Le point sur la Garantie de Parfait Achèvement (GPA)

Souvent qualifiée de "service après-vente" des contrats de travaux, la garantie de parfait achèvement ("GPA") peut s'avèrer un outil très utile pour le maître d'ouvrage.

En effet, cette garantie impose la réparation par l'entrepreneur de tous les désordres, quelle qu’en soit la gravité, signalés par le maître d’ouvrage lors de la réception de l'ouvrage ou durant l’année qui suit. 

A la différence des autres garanties légales, la garantie de parfait achèvement oblige l'entrepreneur à faire ou à parfaire les travaux.

Pour la mise en oeuvre de la GPA, le maître d’ouvrage doit faire preuve d’une grande vigilance lorsqu’il relève les désordres mais aussi de célérité car le temps joue contre lui.

Retour sur cette notion de « garantie de parfait achèvement », ses assujettis et bénéficiaires, son fonctionnement ainsi que son intérêt.

En quoi consiste la garantie de parfait achèvement ?

Au sens de l’article 1792-6 alinéa 2 du Code civil, la garantie de parfait achèvement (GPA) permet au maître d’ouvrage d’obtenir de l’entrepreneur la réparation de tous les désordres dénoncés, soit en les mentionnant dans le procès-verbal au moment de la réception des travaux ou ultérieurement par une notification écrite.

La garantie de parfait achèvement est donc l'obligation de réparer en nature tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage à la réception.

Par qui est due cette garantie ?

La garantie de parfait achèvement est due uniquement par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux.

En présence de plusieurs constructeurs, c’est celui qui est à l’origine des travaux défectueux qui sera débiteur de la garantie.

Cependant, cette garantie n’est pas due par l’architecte, le bureau d’études ou encore le vendeur d’immeuble à construire.

Qui sont les bénéficiaires de la garantie de parfait achèvement ?

 Le maître d’ouvrage est le seul bénéficiaire de la garantie.

Toutefois, si le maître d’ouvrage cède son bien la garantie sera transmise à l’acquéreur.

Quels sont les désordres couverts par la garantie ?

Selon l’article 1792-6 alinéa 2 du Code civil, tous les désordres sont couverts pas la garantie de parfait achèvement.

A titre d’illustrations, sont couverts par la garantie de parfait achèvement :

• Les défauts esthétiques
• Les défauts de conformité qui ne seraient pas visibles lors de la réception.
• Les défauts d’isolation phonique
• Les malfaçons de nature décennale

Cependant, les désordres résultant de l’usure ou de l’usage normal ne relèvent pas de la garantie.

Comment fonctionne cette garantie ?

A la réception des travaux, le maître d’ouvrage doit relever et inscrire dans le procès-verbal tous les désordres apparents (c'est-à-dire ceux qui "peuvent être décelés par un maître de l’ouvrage normalement diligent" selon la jurisprudence.) : ces désordres "réservés" entrent dans le champ de la garantie de parfait achèvement.

A noter que la garantie de parfait achèvement ne couvre pas les désordres apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserves lors de la réception dès lors qu’une réception sans réserve purge l’ouvrage des désordres apparents.

Lorsque les désordres ne sont pas apparents lors de la réception des travaux (désordres cachés à la réception) ou lorsqu'ils apparaissent postérieurement à la réception, le maître d’ouvrage pourra, par une lettre recommandée avec accusé de réception, signaler les défauts qui se sont révélés dans un délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage.

Dès lors que l’entrepreneur a eu connaissance des désordres soit par le procès-verbal ou ultérieurement par une lettre recommandée, celui-ci devra réaliser les travaux de réparation.

Ce sont les parties au contrat qui déterminent le délai d’exécution des travaux.

A défaut d’un accord ou d’inexécution dans les délais prévus, le maître d’ouvrage pourra après une mise en demeure restée infructueuse obtenir l’exécution des travaux par un autre entrepreneur, aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

Quel est le délai pour agir ?

A partir de la réception des travaux, le maître d’ouvrage dispose d’un an pour mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement.

Donc, durant un an, l’entrepreneur sera débiteur d’une obligation de réaliser des travaux.

Il appartient au maître de l’ouvrage et à l’entrepreneur de fixer ensemble les délais d’exécution des travaux de reprise.

Si le maître d’ouvrage ne propose pas d'agir ou n'agit pas dans ce délai, il conviendra pour le maître d'ouvrage de saisir le tribunal ou de faire exécuter par une autre entreprise les travaux aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

En cas de référé expertise judiciaire, le délai sera interrompu puisqu'un nouveau délai d’un an va recommencer à courir à compter de l'ordonnance de référé.

Quel intérêt présente cette garantie ?

Au sens de l’article 1792-5 du Code civil, la garantie de parfait achèvement est d’ordre public car toute clause contraire est réputée non écrite.

Donc, l’entrepreneur ne peut pas se soustraire à ses obligations.

La garantie de parfait achèvement présente l’avantage de se combiner aux autres responsabilités. En effet, l’inexécution par l’entrepreneur de ses obligations à l’égard du maître de l’ouvrage engage sa responsabilité contractuelle de droit commun, laquelle subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement. (Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, no 19-22.304).

Elle permet également d’obtenir la réparation de dommages que la garantie décennale ne prendrait pas en compte (car la garantie décennale ne prend en compte que les dommages d'une "certaine gravité" : les dommages qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination).

La garantie de parfait achèvement est ainsi une protection importante pour le maître d'ouvrage.

Article rédigé par Marcio LOPES, stagiaire LBA Avocat

Sous la direction de Maître Louise BARGIBANT