Assurance dommages-ouvrage : une indemnité faite pour réparer… et rien d’autre

Construire ou faire construire un bien immobilier représente un investissement humain, patrimonial et financier important. Une opération de construction fait naître de nombreux défis pendant la construction mais aussi une fois celle-ci achevée.

Ces défis, appelés désordres, peuvent entraîner des conséquences financières lourdes pour le propriétaire de l’immeuble et faire naître de grandes incertitudes quant à leur réparation : qui est le constructeur responsable et quel sera le coût des travaux ?

Afin de protéger au mieux le maitre d’ouvrage face aux désordres susceptibles d’apparaitre après l’achèvement de la construction, le droit de la construction et des assurances impose au maitre d’ouvrage la souscription d'une assurance spécifique : l’assurance dommages-ouvrage (DO).

Pensée comme une garantie de continuité et de sécurité, l’assurance dommages ouvrage (DO) permet au propriétaire du bien d’obtenir de manière quasi-automatique une réparation du désordre subit par la perception d’une indemnité sans avoir à chercher la responsabilité du ou des constructeurs.

Le propriétaire perçoit ainsi son indemnité lui permettant de réaliser ou de faire réaliser les travaux de réparation tandis que l’assureur se charge des recours contre les responsables.

Toutefois cette assurance est soumise à des conditions précises quant aux personnes pouvant en bénéficier et quant aux ouvrages et risques qu’elle garantit. Il en va de même pour l’indemnité versée par l’assureur DO au maitre d’ouvrage qui doit être affectée à la réalisation de travaux de réparation des désordres subis. 

Le point avec cet article.

 Rappel sur l'assurance DO

Une assurance conçue pour réparer vite, sans débattre des responsabilités

Le principe de l'assurance DO est redoutablement efficace : préfinancer les travaux de réparation sans attendre qu’un tribunal statue sur les responsabilités.

L’assureur indemnise en principe rapidement le sinistre, et se retourne ensuite contre les constructeurs responsables.

Mais attention : cette assurance obéit à un régime très encadré, tant sur ses bénéficiaires, que sur les désordres couverts… et surtout sur l’usage de l’indemnité versée.

Qui peut bénéficier de l’assurance dommages-ouvrage ?

Les personnes tenues de souscrire une DO sont listées à l’article L242-1 du code des assurances. Ces personnes sont des personnes physiques (particuliers) ou des personnes morales (des sociétés ou certaines associations par exemple) agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage et effectuant des travaux de construction.

La pratique a assimilé comme répondant à cette exigence le maître d’ouvrage, le vendeur d’immeuble à construire (confirmée par la Cour d’appel de Paris 14^ème ch. C24-11-1989), le vendeur d’immeuble à rénover, le promoteur immobilier, le mandataire du propriétaire et les propriétaires successifs de l’immeuble (en cas de vente).

L’ensemble de ces personnes peut bénéficier d’une DO pour les ouvrages et risques prévus par l’article L242-1 du code des assurances.

Quels ouvrages et quels désordres sont couverts ?

Contrairement aux personnes bénéficiaire les textes ne donnent pas de liste des ouvrages et risques couverts par l’assurance dommages ouvrages.

Néanmoins l’article L242-1 du code des assurances nous précise que une la nature de ces travaux de réparation sont destinés à des dommages de nature décennale.

Les dommages décennaux sont ceux affectant et compromettant la solidité de l’ouvrage et le rendant impropre à sa destination. Il peut s’agir par exemple de fissures importantes, de dégâts des eaux lorsqu’ils sont imputables à un élément de construction, ou à une maison devenue inhabitable.

La pratique a par exemple exclu, puisque considérés comme étant des ouvrages non couverts par la DO, des travaux de ravalement esthétique (Cour de Cassation 3^ème ch. Civ 05/02/1985) et les dommages causés au mobilier (Cour de Cassation 3èm ch.civ 03/07/1996 N°94-17.708).

Une indemnité destinée exclusivement aux travaux de réparation

Après la déclaration de sinistre, l’assureur dispose d’un délai pour instruire le dossier, diligenter une expertise et notifier sa position. En principe, dans les 90 jours suivant la déclaration, il doit proposer une indemnité correspondant au coût des travaux nécessaires à la réparation du désordre.

Et c’est ici que la DO se distingue fondamentalement des autres assurances.

Une exception majeure au principe de libre disposition de l’indemnité

En principe le droit des assurances consacre la libre disposition par l’assuré de l’indemnité qui lui a été versée. Il peut l’utiliser à sa convenance sans pour autant procéder à la réparation du préjudice subi.

Toutefois en matière de DO ce principe tombe. En effet les articles L121-7 et L242-1 du code des assurances disposent que la garantie accordée par l’assureur doit être dédiés à la réalisation de travaux permettant de réparer les dommages subis. Cette exception a également été confirmé par la Cour de Cassation (3^ème ch.civ 17/12/2003 : « l’indemnité versée par l’assureur dommages-ouvrage doit être affectée au paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale »)

Par ailleurs la Cour de Cassation a précisé que sur « l’indemnité versée par l’assureur dommages-ouvrage doit être affectée au paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale » (Cour de Cassation 3^ème ch.civ 17/12/2003).

La logique est simple : la DO est un mécanisme de préfinancement de travaux, pas une source d’enrichissement ou de trésorerie.

Le droit de regard très strict de l’assureur

L’affectation de la garantie aux travaux de réparation est surveillée de manière assidue par l’assureur.

En effet, il a été reconnu un droit de regard à l’assureur sur l’exactitude de l’indemnité versée lorsque le bénéficiaire fait réaliser des travaux (Cour de Cassation, 3^ème ch. Civ 04/05/2016 N°14-19.804).

La garantie ne peut être destinée à financer des travaux de réparation sur des éléments de construction n’ayant pas été impacté par le sinistre à l’origine des dommages décennaux ou sur des éléments d’équipements déjà exécutés (Cour de Cassation, 1^ère ch.civ 27/04/1994, 92-13.276). Tout comme elle ne peut pas être supérieur au prix réel des travaux.

La pratique fait reposer sur l’assuré la preuve et le soin de démontrer qu’il a bien effectué les travaux de réparation (Cour de Cassation, 3^ème ch.civ 04/05/2016)

Quelles sanctions en cas de mauvaise utilisation de l’indemnité ?

De manière générale le code des assurances prévoit qu’en cas de fausse déclaration intentionnelle l’assureur peut solliciter la nullité du contrat d’assurance, privant l’assuré de toutes garanties (article L113-8 du code des assurances).

Ce principe s’applique à la DO : le maitre d’ouvrage en cas de fausse déclaration à son assureur ne pourrait plus invoquer sa garantie et pourrait verser des dommages et intérêts à son assureur ou à un tiers lésé (Cour de Cassation 2^ème ch.civ 18/04/2019 N°18-13.371)

Lorsque le sinistre est avéré mais que l’indemnité n’a pas été utilisée pour réaliser les travaux de réparation, l’assureur dommages-ouvrage peut exercer une action en répétition de l’indu c’est-à-dire demander le remboursement de l’indemnité au maitre d’ouvrage (Cour de Cassation, 3^ème ch.civ 17/12/2003).

Le rôle important de l’avocat

Si l’assurance dommages-ouvrage est un outil intéressant, elle est aussi technique, formaliste et piégeuse.

L’avocat intervient notamment pour :
- sécuriser la déclaration de sinistre et le respect des délais,
- contester une position de refus ou une offre manifestement insuffisante de l’assureur,
- encadrer juridiquement l’utilisation de l’indemnité,

Il est également indispensable lorsque l’assureur tente d’exercer un recours, ou lorsque l’indemnité a été partiellement ou contestablement utilisée.

L’assurance dommages-ouvrage est une garantie de rapidité et d’efficacité pour le maître d’ouvrage. Mais elle n’est pas une indemnité librement utilisable.

Elle est exclusivement destinée à réparer, sous le contrôle étroit de l’assureur et du juge.

Mal utilisée, elle peut se transformer en piège financier important.

Article rédigé par Marie NOIRON, stagiaire LBA AVOCATS

Sous la supervision de Me Louise BARGIBANT