Vice caché et immobilier ancien : les règles à connaître

L’immobilier ancien continue de séduire. Maison « de caractère », « avec cachet » ou « pleine de charme », les expressions ne manquent pas pour désigner ce type de biens.

Il faut toutefois garder à l’esprit que le temps qui passe marque l’immobilier de son sceau. Pire, il peut le grever de défauts dont les réparations sont susceptibles d’alourdir considérablement la facture d’acquéreurs alors désenchantés. 

Ces désordres ou malfaçons peuvent être qualifiés de vice cachés qui, en vertu du droit commun, doivent être garantis par le vendeur.

Si cela parait simple à première vue, la réalité juridique est toutefois plus complexe car des conditions doivent impérativement être remplies pour que la garantie des vices cachés soit effectivement déployée.

De plus, cette garantie ne joue pas pour tous les immeubles (notamment pour les ventes faites par autorité de justice ou les ventes d’immeubles à construire disposant d'autres dispositifs de garantie). 

En revanche, elle peut a priori s’appliquer si l’acquéreur achète un immeuble dont la construction est datée de moins de 10 ans.

Si, en effet, la garantie décennale continue de jouer, et ce jusqu’à 10 ans après réception des travaux puisqu’elle se transmet aux propriétaires successifs, elle n’est, aux yeux de la Cour de cassation, pas pour autant exclusive d’une action en garantie des vices cachés (Cass, 3e civ, 17 juin 2009, Cass. 3e civ. 11 mai 2010). Cette position est doublement favorable à l’acquéreur. D’une part, il peut choisir le fondement juridique sur lequel il souhaite plaider. D’autre part, si un vice se manifeste plus de 10 ans après réception des travaux, il peut toujours agir contre le vendeur sans se voir opposer la prescription de son action .

Il n’en reste pas moins que le terrain de prédilection de la garantie des vices cachés concerne l’immobilier ancien, à savoir les immeubles de plus de 10 ans.

J’ai découvert un défaut dans la maison que je viens d’acquérir, puis-je faire jouer la garantie des vices cachés ? Quelles en sont les conditions ? Dans quels délais ? Que puis-je concrètement solliciter ?

L’objectif de cet article est précisément de répondre à toutes ces interrogations. Retour sur cette notion fondamentale du droit français régie par les articles 1641 et suivants du Code civil.

 

UN GRAVE DÉSORDRE

Le première élément qui doit être démontré par l’acquéreur est l’existence d’un désordre ou d’une malfaçon d’une certaine gravité.

Selon le Code civil, sont des ‘’vices’’ les « défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Cette première condition ne pose, a priori, aucune difficulté particulière. Une maison d’habitation est, comme son nom l’indique, normalement destinée à un usage d’habitation. Un désordre la rendrait ainsi impropre à son usage ‘’naturel’’ s’il venait à la rendre inhabitable, dangereuse, ou encore s’il nécessitait, pour y remédier, de lourds travaux de rénovation.

L’acquéreur pourrait toutefois envisager, en sus, un usage plus spécifique. Si un défaut venait alors compromettre cette finalité propre, alors il pourrait effectivement entrer dans la qualification des vices cachés. Encore faut-il que le vendeur ait été informé de cette destination particulière que l’acquéreur entendait donner à tout ou partie du bien vendu. Des juges du fond ont ainsi pu décider que si l’acheteur avait particulièrement spécifié au vendeur qu’il cherchait un terrain pour en faire un potager, alors les déchets dissimulés sous le terrain vendu, empêchant toute activité de potager, le rendaient impropre à sa destination et donc, entraient bel et bien dans la qualification des ‘’vices cachés’’. 

La jurisprudence en la matière est abondante. Sans prétendre à l’exhaustivité, peuvent ainsi être reconnus comme des désordres suffisamment graves pour rendre l’immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui diminue considérablement cet usage  : une fissure qui affecte la solidité de l’immeuble, une présence dangereuse d’amiante, une infestation d’insectes xylophages, une absence d’étanchéité, une humidité anormalement élevée, un terrain instable...

 

UN DÉSORDRE NON APPARENT

Si le vice existe, encore doit-il être caché. En d’autres termes, il doit ne pas avoir été apparent ni décelable au moment des visites.

La jurisprudence a développé une approche subjective du caractère caché d’un vice en bâtissant une distinction entre l’acheteur profane en bâtiment (qui ne justifie donc d’aucune compétence en la matière) et l’acheteur professionnel.

Concernant l’acheteur profane, le vice sera considéré comme non apparent s’il n’était pas notoire ou décelable au moyen d’un examen élémentaire et normal du bien qui serait effectué par toute personne raisonnablement diligente sans qu’il lui soit pour autant nécessaire de procéder à des investigations poussés et difficiles ni de se faire accompagner par un homme de l’art afin de connaître l’état réel de l’immeuble (Cass, AP, 27 octobre 2006). 

La Cour de cassation pousse parfois plus loin son indulgence à l’égard de l’acheteur profane en considérant qu’un désordre, même visible à l’époque de la vente, peut néanmoins être considéré comme un vice caché dès lors qu’il n’était pas en soi méconnu mais que sa signification (Cass, 3eme Civ, 4 avril 2019) son ampleur ou ses conséquences (Cass, 3eme Civ, 14 mars 2012) l’étaient quant à elles.

Cependant, il faut garder à l’esprit qu’un acquéreur, même profane, ne saurait se plaindre d’un vice, certes matériellement non apparent, mais dont l’existence avait été exprimée par le vendeur au moment de la vente. « Le vendeur n'est pas tenu des vices (…) dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même » rappelle le Code civil, en son article 1642. Le vendeur a donc tout intérêt à informer l’acquéreur de manière exhaustive de l’ensemble des défauts dont il aurait la connaissance. D’ailleurs, nous le reverrons, le vendeur qui adopterait un comportement inverse jouerait à un jeu dangereux puisque l’on pourrait alors lui reprocher sa mauvaise foi afin de priver d’efficacité toute clause de non-garantie qu’il aurait pu stipuler.

D’ailleurs, c’est parfois la loi elle même qui oblige le vendeur à informer l’acquéreur de l’état de l’immeuble, par la fourniture d’un Dossier de Diagnostic Technique notamment (L271-4 Code de la Construction et de l’Habitation).

En ce qui concerne l’acheteur professionnel du bâtiment, une présomption simple d’apparence/de connaissance du vice pèse sur lui en raison de ses compétences techniques, de sorte que l’on considérera de façon plus stricte qu’il était en mesure de le connaître.

 

UN DÉSORDRE ANTÉRIEUR A LA VENTE

L’acquéreur doit démontrer que le vice existait antérieurement à la vente. En clair, si c’est l’acquéreur qui, en raison de travaux de rénovation par exemple, crée le désordre, alors le vendeur ne saurait en être le garant. Il lui faut donc dater l’origine du vice dont il se plaint.

Cette condition pose une difficulté essentiellement probatoire dans laquelle, il est vrai, le rôle d’un expert est souvent déterminant.

 

LES REMÈDES OFFERTS A L’ACQUÉREUR

L’acquéreur, dès lors qu’il parvient à démontrer la réunion des conditions nécessaires à la qualification des vices cachés, peut choisir le remède qu’il lui convient le mieux.

En vertu de l’article 1644 du Code civil, il dispose d’une option : rendre la chose et se faire restituer le prix (action rédhibitoire qui revient à chercher la résolution de la vente) ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix (action estimatoire qui revient à chercher une diminution du prix).

Ce choix est discrétionnaire. Il n’appartient donc qu’à l’acquéreur qui n’a pas d’ailleurs à le justifier. Toutefois, ce choix est parfois relatif dans la mesure où l’action rédhibitoire peut être refusée par le juge si le vice n’est pas considéré comme étant assez grave pour justifier la résolution de la vente. 

Qu’il préfère la résolution de la vente ou une réfaction du prix, l’acquéreur peut toujours exercer, en sus, une action indemnitaire dans le but de se voir allouer des dommages et intérêts. En revanche, comme l’indique le Code civil, cela n’est possible que pour autant que le vendeur était de mauvaise foi, c’est à dire qu’il connaissait, au moment de la vente, l’existence des vices qui affectaient l’immeuble mais qu’il n’en a pas pour autant informé les acquéreurs. 

On rappellera qu’une telle action indemnitaire n’a pas qu’un caractère complémentaire et accessoire à l’option précitée. Au contraire, elle peut être mise en œuvre de façon tout à fait autonome et indépendante. Ainsi, elle peut être invoquée par l’acheteur déçu qui n’a, au préalable, ni exercé l’action rédhibitoire, ni exercé l’action estimatoire (Cass, 3ème Civ, 30 janvier 2020).

Quoi qu’il en soit, il faut se souvenir que l’action de l’acquéreur qui déplore un vice caché n’est pas éternelle puisqu’elle doit être engagée dans un délai de 2 ans qui commence à courir à compter de la découverte du vice. Ce délai peut toutefois être interrompu, d’où la nécessité d’entrer au plus vite en relation avec un avocat.

 

LES AMÉNAGEMENTS OFFERTS AU VENDEUR

Le vendeur d’un immeuble ancien peut toujours s’exonérer de la garantie des vices cachés. Le principe résulte de l’article 1643 du Code civil.

Cependant, les juges ont bâti une position complexe vis à vis de ces clauses limitatives ou élusives de responsabilité encore appelées « clause de non-garantie ». En effet, elles ne seront valables que dans l’hypothèse où le vendeur n’est pas un professionnel (il n’est donc qu’un particulier) ou lorsque vendeur et acheteur sont tous deux professionnels de même spécialité (professionnels du bâtiment dans notre analyse). En pratique, puisque les vendeurs sont souvent des particuliers, ces stipulations sont presque automatiquement insérées par les notaires au sein des compromis de vente.

La clause de garantie n’est pas pour autant infaillible et bien mal conseillé serait le vendeur qui prétendrait qu’une telle stipulation le couvrirait de manière absolue.

En effet, une telle clause est juridiquement inopposable, c’est à dire neutralisée et privée d’efficacité, si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur. En clair, il doit démontrer que, tout en prévoyant une clause de non-garantie, le vendeur connaissait parfaitement l’existence du vice au moment de la vente. La mauvaise foi du vendeur sera le plus souvent établie lorsqu’il aura été démontré qu’il avait dissimulé le désordre. Fait par exemple preuve de mauvaise foi aux yeux des juges celui qui procède au colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre et de la peinture pour cacher la présence de termites ou encore celui qui, ayant pourtant connaissance d’un rapport établissant l’instabilité dangereuse d’une falaise, n’en informe pas pour autant les acheteurs.

Une nouvelle fois, la jurisprudence est plus rigoureuse à l’égard de certains vendeurs. Alors que pour les vendeurs profanes, il incombe à l’acquéreur d’apporter la preuve de leur mauvaise foi, il en va différemment concernant les vendeurs professionnels du bâtiment pour qui elle est présumée.

Précisions enfin que pour la Cour de cassation, le professionnel n’est pas toujours celui qui travaille dans le domaine du bâtiment ou de l’immobilier. Le particulier amateur de bricolage peut très bien être assimilé à un professionnel, bien que ne disposant d’aucune compétences techniques en la matière, s’il joue un rôle prépondérant (achat des matériaux, conception, construction de l’ouvrage) dans la réalisation d’une installation à l’origine de désordres (Cass, 3ème Civ, 9 février 2011).

Enfin, au vendeur de mauvaise foi qui serait tenté de partager sa condamnation avec l’agent immobilier par l’entremise duquel la vente a été conclue, la haute juridiction répond sèchement : une condamnation fondée sur la garantie des vices cachés ne constitue pas un préjudice indemnisable, ce vendeur doit donc être débouté (Cass, 3ème Civ, 29 mars 2018). De quoi inciter à la bonne foi.

Si vous avez des interrogations en lien avec l'article ou si vous souhaitez que Me Louise BARGIBANT vous assiste et vous conseille dans un dossier : vous pouvez la contacter.

Article rédigé par Luca DI NATO, stagiaire LBA Avocat

Sous la direction de Me Louise BARGIBANT

 

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