DIAGNOSTIC IMMOBILIER : Que faire en cas d'erreur ?

La vente d’un bien immobilier est encadrée par un régime strict et protecteur.

A ce titre, la loi prévoit la réalisation d'un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires lesquels deviennent de plus en plus nombreux.

En pratique, le diagnostic est communiqué par les propriétaires aux acquéreurs, préalablement à la signature de l’acte notarié de vente.

Quelles sont les obligations du vendeur à ce titre ?

Que faire lorsqu’il s’avère que le diagnostic, réalisé par un professionnel, est erroné ?

Vous êtes vendeur ou acquéreur d’un bien immobilier affecté d’un désordre qui n’a pas été relevé par le diagnostiqueur et vous souhaitez être indemnisé, quels sont les recours envisageables ?

Vous êtes diagnostiqueur immobilier et vous vous interrogez sur l’étendue de votre responsabilité en cas d’erreur ?

Le point avec cet article.

QUELLES OBLIGATIONS POUR LE VENDEUR ?    

• Les diagnostics à fournir

En premier lieu, dans le cadre de la vente d’immeuble bâtis, le propriétaire est soumis à certaines obligations.

Il doit notamment, depuis quelques années déjà, fournir plusieurs diagnostics techniques lors de la vente immobilière de son bien, réunis au sein d’un dossier.

La liste de ces diagnostics est fixée par l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation :

• Le constat de risque d’exposition au plomb
• La présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante (Retrouvez notre article : "Diagnostic amiante erroné : quel recours ?")
• L’état relatif à la présence de termites et insectes xylophages (Retrouvez notre article : "Découverte d'insectes xylophages : aquéreur, quel recours contre votre vendeur ?") 
• L’état de l’installation intérieure de gaz
• L’état des risques naturels et technologiques
• L’état d’installation de l’installation intérieure d’électricité
• Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
• Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif (fosse septique)
• Le diagnostic de bruit dans les zones d’exposition au bruit près des aéroports

Certains sont obligatoires (présence d’amiante, installation électrique et de gaz, état relatif à la présence de termites, exposition au plomb pour les biens les plus anciens, état des risques et pollutions, DPE pour certains biens, installation de l’assainissement collectif), les autres peuvent être prévus conventionnellement par les parties (mérule par exemple).

• L’exonération de responsabilité du vendeur

La production du rapport de diagnostics va conditionner la possibilité pour le vendeur de s'exonérer ou non de la garantie des vices cachés à l’égard de ses acquéreurs.

En effet, selon l’article L. 271-4 II du Code de la Construction et de l'Habitation, « En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°,3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. »

Ce texte implique, dans une interprétation a contrario, une exonération de la responsabilité du vendeur dès lors qu’il répond à l’exigence de fourniture de ces rapports.

De ce fait, en cas d’erreur du diagnostic, le responsable est le diagnostiqueur.

QUELLE RESPONSABILITE EN CAS D’ERREUR DANS LE DIAGNOSTIC ?

Excepté pour le vendeur professionnel qui est présumé avoir connaissance des vices, seule la responsabilité de l’auteur du rapport, c’est-à-dire le diagnostiqueur, se trouvera engagée en cas d’erreur.

• La responsabilité du diagnostiqueur

En cas de diagnostic erroné, le diagnostiqueur immobilier engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du vendeur qui est le donneur d’ordre.

Sa responsabilité sera délictuelle à l’égard des acquéreurs. En effet, l’acquéreur étant un tiers au contrat conclu entre le vendeur et le diagnostiqueur, il ne peut agir que sur le fondement délictuel.

• L’étendue de la responsabilité du diagnostiqueur à l’égard des acquéreurs : une responsabilité renforcée

Si vous êtes acquéreur d’un bien immobilier pour lequel un rapport de diagnostic comportant une erreur a été réalisé, vous ne pouvez pas vous retourner contre le vendeur dit « profane » qui lui aussi se reposait sur ce rapport.

En revanche, vous êtes fondé à engager la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur immobilier.

Il sera alors opportun de vous faire assister d'un professionnel du droit pour établir et pour étudier les leviers envisageables à votre indemnisation.

Par ailleurs, si vous êtes diagnostiqueur immobilier auteur d’un rapport erroné, votre responsabilité délictuelle à l’égard des acquéreurs sera susceptible d’être engagée. Il vous sera alors indiqué de vous orienter vers un conseil afin de préserver au mieux vos intérêts.

Il est précisé à ce titre que les conditions de l’engagement de cette responsabilité selon l’article 1240 du Code civil, sont :

• Une faute
• Un dommage
• Un lien de causalité entre les deux

L’étendue de la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur va dépendre de ses obligations professionnelles lors de son examen des lieux.

Selon la jurisprudence, le diagnostiqueur immobilier doit procéder à un examen scrupuleux des lieux, d’une durée suffisante qui ne peut se limiter à un contrôle visuel. Il est tenu à une obligation de conseil. 

Ainsi, le fait générateur de responsabilité est constitué dans l’erreur commise. Le dommage correspond aux préjudices subis par les acquéreurs.

L’étendue de la réparation dépend de la caractérisation de la causalité.

QUELLE REPARATION ?

• Une réparation intégrale des préjudices

Après des divergences entre les 1ère et 2ème chambres civiles et la 3ème chambre civile, la chambre mixte de la Cour de cassation en 2015 est venue trancher la question de l’étendue de la réparation due par le diagnostiqueur, et par conséquent son assureur de responsabilité (Cass., ch. mixte, 8 juill. 2015, n° 13-26.686).

Ils sont tenus de réparer tous les préjudices certains subis par les acquéreurs résultant du fait générateur, c’est-à-dire de l’erreur de diagnostic.

L’acquéreur doit rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice qui soit certain et en lien de causalité avec la faute du diagnostiqueur.

• Concrètement, quels sont préjudices réparables ?

La jurisprudence est désormais constante sur le sujet : la réparation ne peut se limiter à la seule perte de chance des acquéreurs de ne pas avoir pu négocier le prix de vente voir d’y renoncer en toute connaissance de cause.

Dès lors, le diagnostiqueur a l’obligation d’indemniser le coût intégral des travaux de réhabilitation du bien, c’est-à-dire les préjudices matériels subis en lien avec le diagnostic.

Il s’agit de rendre conforme l’état du bien avec le diagnostic erroné.

Mais aussi, d’indemniser le préjudice de jouissance subi par les acquéreurs du fait des travaux induits par l’erreur du diagnostiqueur.

Concrètement, s'agissant d'une erreur dans un diagnostic amiante par exemple, cela comprend le coût des travaux (travaux de désamiantage, traitement anti-termites) et les perturbations dans la vie des acquéreurs qui en résultent (le fait de devoir repousser l’emménagement prévu).

Un professionnel du droit pourra identifier les préjudices réparables, analyser le régime de responsabilité du professionnel, vous conseiller sur l'action à mener à l'égard du diagnostiqueur et/ou de son assurance et mettre en oeuvre les démarches amiables ou judiciaires.

Si vous avez des questions ou un litige à ce sujet, Me Louise BARGIBANT se tient à votre disposition, n'hésitez pas à la contacter.

Article rédigé par Marie BEVE, stagiaire LBA AVOCATS

Sous la direction de Me Louise BARGIBANT