La vente d’immeuble à construire, c’est-à-dire « sur plan », rime souvent avec la sérénité de l’achat neuf, exempt de vices cachés.

La Vente en l’Etat de Futur d'Achèvement (VEFA) semble alors être l’opportunité de devenir propriétaire d’un bien sans les inconvénients de l’ancien.

Néanmoins, la réalité peut parfois décevoir lorsque la construction présente des malfaçons.

L’acquéreur se pense alors démuni.

Pourtant, bien au contraire, des leviers juridiques existent.

Dans le cas particulier de la VEFA, quels sont les recours en cas de malfaçons ?

Le point avec cet article.

LE POINT SUR LE REGIME DE LA VEFA 

• Définition de la VEFA

La Vente en l’Etat de Futur d'achèvement est classiquement définie à l’article 1601-3 du Code civil comme, « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. ».

Concrètement, il s’agit d’un contrat de vente portant sur un immeuble à édifier, qui n’existe pas encore ou dont le chantier a seulement débuté.

Par conséquent, au moment de son achat, l’acquéreur se décide en se basant sur les plans du promoteur ou encore sur les maquettes du projet.  

LA VEFA est un contrat « tout en un ». La vente peut concerner une maison individuelle, l'acquéreur deviendra instantanément propriétaire du terrain, puis de la construction à venir.

La vente peut porter sur un appartement en copropriété, l’acquéreur sera immédiatement propriétaire d’une quote-part de la propriété du sol, puis de ses parties privatives à venir.

A l’inverse, le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) permet aux personnes qui sont déjà propriétaires d’un terrain d’y faire édifier par la suite une construction à usage d’habitation (voir notre article sur le CCMI).

Le contrat de VEFA est avant tout un contrat de vente. Il implique des obligations réciproques pour les parties.

• Obligations de l’acquéreur

Tout d’abord, l’acquéreur est tenu de s’acquitter du prix, en vertu des dispositions du contrat.

Le contrat de VEFA est progressif. D’abord en ce qui concerne le transfert du droit de propriété sur les constructions à l’acquéreur, il s’opère au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Ensuite au regard du paiement du prix. Conformément au régime de la VEFA, le paiement du prix par l’acquéreur est échelonné.

A ce titre, le Code de la Construction et de l’Habitation encadre les paiements successifs, qui ne peuvent dépasser :

• 35 % du prix total à l'achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d'eau ;
• 95 % à l'achèvement des travaux ;

Le solde de 5% sera versé à la livraison de l’immeuble, sauf réserves sur des défauts de conformité (à ce sujet, notre article sur la consignation des 5 % en VEFA ).

• Obligations du vendeur

En premier lieu, il convient de bien différencier le vendeur du constructeur, l’un est maître de l’ouvrage, l’autre réalise les travaux pour le compte du premier.

Le vendeur revêt donc la casquette de « maître de l’ouvrage » tout au long de la construction de l’immeuble, et jusqu’à la réception des travaux. C’est donc lui qui va avoir la charge de leur bonne réalisation et qui est seul compétent pour procéder à leur réception.

Le maître de l’ouvrage est légalement et contractuellement tenu de livrer l’immeuble à son achèvement aux acquéreurs. Cette livraison doit être effectuée dans les délais prévus au contrat. En cas de retards de livraison, le vendeur est susceptible d’engager sa responsabilité (à ce titre, voir notre article sur le retard de livraison en VEFA).

Le vendeur est également tenu de livrer l’immeuble conformément aux dispositions contractuelles et sans vices de construction.

A ce titre, les vices de construction, c’est-à-dire les malfaçons, se distinguent par leur définition et par leur régime des défauts de conformité.

MALFAÇONS OU DEFAUT DE CONFORMITE ?

Les malfaçons ou vices de construction sont souvent confondus avec les défauts de conformité.

Concrètement, les malfaçons sont des ouvrages qui n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art.

Les défauts de conformité sont des ouvrages qui ne correspondent pas à ce qui avait été conventionnellement convenus entre les parties.

Par exemple, on parlera de malfaçons lorsque le papier peint qui a été demandé a été mal posé, en revanche, il s’agira de défauts de conformité lorsque la pose a bien été exécutée, mais que le papier n’est pas celui qui avait été demandé par l’acquéreur.

En pratique, ces hypothèses peuvent se cumuler : le papier peint a été mal posé et ne correspond pas à ce qui avait été prévu. Ces malfaçons peuvent être plus graves et porter sur les fondations, la solidité ou encore l’étanchéité de la construction.

La différence de qualification entre malfaçons et défaut de conformité est essentielle juridiquement puisque les recours ouverts à l’acquéreur mécontent ne seront pas les mêmes.

Par exemple, dans l’hypothèse d’un défaut de conformité, la consignation du solde des 5% du prix de vente peut être utilisée comme un moyen de pression. Ce n’est pas possible dans le cas des malfaçons.

QUI PEUT AGIR ?

Pour rappel, il existe selon le Code civil (article 1601-3) et le Code de la Construction et de l’Habitation (article L.261-3) une répartition des qualités et des compétences entre les acquéreurs et le vendeur.

Les acquéreurs sont propriétaires de l’ouvrage, le vendeur en conserve la maîtrise.

Par conséquent, l’un et l’autre ont qualité à agir en cas de malfaçons mais sur des fondements différents.

En effet, le vendeur d’immeuble à construire peut-être qualifié de « promoteur » et non de « constructeur » dans l’hypothèse où il conclut des contrats de louage d'ouvrage avec différents professionnels du bâtiment et de la construction.

En tant que maître de l’ouvrage, il peut engager les garanties légales du constructeur lorsqu’il constate des désordres.

Or, il est légalement assimilé aux constructeurs, dès lors, il est lui-même débiteur de certaines garanties à l’égard des acquéreurs.

L’ACTION DE L’ACQUEREUR, CONTRE QUI AGIR ?

Le contrat de VEFA a la particularité d’être un contrat qui concerne trois parties : le vendeur, l’acquéreur, le constructeur.

Toutefois, les acquéreurs ne peuvent en principe agir qu’à l’encontre de leur interlocuteur au contrat : le vendeur. 

On distingue à ce titre les vices dits « apparents », de ceux révélés postérieurement et relevant du régime de garantie.

AGIR EN CAS DE VICES APPARENTS 

Tout d’abord, l’article 1642-1 du Code civil prévoit que le vendeur « ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. ».

Sur ce fondement, les acquéreurs pourront agir contre le vendeur lorsque des vices de construction apparents sont constatés sur l’immeuble.

On parle alors de vices apparents, c’est-à-dire ceux qui sont constaté à la réception, à la livraison, ou au plus tard dans le mois suivant la remise des clés.

AGIR SUR LE FONDEMENT DES GARANTIES

Ensuite, selon les articles 1646-1 du Code civil et L261-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, le vendeur est également tenu, « à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus. ».

En d’autres termes, le vendeur tenu, à l’instar du constructeur, par des garanties.

Quelles sont les garanties invocables par l’acquéreur contre le vendeur en VEFA ?

Il existe trois garanties du constructeur : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, la garantie décennale. En revanche, le vendeur d’immeubles à construire n’est pas tenu par la garantie de parfait achèvement.

• La garantie biennale

La garantie biennale ou garantie dite de « bon fonctionnement » porte sur les désordres relatifs aux « menus ouvrages », c’est-à-dire les équipements détachables de l’ouvrage, à l’instar des interphones et sonnettes, chaudière et chauffages qui peuvent être défectueux.

• La garantie décennale

La garantie décennale concerne quant à elle les vices affectant la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, c’est-à-dire, les vices du sol, des fondations, de la maçonnerie, des canalisations, de l’étanchéité, ou encore des escaliers. Elle ne couvre donc pas les désordres à caractère purement esthétique.

Les garanties biennales et décennales couvrent donc les vices de constructions les plus importants. En revanche, elles ne prennent pas en charge les réserves.

Selon le Code des assurances, le vendeur d’immeuble à construire est tenu de souscrire une assurance décennale et de dommages-ouvrages. En revanche l’assurance biennale est facultative.

• L’impossibilité d’agir sur le fondement du droit commun

Par ailleurs, la jurisprudence a précisé que, compte tenu du caractère impératif des dispositions instaurant les garanties légales du vendeur d’immeuble à construire, l’acquéreur ne peut agir sur le fondement de la garantie des vices cachés ou du droit commun lorsque les garanties biennale et décennale peuvent trouver à s’appliquer.

• Le recours sur le fondement de la théorie des dommages intermédiaires

Lorsque des dommages, se révélant postérieurement à la réception des travaux et qui n’ont pas fait l’objet de réserves, ne rentrent pas dans le champ d’application des garanties légales du vendeur d’immeuble à construire, la jurisprudence a admis la possibilité d’invoquer la théorie des dommages intermédiaires.

Cette théorie repose sur la responsabilité contractuelle du vendeur et ne s’applique qu’à titre subsidiaire. En effet, le cumul entre garanties légales et théorie des dommages intermédiaires n’est pas admis (voir notre article sur la théorie des dommages intermédiaires).

QUAND AGIR ?

Dans le cadre du contrat de VEFA, il convient de distinguer deux moments :

• La réception des travaux : visée par l’article 1792-4 du Code civil, elle constitue l’acte par lequel le maître de l’ouvrage reçoit et accepte les travaux commandés au constructeur. Il peut à ce moment émettre des réserves sur des malfaçons ou défaut de conformité.

Les délais, respectivement d’un, deux et dix ans, des garanties de parfait achèvement (du constructeur), biennales et décennales, commencent à courir à compter de la réception.

Concrètement, c’est le vendeur qui va s’assurer de la conformité et de la qualité des travaux effectués sur le bien. Lorsque le vendeur estime que le bien est conforme et sans vices de construction, il le remet dans un second temps aux acquéreurs.

• La livraison de l’immeuble à son achèvement : il s’agit du moment de la remise des clés du vendeur à l’acquéreur. L’acquéreur est invité à prendre possession du bien et à formuler à son tour des réserves qui seront consignées dans un procès-verbal de livraison (réserves initiales).

ATTENTION : Il est impératif d’émettre des réserves lorsque des malfaçons ou défauts de conformité affectent le bien. Dans le cas contraire, le bien est purgé de ses vices et défauts.

Selon l’article 1642-1 du Code civil précédemment cité, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois supplémentaire pour rendre compte des réserves (réserves complémentaires) et « tester » le bien.

S’il constate des malfaçons ou défauts de conformité, l’acquéreur doit absolument les signaler au vendeur dans le mois imparti par lettre recommandée avec accusé réception.

Si le vendeur ne s’exécute pas, l’acquéreur pourra agir en justice dans le délai de forclusion prévu à l’alinéa 2 de l’article 1648 du Code civil qui est d’un an à compter de la livraison. 

A son tour, le vendeur pourra se retourner contre le constructeur dans le cadre d’une action récursoire en sa qualité de maître de l’ouvrage.

QUELLES REPARATIONS ?

Là encore, il convient de distinguer les demandes en réparation formulées contre le vendeur selon le fondement invoqué.

• Réparations dues par le vendeur au titre des vices apparents

Selon la jurisprudence, l’acquéreur peut solliciter la réparation de tout vice apparent, peu importe sa gravité.

Il est possible de demander le remplacement de l’ouvrage défectueux. En effet, la vente en VEFA est caractérisée par la vente d’un immeuble neuf. Ainsi, vous n’êtes pas contraints d’accepter une réparation grossière d’un ouvrage affecté d’une malfaçon. L’ouvrage doit être neuf, si sa réparation harmonieuse n’est pas possible, il doit être remplacé.

Exemple : Si parmi les fenêtres posées aux ouvertures du bien vendu en VEFA, l’une d’elle est abimée, a reçu un coup ou comporte des éraflures, vous êtes fondé à en demander l’entier remplacement.

Dans les cas les plus graves, l’acquéreur pourra demander la résiliation de la vente ou la diminution du prix. Toutefois, le Code civil prévoit qu’il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.

• Réparations dues par le vendeur sur le fondement des garanties

Enfin, concernant les garanties biennales ou décennales du vendeur d’immeuble à construire, deux modalités de réparation sont offertes à l’acquéreur,

• La réparation en nature, c’est-à-dire la réalisation des travaux de réfection, aux frais du vendeur,

ou

• L’indemnisation du coût des travaux de réparation, c’est-à-dire une réparation en argent.

Ainsi, acquéreurs en VEFA, vous n’êtes pas démunis face au vendeur en cas de malfaçons.

Toutefois, le choix du fondement juridique soulevé à l’appui de votre action est primordial selon le contexte du dossier.

En effet, les actions sont enfermées dans des délais précis qu’il faut impérativement respecter.

Il vous sera vivement conseillé de vous faire assister par un professionnel du droit de la construction.

Si vous avez des questions ou un litige à ce sujet, Me Louise BARGIBANT se tient à votre disposition, n'hésitez pas à la contacter.

Article rédigé par Marie BEVE, stagiaire LBA AVOCATS

Sous la direction de Me Louise BARGIBANT      

Le résumé en image ...