L'usucapion ou comment acquérir un bien immobilier par l'écoulement du temps ?

Le droit de propriété est particulièrement encadré et protégé en droit français.

Pour rappel, il s'agit du droit de jouir et de disposer librement des choses dont on est propriétaire dans les limites fixées par la loi. De fait, il est absolu et perpétuel.

En principe, le droit de propriété n'est pas limité dans le temps. Tant que le bien existe, le propriétaire peut exercer son droit sur lui. En effet, l'absence d'usage de la chose ne fait pas perdre son droit au propriétaire. Ainsi, on dit que le droit de propriété est imprescriptible.

Cependant, cette imprescriptibilité trouve sa limite par l'exercice de la "prescription acquisitive" aussi appelée "usucapion".

Grâce à ce mécanisme, la personne qui possède un bien depuis plus de trente ans peut en devenir propriétaire.

Vous occupez un bien ou un terrain depuis plus de trente ans et vous souhaitez connaître vos droits sur celui-ci ? Vous souhaitez comprendre la démarche à suivre pour devenir propriétaire du bien immobilier que vous occupez ?

Retour sur la notion de prescription acquisitive en droit immobilier, permettant de donner une légitimité légale à un possesseur dans le temps.

Qu'est-ce que la prescription acquisitive ou usucapion ?

La prescription acquisitive permet à une personne d'acquérir la propriété d'un bien ou d'un droit par l'effet du temps selon l'article 2258 du Code civil.

Tout d’abord, il faudra démontrer trente ans de possession pour acquérir une propriété par prescription acquisitive.

De plus, la condition essentielle de l'usucapion est la possession du bien. En droit, cette qualification recouvre des conditions cumulatives dont il convient de vérifier le respect.

Concrètement, il faut réunir :

  • d'une part le corpus c'est-à-dire établir des actes matériels qui permettent de démontrer qu'une personne "tient une chose en son pouvoir",
  • d'autre part l'animus qui correspond à la volonté du possesseur de se comporter comme détenteur d'un droit sur la chose.

Autrement dit, pour être possesseur, il faut que la personne agisse comme si elle était propriétaire et qu'elle puisse le prouver par des actes matériels.

Un point d'attention doit être soulevé s'agissant de la qualification de détenteur précaire : il faut savoir que le titre empêche la naissance de la possession, en ce sens que si vous détenez un contrat de location, un contrat de prêt ou tout autre contrat indiquant que vous possédez pour autrui alors vous ne pourrez pas être qualifié de "possesseur".

En effet, il est nécessaire que le possesseur puisse avoir la « croyance légitime d'être propriétaire » (c'est l'animus).

Enfin, on notera que l'article 2260 du Code civil précise qu'on "ne peut prescrire les biens ou les droits qui ne sont pas dans le commerce". Cela signifie que la prescription acquisitive peut concerner une habitation, un terrain ou encore une partie de terrain entre deux fonds voisins. Toutefois, elle ne peut pas concerner les biens du domaine public, le corps humain ou encore des choses incorporelles comme le savoir-faire ou la création intellectuelle.

Quelles sont les conditions d'application de la prescription acquisitive ?

Les conditions de la prescription acquisitive sont strictes.

Tout d'abord, la possession doit être utile c'est-à-dire "continue, et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire" en application de l'article 2261 du Code civil.

Il s'agit de quatre conditions cumulatives pour usucaper :

  • s'agissant de la continuité, il faut prouver la possession continue pendant trente ans sans interruption de longue durée. En effet, cela conduirait à penser que le possesseur ne s'est finalement pas occupé du bien comme un réel propriétaire.
  • s'agissant du caractère paisible, celui-ci est principalement lié à une absence d’entrée en possession par la violence envers le propriétaire initial.
  • s’agissant du caractère public, il implique de posséder matériellement au grand jour.
  • s’agissant du caractère non-équivoque, cela signifie qu’il ne faut pas qu'il puisse y avoir de doute sur l'animus de la possession.

À noter que la bonne foi a un statut particulier avec l'usucapion car ce n'est pas une qualité essentielle de la possession.

Aussi, toute possession utile, même de mauvaise foi, fait acquérir la propriété.

Par conséquent, une personne qui, sans disposer d’un quelconque titre de propriété, a occupé pendant au moins une durée de trente ans un bien immobilier ou un terrain, en sachant pertinemment qu’elle n’en était pas propriétaire peut, au terme de ce délai, en devenir le propriétaire par la voie de l’usucapion et au détriment du propriétaire officiel du bien (la limite étant qu'elle ne doit pas être entrée en possession par violence).

Comment prouver l'acquisition de la propriété par prescription ?

En théorie, la preuve semble simple à apporter puisqu'elle peut se faire par tous moyens.

Cependant, en pratique, rares sont les occupants qui détiennent des preuves écrites sur plus de trente ans en arrière justifiant leur qualification de possesseur.

Néanmoins, sachez que selon l'article 2256 du Code civil, il existe une présomption de possession, si bien que le seul moyen d'y faire échec est que le réel propriétaire apporte la preuve contraire.

Eu égard à l'adage "in pari causa, melior est causa possidentis", lorsque subsiste un doute sur la propriété, la préférence est donnée à celui qui tient en sa possession l'objet du litige.

Il convient donc de faire naître un doute légitime au moyen de preuves libres telles que des témoignages, un justificatif de paiement de la taxe foncière, des photographies datées démontrant 30 ans de possession, des factures d'électricité, des factures d'achat de matériel, ou encore des factures d'entretiens ou de travaux réalisés sur le bien immobilier ou du terrain dont il est question.

En clair, vous pourrez faire valoir devant le juge toute preuve qui vous semble opportune et suffisamment contextualisée pour prouver votre possession. Il faudra toutefois être le plus précis possible (les témoignages devront être très circonstanciés).

Il faut préciser enfin que l'acte de notoriété délivré par Notaire est un début de preuve mais sa valeur est limitée : ce n'est pas une preuve parfaite.

Pour rappel, l'acte de notoriété est un acte rédigé par un Notaire qui fait état des déclarations de plusieurs personnes attestant de faits notoirement connus. Selon la jurisprudence, cet acte ne permet pas de témoigner de la possession d'une personne de manière indiscutable.

Quelles démarches pour faire reconnaître ma propriété par voie d'usucapion ?

En partant d'un fait connu et sous vraisemblance, le possesseur est présumé titulaire à l'issue du délai requis.

Le mécanisme se déclenche par une manifestation de la volonté.

La plupart du temps, le "véritable propriétaire" (propriétaire sur le titre) engage une action en revendication de la propriété du bien immobilier ou du terrain (par exemple, il demande l'expulsion du possesseur), et le possesseur lui oppose une fin de non-recevoir tirée de l'usucapion.

Mais il est tout aussi possible pour un possesseur de faire reconnaître son droit sans être assigné.

L’acquisition de propriété par prescription nécessite alors obligatoirement une action en usucapion par la voie de l’avocat du possesseur devant le Président du Tribunal judiciaire compétent afin d’être reconnue et de produire tous ses effets.

Dans les deux cas, le possesseur devra être en mesure de prouver qu'il a possédé le bien immobilier pendant toute la période.

Il faut savoir que la prescription acquise a un effet rétroactif de sorte que le possesseur est considéré comme propriétaire du bien immobilier ou du terrain rétroactivement depuis le jour où il a occupé ledit bien.

Le jugement devra être publié au Service de Publicité Foncière qui permettra le cas échéant de vendre le bien en tant que propriétaire reconnu.

En conclusion, le droit français permet d'acquérir légitimement un bien immobilier ou un terrain que l'on a occupé et entretenu pendant plus de trente ans en le considérant comme son propre bien.

Toutefois, il n'autorise le transfert de propriété officiellement qu'après vérification du respect de conditions cumulatives strictes. 

Il ne faut pas oublier que le droit de propriété est en principe inviolable et sacré.

Aussi, le juge n'acceptera donc l'usucapion qu'après une étude au cas par cas de chaque situation et vérification de la réunion des conditions de l'usucapion. Cela nécessite donc de disposer d'un dossier solide.

Si vous envisagez de solliciter l'acquisition d'une propriété immobilière par le jeu de l'usucapion et que vous souhaitez être accompagné dans cette démarche, Maître Louise BARGIBANT se tient à votre disposition pour vous conseiller, n’hésitez pas à contacter Maître Bargibant.

Article rédigé par Nolwenn DOHET, stagiaire LBA Avocat

Sous la direction de Me Louise BARGIBANT.

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Usucapion

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