Le prêt immobilier dans le cadre d'un achat immobilier

Depuis le début de la crise sanitaire, le marché de l’immobilier a été l’un des plus résilients. Le confinement a encouragé beaucoup de français à s’éloigner un peu plus des villes et surtout acquérir le « Saint Graal » de l’immobilier : la qualité de propriétaire d’une maison ou d’un appartement. 

À la fin février 2021, selon le Conseil Supérieur du Notariat, ce sont plus 1 046 000 transactions annuelles qui avaient eu lieu avec une augmentation moyenne de l’indice des prix sur les biens anciens de 6,4 % !

Globalement, les conditions de crédit sont très favorables et encouragent à l’achat immobilier.

Toutefois, un achat immobilier reste une opération juridique complexe et il est bien souvent nécessaire de disposer d’un contrat de prêt pour financer l’achat immobilier. 

C’est dans ce contexte que pour « préparer » l’acte de vente définitif sous la forme de l’acte authentique devant Notaire, il est fréquemment régularisé un contrat préparatoire ou « avant-contrat » sous la forme d’un « compromis de vente » (promesse synallagmatique de vente) ou encore d’une « promesse unilatérale de vente ».

Ces actes vont permettre de « coucher sur papier » l’accord du vendeur et de l’acquéreur sur la vente du bien à un certain prix défini ainsi qu’à des conditions précisées avant l’acte authentique de vente lequel se régularise chez le notaire en moyenne 2 à 3 mois plus tard.

A ce titre, il peut être prévu aux termes de l’avant-contrat, qu'il s'agisse d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis, des clauses suspensives lesquelles permettent de prévoir une modalité particulière faisant obstacle à la perfection immédiate de la vente.

La condition suspensive de prêt est à ce titre très courante car l’acheteur peu rarement financer l'achat sans recours à un prêt.

La condition suspensive de prêt  : description, fonctionnement, intérêt 

Cette condition est souvent la clé de voûte de l’achat immobilier.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt va permettre à l’acquéreur qui ne dispose pas du financement immédiat de s’engager dans un processus d’achat immobilier en régularisant un avant-contrat sous condition suspensive de prêt.

La condition suspensive permet ainsi de conditionner la réalisation du contrat à la réalisation d'une condition liée à l'obtention d'un financement.

Naturellement, cette condition devra être préalablement inscrite dans le compromis de vente.

Les conditions financières du prêt - taux, durée, et surtout montant - devront être indiquées dans le compromis de vente.

La durée de validité de la condition suspensive devra également être prévue. Attention, la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l'avant-contrat.

Cette condition suspensive va permettre à l’acquéreur de faire face à un refus de financement. En effet, l'obtention d'un prêt n'est jamais certaine : il peut arriver qu’après étude approfondie d’un dossier de prêt, une banque émette des réserves ou refuse l’assurance emprunteur ou pire, refuse purement et simplement de prêt.

Dans ce cas de figure, l’acquéreur qui disposera d’une condition suspensive de prêt, qui aura été diligent dans les demandes de prêt et qui n’aura pas obtenu le prêt dans le délai fixé à la condition suspensive sera protégé : l’avant-contrat sera caduc sans frais et toute somme versée d'avance devra lui être immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni pénalité à quelque titre que ce soit.

L'importance des diligences de l'acquéreur

Même si la condition suspensive est une protection forte, elle n’est pas absolue. Elle est soumise à certaines conditions afin d'éviter notamment certains abus.

Ainsi, si un contrat de vente a été rédigé sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur de son prêt bancaire, l’acquéreur doit pouvoir justifier de ses démarches auprès des banques. Il doit surtout pouvoir justifier avoir mené des demandes réalistes auprès des banques qui correspondent aux informations préalablement indiquées dans le compromis. Tout écrit prouvant les démarches engagées pour l’obtention du prêt auprès de banques ou courtiers doit donc être précieusement conservé.

De manière générale, il est d’ailleurs conseillé d’avoir une idée du montant auquel on peut prétendre, notamment à travers la réalisation d’une simulation de prêt bancaire, avant même de signer un compromis de vente.

En effet, dès la signature du compromis, l’acquéreur doit indiquer objectivement sa capacité de financement (Cass. Civ.3, 12 juillet 2018, n° 17-21763).  A ce titre, il faut savoir qu’une  simulation n’a aucune valeur juridique et qu’elle n’engage ni l’acquéreur ni la banque.

En conséquence, si un acquéreur présente un ou plusieurs refus de prêt pour faire jouer la condition suspensive, il doit justifier qu’il a respecté les conditions financières inscrites au compromis. A titre d'illustration, si au compromis était inscrit un prêt d’un montant maximum de 300 000€ mais que l’acquéreur s’est présenté en banque avec des prétentions bien plus élevées telle que 450 000€ voire plus, alors une faute lui sera logiquement reprochée et la sanction pourra être lourde ...

La sanction de la faute de l'acquéreur

Dans le cas où un acquéreur n’a pas respecté les termes de la condition suspensive de prêt stipulée au compromis de vente, il commet une faute.

Il en est de même lorsque l’acquéreur n’a effectué aucune ou très peu de démarches ou qu’il a refusé une offre de prêt bancaire conforme au compromis.

La jurisprudence sanctionne la faute de l’acquéreur par application de l'article 1304-3 du Code civil selon lequel « la condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

Cette sanction est lourde de conséquence pour l’acquéreur qui sera privé de la protection de la condition suspensive puisqu’elle sera considérée comme réalisée.

Le vendeur pourra alors demander la vente forcée en Justice et l’acquéreur pourra être condamné à payer le prix de vente ou encore à payer une clause pénale (si cela est prévu à l’avant-contrat) bien souvent égale à 10 % du prix de vente.

En définitive, il existe des précautions indispensables à prendre. 

Un achat immobilier se prépare, avant de vous lancer essayez de réunir un maximum d’éléments pour appuyer votre dossier et surtout simplifier vos démarches.

Soyez vigilant lors de la rédaction de la ou les conditions suspensives que vous souhaitez inclure au contrat.

Ne prenez pas pour acquis un prêt immobilier suite à une simulation de prêt positive. 

Soyez proactif dans vos recherches, ne restez pas passif et surtout conservez chaque justificatif.

Enfin, en cas de difficultés ou de contentieux en germe, n'hésitez-pas à prendre attache avec un avocat.

Si vous avez des interrogations en lien avec l'article ou si vous souhaitez que Me Louise BARGIBANT vous assiste et vous conseille dans un dossier : vous pouvez la contacter.

Article rédigé par Elise LOBBESTAEL

Stagiaire LBA Avocat

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