VEFA (achat sur plan): quelles sont les garanties financières en cas de défaillance du promoteur ?

Acheter un appartement ou une maison sur plan, avant même que le bien soit construit, c’est ce qu’on appelle une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)

La VEFA et un contrat courant dans le secteur de l’immobilier neuf. Il permet d’acquérir un bien avant sa construction, en devenant progressivement propriétaire. Cependant, cette anticipation comporte un enjeu crucial : la fiabilité du promoteur.

La Vente en l’État Futur d’Achèvement, couramment appelée « achat sur plan » est un contrat par lequel un promoteur immobilier (vendeur) s’engage envers un acquéreur à construire un immeuble dans un délai fixé contractuellement.

Elle se caractérise par le transfert de propriété progressif de l’immeuble : la VEFA permet à l’acquéreur de devenir immédiatement propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées. Il devient ensuite propriétaire des éléments au fur et à mesure de leur édification.

En contrepartie l’acquéreur est tenu de payer du prix selon l’avancement des travaux (articles L261-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH) et 1601-3 du code civil).

La dimension prospective de la VEFA expose toutefois l’acquéreur à un risque majeur : celui que l’immeuble ne soit pas achevé dans les délais, voire pas achevé du tout.

C’est pourquoi le législateur a prévu des garanties financières obligatoires, véritables piliers de sécurité juridique pour l’acquéreur.

Le point avec cet article.

Les garanties financières prévues en VEFA pour sécuriser l’achat

Lorsque la VEFA porte sur un immeuble à usage d’habitation (ou à usage mixte), le vendeur est légalement tenu de fournir, avant la signature de l’acte, soit une garantie financière d’achèvement (GFA), soit une garantie de remboursement (article L. 261-10 et suivants du CCH).

En l’absence de l’une de ces garanties, le contrat de vente est nul.

Il existe alors 2 garanties protégeant l’acheteur lors de la période de construction :

• La garantie financière d’achèvement
• La garantie de remboursement

La garantie financière d’achèvement (GFA) : une livraison assurée

La GFA vise à garantir la livraison du logement, en assurant la poursuite des travaux en cas de défaillance du promoteur.

Il s’agit d’un engagement pris par un établissement financier, qui s’oblige à mettre à disposition du promoteur les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, ou à les verser pour son compte. Cette garantie donne à l’acquéreur la certitude que le chantier sera mené à son terme, indépendamment des difficultés du vendeur.

Attention : cette garantie est strictement financière. Le garant n’intervient pas matériellement sur le chantier, mais il s’engage à financer l’achèvement.

Cette garantie prend la forme :

• D’une convention d’ouverture de crédit par laquelle l’établissement avance les fonds nécessaires au promoteur pour l’achèvement de l’immeuble.
• D’une convention dite de « cautionnement »: dans lequel le garant s’engage directement auprès de l’acquéreur à payer les sommes requises pour achever l’ouvrage.

Les organismes financiers habilités à fournir cette garantie sont :

• Les banques
• Les établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier
• Les entreprises d’assurance agréées à cet effet
• Les sociétés de caution mutuelle

La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 13 avr. 2023, n° 21-21.106) a précisé que selon l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation, la garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction. Il en résulte que, sauf stipulation contraire, cette garantie ne s'étend pas à l'indemnisation de préjudices distincts.

À noter : le bénéfice d’une GFA n’empêche pas l’acquéreur de demander la résolution de la vente si le vendeur ne respecte pas ses obligations (CA Paris, 16 juin 1998).

Mais cette option comporte un risque : en cas de résolution, le promoteur peut ne pas être en mesure de restituer les sommes perçues. En effet, la GFA ne permet pas d’obtenir un remboursement. Elle ne peut être actionnée qu’aux fins d’achèvement, et non de restitution (Cass. 3e civ., 17 mars 1999, n° 97-12.706).

La garantie de remboursement : une récupéraration de vos fonds 

Elle est mise en œuvre en cas de non-achèvement des travaux.

Grâce à cette garantie, le constructeur est obligatoirement tenu de vous rembourser les sommes que vous avez versé, malgré ses problèmes ou les difficultés qu’il rencontre.

Cette garantie prend la forme d’un cautionnement (article R. 261-22 CCH) fourni par un établissement financier qui s’engage, solidairement avec le vendeur, à restituer les fonds encaissés.

Les organismes financiers habilités à donner la garantie financière de remboursement sont les mêmes que pour la GFA.

Contrairement à la GFA, la garantie de remboursement entraîne l’annulation de la vente.

Elle couvre exclusivement les paiements effectués à titre de prix, à l’exclusion des frais annexes (frais de notaire, intérêts, préjudices…) (Cass. 3e civ., 17 mars 1999, n° 97-12.706).

Cette garantie entraîne l’annulation du contrat.

Souscription des garanties : une obligation avant la vente

Le promoteur doit obligatoirement souscrire l’une des deux garanties avant la signature de l’acte de vente. Cette garantie doit être inscrite dans le contrat et contrôlée par le notaire, qui s’assure de sa validité (Cass. 1re civ., 1er février 2023, n° 21-13.133).

L’acquéreur doit vérifier que l’une de ces assurances a bien été souscrite avant de signer le contrat.

La substitution d’une garantie à une autre est possible pendant toute la durée d’exécution du contrat de vente, à condition de la prévoir dans le contrat initial et de la notifier à l’acquéreur. (Art R 261-23 CCH)

À défaut de clause de substitution, le changement de garantie est interdit.

Ainsi, un acheteur bénéficiant uniquement d’une GFA ne pourra pas demander le remboursement s’il n’y a pas de faculté de substitution (CA Aix-en-Provence, 5 décembre 1978).

La mise en œuvre des garanties

En cas de défaillance du promoteur, le garant financier peut saisir le juge pour faire désigner un administrateur ad hoc, chargé d’achever la construction.

Cet administrateur, rémunéré par le garant, dispose des pouvoirs du maître d’ouvrage et peut notamment procéder à la réception de l’immeuble.

Sa mission est de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage et, pour cela, il peut effectuer toutes les opérations utiles, y compris la réception de l’ouvrage.

Les garanties ne sont limitées ni en montant ni en durée, ce qui en fait un mécanisme solide de protection pour l’acquéreur.

Quand prennent fin les garanties ?

La garantie cesse à l’achèvement des travaux.

L’article R261-24 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que :

« La garantie financière d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble. »

Ce principe est confirmé par la Cour de cassation dans son arrêt du 01 juin 2022 n°20-18.958.

Ces garanties sont fondamentales et permettent de sécuriser votre achat en VEFA.

Acheter un bien en VEFA, c’est investir dans un projet de vie avant même qu’il ne prenne forme. Mais derrière cette promesse se cachent des enjeux juridiques majeurs, notamment liés à l’achèvement des travaux ou au remboursement en cas d’échec.

Si les garanties financières d’achèvement et de remboursement offrent une sécurité essentielle, encore faut-il en maîtriser les conditions, les limites et les modalités de mise en œuvre. Un accompagnement par Avocat peut vous permettre de comprendre ces garanties et de faire valoir vos intérêts en cas de litige.

Si vous avez des questions ou un litige à ce sujet, Me Louise BARGIBANT se tient à votre disposition, n'hésitez pas à la contacter.

Article rédigé par Manon MARCHAND, stagiaire LBA AVOCATS

Sous la direction de Me Louise BARGIBANT