La propriété d’un bien à plusieurs est plus communément appelée « indivision ».

L’indivision peut résulter, non seulement, de l’achat volontaire d’un bien à plusieurs ou encore d’un bien dont plusieurs personnes héritent à la suite d’un décès.

Elle correspond à la situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de propriété sur un même bien, sans que celui-ci soit matériellement divisé entre elles.

Le bien est appelé « bien indivis » et chaque membre de l’indivision est appelé « indivisaire ».

Chaque indivisaire possède une quote-part du bien, exprimée en pourcentage, mais aucun ne peut revendiquer une portion physique spécifique.

Par exemple, si deux indivisaires détiennent un bien à parts égales, leur quote-part est de 50 % chacun.

Chaque indivisaire a des droits (utilisation, perception des revenus) et des obligations (charges, impôts) proportionnels à sa quote-part.

En matière de vente immobilière, une question se pose : celle de savoir si tous les indivisaires doivent être d’accord pour vendre un bien indivis ?

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Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est encadré par un régime juridique protecteur pour le maître de l’ouvrage. Il impose notamment un échelonnement des paiements, régi par le Code de la construction et de l’habitation (CCH), afin de garantir une sécurisation des fonds versés.

Selon l’article R231-7 du CCH les appels de fonds sont échelonnés comme suit :

• 15% du prix total convenu à l’ouverture du chantier
• 25% quand les fondations sont terminées
• 40% lorsque la construction des murs est achevée
• 60 % à la mise hors d’eau
• 75 % à la mise hors d’air
• 95% à l'achèvement des travaux d'équipement

Quid du solde des 5% ?

Contrairement à une idée largement répandue, le solde du prix de 5 % n’est pas forcément dû à la réception du bien. Son exigibilité dépend des circonstances de la réception des travaux.

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Lorsqu'un bailleur veut voir partir son locataire, il peut envisager de lui donner congé.

Cette faculté est toutefois strictement encadrée car il ne pourra donner congé à son locataire que sous certaines conditions et dans des conditions de forme bien précises (Retrouvez notre article : "Bail d'habitation : Comment et dans quels cas donner congé à son locataire ?").

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le congé donné par le bailleur doit être justifié par l’un des trois motifs suivants :

• Le congé pour reprise du bail
• Le congé pour motif légitime et sérieux
• Le congé pour vente

Le congé pour vente est l’acte par lequel, le bailleur, notifie au locataire, sa volonté de mettre fin au bail lors de l’arrivée de son terme et ce, en raison de son intention de vendre le logement.

Ce congé doit respecter des conditions de forme et de fond indispensables afin de produire ses effets et permettre une reprise effective du logement par le bailleur.

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Lors d’une vente immobilière, les acquéreurs sont amenés à être vigilants sur de nombreux points : vices cachés, diagnostics annexés, servitudes etc.

Nombreux sont ceux qui négligent toutefois de vérifier l’historique des travaux de nature décennale qui ont pu être réalisés sur le bien dans les dix ans précédant la vente.

Pourtant, les désordres générés par ces travaux n’apparaissent pas toujours immédiatement après leur réalisation et se révèlent souvent des années plus tard, alors que la propriété du bien aura déjà été transférée.

Le premier réflexe de l’acquéreur sera alors de se tourner vers le vendeur, mais il peut aussi demander des comptes à l’entreprise ayant réalisé les travaux à l’époque. Encore faut-il qu’elle soit toujours en activité. Parfois (et même souvent), l’acquéreur aura la mauvaise surprise de découvrir que l’entreprise en question a déposé le bilan …  

L’acquéreur n’est toutefois pas sans recours et peut également faire appel à l’assurance décennale de l’entreprise. Néanmoins, la crainte du  “dépôt de bilan” ne concerne pas que l’entrepreneur mais aussi son assureur. Qu’en est-il lorsque l’assureur décennal a fait l’objet d’une liquidation judiciaire comme ce fut le cas en 2020 pour une certaine compagnie basée à Gibraltar ? Cela réduit fortement les chances de voir un jour réparer les désordres décennaux par ladite compagnie...

Il est donc impératif de vérifier le caractère in bonis, tant de l’entreprise, que de son assureur, lors de la vente.

A ce titre, le rôle du notaire rédacteur de l’acte de vente est essentiel.

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