Acheter un appartement ou une maison sur plan, avant même que le bien soit construit, c’est ce qu’on appelle une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)

La VEFA et un contrat courant dans le secteur de l’immobilier neuf. Il permet d’acquérir un bien avant sa construction, en devenant progressivement propriétaire. Cependant, cette anticipation comporte un enjeu crucial : la fiabilité du promoteur.

La Vente en l’État Futur d’Achèvement, couramment appelée « achat sur plan » est un contrat par lequel un promoteur immobilier (vendeur) s’engage envers un acquéreur à construire un immeuble dans un délai fixé contractuellement.

Elle se caractérise par le transfert de propriété progressif de l’immeuble : la VEFA permet à l’acquéreur de devenir immédiatement propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées. Il devient ensuite propriétaire des éléments au fur et à mesure de leur édification.

En contrepartie l’acquéreur est tenu de payer du prix selon l’avancement des travaux (articles L261-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH) et 1601-3 du code civil).

La dimension prospective de la VEFA expose toutefois l’acquéreur à un risque majeur : celui que l’immeuble ne soit pas achevé dans les délais, voire pas achevé du tout.

C’est pourquoi le législateur a prévu des garanties financières obligatoires, véritables piliers de sécurité juridique pour l’acquéreur.

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Lorsqu’une personne occupe un bien immobilier (terrain, bâtiment, appartement, etc.) sans disposer d’un titre légal l’autorisant à le faire : elle devient un occupant sans droit ni titre.

Cet occupant n’a donc ni bail de location, ni acte de propriété, ni aucune autre autorisation officielle pour habiter dans les lieux.

Dès lors, celui qui occupe un logement sans aucun fondement juridique porte atteinte au droit de propriété, un droit pourtant fondamental et protégé par la Déclaration des Droits de l’Homme et du citoyen.

L’occupation sans droit ni titre est donc considérée comme illégale.

S'il est interdit de faire Justice soi-même : un propriétaire ne peut pas expulser de force l’occupant, il existe des solutions et des moyens légaux pour faire sortir cet occupant sans droit ni titre.

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En matière de construction immobilière, l’apparition de désordres, malfaçons ou dommages postérieurs à la réception de l’ouvrage conduit fréquemment le maître d’ouvrage ou l’acquéreur à rechercher la responsabilité du constructeur ou du vendeur.

Or, la caractérisation précise de ces désordres – tant dans leur nature que dans leur étendue – suppose dans la majorité des cas le recours à une expertise technique, qu’elle soit amiable ou judiciaire.

Ni le juge ni les parties ne disposant des compétences techniques spécifiques en matière de bâtiment, il est donc souvent nécessaire de s’en remettre à un professionnel qualifié : « le sachant ».

Contrairement à l’expertise amiable, l’expertise judiciaire présente un caractère contradictoire et bénéficie d’une force probatoire supérieure. Elle est confiée à un expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel, garantissant ainsi son impartialité et sa compétence tant vis-à-vis du litige que des parties.

La mesure d’expertise peut être sollicitée in limine litis, avant toute action au fond (article 145 du Code de procédure civile), ou en cours d’instance, selon les besoins du débat (pour en savoir plus sur le fonctionnement de l’expertise judiciaire : n'hésitez pas à consulter notre article sur le déroulement d'une expertise judiciaire).

Pour autant, l’expertise judiciaire est loin d’être une simple formalité : sa conduite peut être longue, technique et parfois conflictuelle. Elle constitue une phase contentieuse à part entière, potentiellement technique et sujette à contestations.

Quels sont les droits et les leviers d’action des parties face aux difficultés de l’expertise ?

Le point sur le cadre de l’expertise judiciaire avec cet article.

La propriété d’un bien à plusieurs est plus communément appelée « indivision ».

L’indivision peut résulter, non seulement, de l’achat volontaire d’un bien à plusieurs ou encore d’un bien dont plusieurs personnes héritent à la suite d’un décès.

Elle correspond à la situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de propriété sur un même bien, sans que celui-ci soit matériellement divisé entre elles.

Le bien est appelé « bien indivis » et chaque membre de l’indivision est appelé « indivisaire ».

Chaque indivisaire possède une quote-part du bien, exprimée en pourcentage, mais aucun ne peut revendiquer une portion physique spécifique.

Par exemple, si deux indivisaires détiennent un bien à parts égales, leur quote-part est de 50 % chacun.

Chaque indivisaire a des droits (utilisation, perception des revenus) et des obligations (charges, impôts) proportionnels à sa quote-part.

En matière de vente immobilière, une question se pose : celle de savoir si tous les indivisaires doivent être d’accord pour vendre un bien indivis ?

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