Diagnostic de Performance Energétique (DPE) erroné : que faire ?

Les futurs acquéreurs sont de plus en plus sensibles aux performances énergétiques du bien qu’ils recherchent.

Conscient du caractère déterminant du classement énergétique, le législateur a entendu protéger les acquéreurs immobiliers.

En effet, depuis le 1^er juillet 2021, le classement « A à G » établi par le diagnostic performance énergétique n’a plus seulement une valeur indicative : il est désormais opposable au vendeur.

Qu’est-ce-que le diagnostic du performance énergétique (DPE) ?

• Quelle est l’utilité du DPE ?

Le DPE a pour objet principal d’estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission des gaz à effet de serre d’un bien immobilier.

Il va ainsi informer le futur acquéreur sur la « valeur verte » du bien, recommander les travaux à réaliser pour améliorer les performances énergétiques du bien et estimer les dépenses/charges en énergie à prévoir.  

Il est l’un des documents formant le dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être transmis par le vendeur au futur acquéreur lors de la vente (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation).

• Qui peut réaliser le DPE ?

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité.

Pour trouver un diagnostiqueur certifié près de chez vous, cliquez ICI

Quelle est la durée de validité du DPE ?

La durée de validité du DPE est fixée à 10 ans.

La méthode de réalisation du diagnostic ayant été modifiée en 2021, la durée de validité des diagnostics réalisés entre 2013 et 2021 est fixée de la façon suivante :

• les diagnostics réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 
• les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024

Que doit contenir le DPE ?

Les éléments essentiels contenus dans le DPE peuvent-être résumés de la façon suivante : 

• les caractéristiques du bâtiment ainsi que le descriptif de ses équipements
• la consommation énergétique estimée et le coût qu’il en résulte
• l’évaluation de l’émission de gaz à effets de serre en rapport avec la consommation énergétique annuelle
• l’évaluation de la quantité d’énergie renouvelable utilisée
• une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre
• les recommandations pour maîtriser la consommation d’énergie

DPE = Audit énergétique ?

Il ne faut pas confondre le diagnostic de performance énergétique et l’audit énergétique.

À la différence du DPE qui évalue la performance énergétique du bien, l'audit énergétique propose des scénarios de travaux adaptés au logement et destinés à lui faire atteindre une rénovation énergétique dite performante.

En résumé, l’audit énergétique est plus approfondi que le DPE.

(!) Depuis le 1^er avril 2023, le DPE doit être accompagné d’un audit énergétique lors des ventes de maisons ou d’immeubles en monopropriété qui sont considérés comme des « passoires énergétiques ».

Cette obligation s’applique pour les logements qui appartiennent aux classes F et G, mais sera étendu à compter du 1^er janvier 2025 pour les logements classés E et à compter du 1^er janvier 2034 pour ceux appartenant à la classe D.

Néanmoins, malgré une refonte de la méthode de réalisation des DPE et l’exigence de diagnostiqueur certifié, le DPE peut s’avérer erroné.

Quels sont les recours en cas de DPE erroné ?

Après l’achat de votre bien immobilier vous constatez que la consommation énergétique est sous-évaluée occasionnant un surcoût important que vous ne pouvez assumer.

L’action contre le diagnostiqueur

Le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas de diagnostic erroné.

Il s’agit d’une obligation de résultat.

Ainsi, il suffit de démontrer que le diagnostiqueur a commis une faute dans le classement énergétique du bien.

A noter que seule la classification du bien au regard de sa performance énergétique est opposable.

Par conséquent, les préconisations et les estimations de consommation ne sont précisées qu’à titre informatif. Elles n’engagent donc pas la responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur.

Il convient de préciser que seul le vendeur peut engager la responsabilité contractuelle du diagnostiqueur, l’acquéreur n’ayant pas fait réaliser le diagnostic.

Néanmoins, l’acquéreur peut agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Le diagnostiqueur ayant commis une faute dans son diagnostic pourra être condamné à verser des dommages et intérêts.

Si avant l’opposabilité du diagnostic de performance énergétique, la Cour de cassation considérait que la réparation des préjudices consistait en une perte de chance de négocier le prix de vente à la baisse.

L’opposabilité du diagnostic nous permet désormais d’espérer une réparation intégrale du préjudice comme c’est le cas pour les autres diagnostics présents dans le dossier de diagnostic technique.

L’action contre le vendeur du bien

L’acquéreur s’estimant lésé du fait de la sous-estimation du classement énergétique peut agir contre le vendeur.

Il existe notamment des recours en cas de :

• Dol : dans cette hypothèse il sera nécessaire de démontrer l’existence d’une manœuvre et d’une intention frauduleuses du vendeur
• Vices cachés : ce fondement implique la démonstration de la connaissance par le vendeur du caractère erroné du diagnostic
• Manquement à l’obligation d’information : le vendeur est tenu d’informer son futur cocontractant (acquéreur) d'un élément devant être connu de lui car susceptible d'influencer son consentement.

Si vous avez des questions ou un litige à ce sujet, Me Louise BARGIBANT se tient à votre disposition, n'hésitez pas à la contacter.

Article rédigé par Alexandrine TANIERE

Avocate collaboratrice Cabinet LBA AVOCATS