’avaient ni vus, ni soupçonnés lors des visites : une infiltration d’eau, une charpente rongée par les insectes, l’apparition d’un champignon dissimulé par du papier peint ou encore la défectuosité du réseau d’assainissement.
Les jours passent et ce qui devait être un havre de paix devient peu à peu une source d’angoisse. Les travaux s’accumulent et les devis s’envolent. Parfois le constat est encore plus amer : la structure même du bâtiment est compromise, il faut tout démolir.
L’acquéreur pris dans cette spirale infernale, oscille entre colère et désespoir : ce qu’il imaginait être la maison de toute une vie devient un chantier sans fin, un gouffre financier et moral. Comment cela a-t-il pu arriver ? Pourquoi personne ne l’a-t-il averti ?
Dans cette épreuve une lueur d’espoir peut émerger : engager la garantie des vices cachés du vendeur.En effet, en droit français, l’acquéreur bénéficie d’une protection lorsqu’il constate, après la vente, des défauts graves affectant le bien. Cette garantie impose au vendeur de répondre des défauts cachés, même s’il n’en avait pas connaissance au moment de la vente.
Cependant, encore faut-il que le défaut découvert puisse être qualifié de « vice caché » au sens du Code civil. Une simple malfaçon visible ou un défaut mineur ne suffit pas.
Plus encore, comment rapporter la preuve de ce défaut devant le juge pour obtenir l’annulation de la vente ou le remboursement des travaux engagés ?
Ainsi, lorsque l’enthousiasme de prendre possession de son nouveau logement laisse place à la déception, à la suite de la découverte d’un défaut jusque-là insoupçonné, l’acquéreur se heurte rapidement à des questions juridiques complexes, auxquelles cet article tente d’apporter des réponses claires et concrètes.
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Acheter un appartement ou une maison sur plan, avant même que le bien soit construit, c’est ce qu’on appelle une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)
La VEFA et un contrat courant dans le secteur de l’immobilier neuf. Il permet d’acquérir un bien avant sa construction, en devenant progressivement propriétaire. Cependant, cette anticipation comporte un enjeu crucial : la fiabilité du promoteur.
La Vente en l’État Futur d’Achèvement, couramment appelée « achat sur plan » est un contrat par lequel un promoteur immobilier (vendeur) s’engage envers un acquéreur à construire un immeuble dans un délai fixé contractuellement.
Elle se caractérise par le transfert de propriété progressif de l’immeuble : la VEFA permet à l’acquéreur de devenir immédiatement propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées. Il devient ensuite propriétaire des éléments au fur et à mesure de leur édification.
En contrepartie l’acquéreur est tenu de payer du prix selon l’avancement des travaux (articles L261-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH) et 1601-3 du code civil).
La dimension prospective de la VEFA expose toutefois l’acquéreur à un risque majeur : celui que l’immeuble ne soit pas achevé dans les délais, voire pas achevé du tout.
C’est pourquoi le législateur a prévu des garanties financières obligatoires, véritables piliers de sécurité juridique pour l’acquéreur.
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Lorsqu’une personne occupe un bien immobilier (terrain, bâtiment, appartement, etc.) sans disposer d’un titre légal l’autorisant à le faire : elle devient un occupant sans droit ni titre.
Cet occupant n’a donc ni bail de location, ni acte de propriété, ni aucune autre autorisation officielle pour habiter dans les lieux.
Dès lors, celui qui occupe un logement sans aucun fondement juridique porte atteinte au droit de propriété, un droit pourtant fondamental et protégé par la Déclaration des Droits de l’Homme et du citoyen.
L’occupation sans droit ni titre est donc considérée comme illégale.
S'il est interdit de faire Justice soi-même : un propriétaire ne peut pas expulser de force l’occupant, il existe des solutions et des moyens légaux pour faire sortir cet occupant sans droit ni titre.
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En matière de construction immobilière, l’apparition de désordres, malfaçons ou dommages postérieurs à la réception de l’ouvrage conduit fréquemment le maître d’ouvrage ou l’acquéreur à rechercher la responsabilité du constructeur ou du vendeur.
Or, la caractérisation précise de ces désordres – tant dans leur nature que dans leur étendue – suppose dans la majorité des cas le recours à une expertise technique, qu’elle soit amiable ou judiciaire.
Ni le juge ni les parties ne disposant des compétences techniques spécifiques en matière de bâtiment, il est donc souvent nécessaire de s’en remettre à un professionnel qualifié : « le sachant ».
Contrairement à l’expertise amiable, l’expertise judiciaire présente un caractère contradictoire et bénéficie d’une force probatoire supérieure. Elle est confiée à un expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel, garantissant ainsi son impartialité et sa compétence tant vis-à-vis du litige que des parties.
La mesure d’expertise peut être sollicitée in limine litis, avant toute action au fond (article 145 du Code de procédure civile), ou en cours d’instance, selon les besoins du débat (pour en savoir plus sur le fonctionnement de l’expertise judiciaire : n'hésitez pas à consulter notre article sur le déroulement d'une expertise judiciaire).
Pour autant, l’expertise judiciaire est loin d’être une simple formalité : sa conduite peut être longue, technique et parfois conflictuelle. Elle constitue une phase contentieuse à part entière, potentiellement technique et sujette à contestations.
Quels sont les droits et les leviers d’action des parties face aux difficultés de l’expertise ?
Le point sur le cadre de l’expertise judiciaire avec cet article.
