Immobilier : les étapes clés de l’achat sur plan (VEFA)

L’achat sur plan (ou vente en l’état futur d’achèvement) d’un logement neuf est un beau projet qui peut parfois virer au cauchemar.

Aussi, avant de s’engager dans un tel achat, il convient de bien connaître ses droits et les étapes clés de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Au préalable, il faut savoir que par le mécanisme de VEFA, le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol alors que les ouvrages à venir deviendront la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.

De son côté, l'acquéreur sera tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le transfert des risques ne s'opère donc sur le bien acquis que lors de la livraison des immeubles construits, et avant celle-ci les risques pèsent sur le vendeur.

Si vous avez trouvé un programme immobilier qui vous intéresse, soyez exigeants et n’hésitez pas à vérifier certains points afin d’éviter quelques pièges.

La nécessaire analyse approfondie du contrat de réservation 

Avant la signature d'un contrat définitif de VEFA, l'acheteur va signer un contrat préliminaire ou « contrat de réservation » par lequel le réservataire s'oblige à opérer un dépôt de garantie sur un compte spécial tandis que le réservant s'oblige à réserver un immeuble ou une partie d'immeuble.

Ce contrat doit être écrit et doit comporter certaines mentions obligatoires prévues par le Code de la construction et de l'habitation et notamment :

  • la description du local réservé : surface approximative, nombre de pièces principales, dépendances, dégagements, situation au sein de l'immeuble ;
  • la description de l'immeuble global : équipements et qualité de la construction ; une notice descriptive sommaire doit être annexée à l'acte ;
  • le prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision ;
  • la date prévue pour la conclusion de la vente;
  • le montant du dépôt de garantie.

Il faut savoir que l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat préliminaire, ou de sa remise en main propre contre récépissé (CCH, art. L. 271-1).

S'il se rétracte dans ce délai, l'acquéreur sera remboursé de la totalité des sommes qu'il a versées.

En tout état de cause, n’hésitez pas à bien analyser ce contrat de réservation en VEFA : prenez le temps de lire l’ensemble des clauses voire de les faire valider par un Avocat.

Attention, les parties s’engagent par le contrat de réservation qui a une réelle valeur juridique contrairement aux publicités (plaquettes commerciales etc) des promoteurs.

L’accompagnement par VOTRE notaire lors de la signature de l’acte de vente

L’acte de vente relatif à une VEFA sera nécessairement passé devant notaire puisque la loi exige que l'acte d'acquisition soit un acte authentique.

Tout acquéreur en VEFA doit savoir qu’il pourra choisir son notaire dit « notaire de participation » lors d’un achat VEFA et ceci, sans frais supplémentaires pour lui.

Il lui est donc vivement recommandé de proposer (voire d’imposer) un notaire de participation pour ce type d’achat afin que ses intérêts puissent être préservés notamment par la stipulation de certaines clauses (telle que la clause de pénalités de retard laquelle n’est pas obligatoirement prévue dans l’acte).

S’agissant du contenu de l’acte de vente, doivent impérativement figurer dans le contrat lui-même :

  • une description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu, conforme à celle du contrat de réservation ;
  • le prix, les modalités de paiement de ce prix et, le cas échéant, les modalités de sa révision ;
  • le délai de livraison de l'immeuble ;
  • les garanties de bonne fin ;
  • la condition suspensive de l'obtention des prêts des articles 16 et suivants de la loi du 13 juillet 1979, devenus les articles L. 313-40 et suivants du code de la consommation ;
  • la notification du plan de financement de l'opération de construction lorsque le vendeur a obtenu, avant la conclusion du contrat, un prêt spécial à la construction de la part du Crédit foncier ou du Comptoir des entrepreneurs.

L’acte de VEFA doit également et évidemment comprendre le prix et l'échelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux étant précisé que le Code de la construction et de l’habitation prévoit un échelonnement maximum de :

  • 35 % du prix total à l'achèvement des fondations ;
  • 70 % à la mise hors d'eau ;
  • 95 % à l'achèvement des travaux.

Sachez que l’échelonnement du prix est impératif et que le promoteur ne peut exiger de versements plus importants.

Le solde correspondant à 5% du prix de vente sera quant à lui versé à la livraison, sauf si l'acquéreur fait des réserves portant sur des défauts de conformité par rapport aux prévisions contractuelles.

Au delà du contenu de l’acte en lui même, il existe des annexes obligatoires lesquelles comportent des indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble, à savoir un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d'équipement propres audit local.

De même, le règlement de copropriété doit être communiqué à l'acquéreur avant la signature du contrat de VEFA et lors de cette signature, un exemplaire de ce règlement doit être remis à l'acquéreur.

Une attention particulière lors de la livraison du logement

Tout d’abord, le logement doit être livré dans le délai de l’acte de vente, ce qui signifie que l’immeuble doit être achevé dans les délais (l'immeuble est juridiquement réputé « achevé » lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination).

Si tel n’est pas le cas, vérifiez que l’acte de vente ne comporte pas de pénalités de retard.

A ce titre, il faut savoir qu’il est souvent prévu dans l’acte de vente des causes contractuelles de « suspension » de délai telles que les intempéries ou encore les grèves générales du bâtiment. Dans ce cas de figure, il peut y avoir retard qui n’engage pas la responsabilité du vendeur.

Si la livraison est retardée sans raison valable et que l’acte de vente ne contient pas de pénalités de retard, sachez que vous pouvez saisir le juge pour obtenir une indemnisation sur le fondement du droit commun.

Par ailleurs, le logement doit être conforme aux stipulations contractuelles et exempt de vices.

En pratique, il faut savoir qu’une réception de l’immeuble (du logement) doit avoir lieu : une fois les travaux terminés, une réception intervient entre le promoteur-vendeur et les différents entrepreneurs.

Concrétement, un procès-verbal est dressé dans lequel sont consignées les malfaçons éventuelles.

Cette réception est très importante car elle va constituer le point de départ des différentes garanties dues par le vendeur à savoir notamment :

  • la garantie de parfait achèvement (elle concerne les défauts de construction et les défauts de conformité apparents et joue pendant l'année qui suit la réception du logement) ;
  • la garantie biennale (elle bénéficie à l'acquéreur pendant un délai de 2 ans suivant la réception de l'immeuble. Elle porte sur tous les équipements dissociables de la construction) ;
  • la garantie décennale (elle concerne les malfaçons touchant la solidité du bâtiment et bénéficie à l'acquéreur pendant un délai de dix ans à compter de la réception de l'immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises).

N’hésitez donc pas à solliciter une copie du procès-verbal de réception.

L'acquéreur sera ensuite « convoqué » par lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour « prendre livraison et possession du bien ».

Cette livraison sera fondamentale car elle va constituer le point de départ de la garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents.

Lors de la prise de possession de l’immeuble, l’acquéreur et le promoteur-vendeur doivent effectuer ensemble un état des lieux de l’immeuble achevé et à cette fin, sera établi le procès-verbal de livraison.

Il convient donc d’être extrêmement vigilant à ce stade : c’est à ce moment que vous devez évaluer la bonne réalisation ou pas des travaux ainsi que la conformité du logement avec l’acte de vente et émettre vos éventuelles réserves sur ce procès-verbal.

N’hésitez pas à inspecter le logement et à vérifier que le logement est parfaitement conforme à celui qui avait été prévu dans le descriptif technique de l’acte de vente.

Juridiquement, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acheteur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il sera donc tenu de la garantie des vices apparents ou des défauts de conformité visibles.

En effet, selon l'article L. 261-5 du Code de la construction de l'habitation, l'acquéreur dispose d'un délai d'un mois à compter de la livraison pour notifier au vendeur des vices de construction ou des défauts de conformité apparents.

Si l’acquéreur signale des défauts de conformité et que les travaux pour y remédier ne sont pas réalisés par le promoteur-vendeur, l’acquéreur pourra alors saisir le juge pour obtenir :

  • soit des dommages et intérêts ;
  • soit la résolution de la vente ;
  • soit une diminution du prix de vente.

Attention, l’acquéreur dispose d’un délai de 13 mois à compter de la livraison pour saisir le juge : au-delà, il ne pourra plus agir contre le promoteur pour défaut de conformité.

Dès cette réception qui va s'accompagner de la remise des clés, l'acquéreur deviendra propriétaire de l'intégralité du bien et donc responsable. Il devra à ce titre s'assurer et payer les charges du bien acquis.

En résumé, la VEFA est soumise à des règles strictes et si l’achat sur plan peut se révèler être une très belle aventure, il peut aussi rencontrer des problèmatiques (retards de chantier, abandon de chantier, frais supplémentaires, non-conformité à l’acte, etc).

Vous avez des interrogations en lien avec mon article ou vous souhaitez que je vous conseille ou vous accompagne dans un dossier de VEFA/achat sur plan : vous pouvez me contacter.

Louise Bargibant 2018 - Tous droits réservés - Avec la participation de Minucci Tech