Acte de notoriété acquisitive ou usucapion : peut-on devenir propriétaire par le temps ?

Vous occupez un terrain depuis des années.

Vous l’entretenez, vous l’exploitez, vous l’avez intégré à votre quotidien… sans jamais avoir signé d’acte de vente.
Une question finit alors par s’imposer : peut-on devenir propriétaire d’un bien immobilier simplement par l’écoulement du temps ?

La réponse est oui, dans certains cas, grâce au mécanisme de la prescription acquisitive, également appelée usucapion.
Mais ce mécanisme, souvent mal compris, obéit à des règles strictes et techniques.

La prescription acquisitive : une atteinte au droit de propriété ?

La Cour de cassation a clairement répondu à cette interrogation.
Elle a jugé qu’il n’y avait pas lieu de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité soutenant que la prescription acquisitive porterait atteinte au droit de propriété (Cass. 3e civ., QPC, 17 juin 2011, n° 11-40.014).

La prescription acquisitive ne prive pas le propriétaire de son droit :
elle confère un titre de propriété au possesseur lorsque, pendant un certain délai, une situation de fait n’a jamais été contestée.

Ce mécanisme répond à un objectif d’intérêt général de sécurité juridique : faire coïncider le droit avec une situation durable, caractérisée par une possession :

– continue et non interrompue,
– paisible,
– publique,
– non équivoque,
– exercée à titre de propriétaire.

Vous occupez un terrain depuis des années : comment régulariser ?

Prenons un cas fréquent :
vous utilisez et entretenez depuis plus de 30 ans une partie de terrain voisine de votre propriété.
Aucun voisin ne s’y oppose, le propriétaire officiel ne s’est jamais manifesté, mais aujourd’hui vous souhaitez sécuriser juridiquement la situation, par exemple en vue d’une vente.

Que faire si vous ne pouvez pas acheter ce terrain, ou si vous ignorez qui en est réellement propriétaire ?
Dans cette hypothèse, la prescription acquisitive peut être invoquée.

1. La prescription acquisitive (usucapion) : définition et champ d’application

La prescription acquisitive permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier après l’avoir possédé pendant 30 ans, sans interruption, et sous réserve du respect de conditions strictes.

Quels biens peuvent être acquis par prescription ?

La prescription acquisitive peut notamment concerner :

– un lot de copropriété,
– un droit de jouissance privatif sur des parties communes,
– des droits réels principaux (usufruit, droit d’usage et d’habitation, droit de superficie).

En revanche, certains biens sont exclus du mécanisme, notamment :

– les immeubles classés monuments historiques,
– les monuments naturels ou sites classés,
– les servitudes discontinues ou non apparentes.

Qui peut invoquer la prescription acquisitive ?

En principe, toute personne peut devenir propriétaire par prescription acquisitive, y compris une commune (Cass. 3e civ., 4 janvier 2023, n° 21-18.993).

En revanche, ne peuvent pas prescrire :

– le locataire,
– l’usufruitier,
– ou toute personne qui possède pour autrui.

Ces personnes ne sont que de simples détenteurs, comme le rappelle l’article 2266 du Code civil.

Quelles sont les conditions pour devenir propriétaire ?

La prescription acquisitive suppose une possession réelle, caractérisée par deux éléments indissociables :

– l’animus : l’élément intentionnel. Le possesseur doit se comporter comme le véritable propriétaire ;
– le corpus : l’élément matériel. Il se manifeste par des actes concrets : clôture, haie, travaux, entretien, aménagements, améliorations.

À ces éléments s’ajoutent des conditions spécifiques :

La possession doit être :

– continue et non interrompue pendant 30 ans,
– paisible, sans violence,
– publique, par des actes apparents,
– non équivoque : le possesseur doit être identifié comme propriétaire aux yeux de tous.

Dans certains cas, le délai peut être réduit à 10 ans, si le possesseur est de bonne foi et dispose d’un juste titre :
un acte écrit, à date certaine, portant sur le bien, et émanant d’une personne qui n’était pas le véritable propriétaire.

Attention :
la prescription peut être interrompue si le possesseur est privé de la jouissance du bien pendant plus d’un an, par le propriétaire ou par un tiers. Le délai repart alors à zéro.

2. Comment prouver la prescription acquisitive ?

Une fois la durée écoulée et les conditions réunies, deux voies sont possibles pour faire reconnaître la propriété :

– l’acte de notoriété acquisitive,
– la décision de justice.

L’acte de notoriété acquisitive : un outil probatoire

L’acte de notoriété acquisitive est établi par un notaire, à la demande du possesseur.
Il suppose la production :

– du témoignage de deux personnes attestant de l’occupation du bien,
– de preuves matérielles (taxe foncière, photographies, factures de travaux, etc.).

Cet acte n’est pas un titre de propriété.
Il constitue un simple élément de preuve, susceptible d’être contesté à tout moment par le véritable propriétaire.

La responsabilité du notaire n’est engagée que s’il savait que les informations fournies étaient fausses ou douteuses.

Une exception : la Corse et les territoires d’outre-mer

Dans certains territoires, un dispositif renforcé existe : l’acte de notoriété acquisitive sécurisé.

Cet acte bénéficie d’une force juridique accrue, puisqu’il ne peut être contesté que dans un délai limité après sa publication.

Ce régime s’applique :

– jusqu’au 31 décembre 2037 pour la Corse,
– jusqu’au 31 décembre 2027 pour la Guadeloupe, la Martinique, La Réunion, la Guyane, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Mayotte.

La décision de justice : la sécurisation définitive

Pour obtenir une reconnaissance définitive de la propriété, il est nécessaire d’engager une action en prescription acquisitive devant le tribunal judiciaire.

Cette procédure est techniquement exigeante.
Le demandeur doit démontrer, preuves à l’appui, qu’il remplit l’ensemble des conditions de la possession.

Peuvent notamment être produits :

– un acte de notoriété acquisitive,
– des photographies attestant de l’entretien et de l’exploitation du bien,
– des attestations de voisins,
– les avis d’imposition de taxe foncière.

Si le tribunal reconnaît la prescription acquisitive, le jugement devient un véritable titre de propriété, publié au service de la publicité foncière.
Il est opposable à tous, y compris au propriétaire initial.

Pourquoi l’intervention d’un avocat est déterminante

La prescription acquisitive repose sur des critères juridiques précis et une preuve souvent délicate à rapporter.

L’avocat permet :

– d’évaluer en amont les chances de succès,
– de qualifier juridiquement la possession,
– de constituer un dossier probant,
– d’éviter les erreurs de procédure,
– et de sécuriser définitivement la propriété.

Dans ce type de dossier, une analyse imprécise ou un acte mal engagé peut suffire à faire échouer la demande.

Si vous envisagez de solliciter l'acquisition d'une propriété immobilière par le jeu de l'usucapion et que vous souhaitez être accompagné dans cette démarche, Maître Louise BARGIBANT se tient à votre disposition pour vous conseiller, n’hésitez pas à contacter Maître Bargibant.

Article rédigé par Marie NOIRON, stagiaire LBA AVOCATS

Sous la supervision de Me Louise BARGIBANT