Le Touquet-Paris-Plage, station balnéaire emblématique de la Côte d'Opale, connaît depuis plusieurs années un essor spectaculaire des locations de meublés de tourisme. Entre 2021 et 2024, le nombre d'annonces publiées sur les plateformes de location de courte durée y a augmenté de près de 75 %. Derrière une rentabilité apparemment séduisante, les propriétaires se heurtent aujourd'hui à un cadre juridique de plus en plus dense : règlement de copropriété, autorisation administrative, obligations déclaratives, sanctions financières lourdes.

L'objet de cet article est de présenter, de manière synthétique, les règles applicables à la location en meublé de tourisme au Touquet, et d'éclairer les propriétaires sur les principaux points de vigilance.

Le meublé de tourisme, tel qu'il est défini par l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme, désigne une villa, un appartement ou un studio meublé, proposé à une clientèle de passage pour des séjours de courte durée, à la journée, à la semaine ou au mois, sans que le locataire y élise domicile. Cette définition, en apparence simple, ouvre en réalité sur un dispositif juridique qui s'est considérablement durci ces dernières années, notamment depuis l'entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur.

I. Un cadre juridique national renforcé

A. Une activité locative à la frontière entre civil et commercial

Avant de mettre un bien en location de courte durée, le premier réflexe doit être de relire attentivement le règlement de copropriété. Dans de nombreux immeubles du Touquet, l'obstacle ne vient pas de la mairie, mais de la copropriété elle-même. De très nombreux règlements contiennent en effet une clause dite d'habitation bourgeoise, qui restreint l'usage des lots à l'habitation classique et prohibe, parfois en termes très généraux, toute activité commerciale.

Contrairement à une idée largement répandue, la location en meublé de tourisme n'est pas, par principe, nécessairement une activité commerciale. La Cour de cassation a clairement posé le critère applicable dans un arrêt de principe :

« Ayant souverainement relevé que l'activité exercée dans l'immeuble n'était accompagnée d'aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d'un service para-hôtelier, la cour d'appel en a exactement déduit que cette activité n'était pas de nature commerciale. » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455)

Autrement dit, louer ponctuellement un appartement ou une villa à des touristes ne contrevient pas, en lui-même, à une clause d'habitation bourgeoise : la location saisonnière dite classique relève, par principe, d'une activité civile.

Le basculement vers le commercial intervient lorsque le propriétaire propose, de manière habituelle et rémunérée, des prestations proches de l'hôtellerie. Sont notamment visés :

• la fourniture du linge de maison ;
• le ménage régulier en cours de séjour ;
• un service de réception des voyageurs ;
• la fourniture de petits-déjeuners.

La frontière est donc fine. Un propriétaire peut être convaincu d'exercer une simple activité locative alors que, juridiquement, l'accumulation de prestations annexes suffit à faire basculer son activité dans la catégorie para-hôtelière, avec des conséquences immédiates sur la conformité au règlement de copropriété. Une analyse au cas par cas s'impose, en amont de toute mise en location.

B. La copropriété : un premier filtre à ne pas négliger

La loi du 19 novembre 2024 a sensiblement renforcé le rôle de la copropriété dans le contrôle des meublés de tourisme. Trois apports méritent d'être soulignés.

En premier lieu, les nouveaux règlements de copropriété adoptés depuis le 21 novembre 2024 doivent expressément mentionner l'autorisation ou l'interdiction de la location en meublé de tourisme (article 8-1-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965). Le silence du règlement n'est donc plus une option pour les ensembles immobiliers nouvellement créés.

En deuxième lieu, la procédure de vote pour interdire les meublés de tourisme a été sensiblement allégée. Sous l'empire du droit antérieur, une telle interdiction supposait, dans bien des cas, l'unanimité. Désormais, l'assemblée générale peut voter cette interdiction à la majorité des deux tiers des voix, sous réserve de trois conditions cumulatives :

• les lots concernés doivent être à usage d'habitation ;
• ils ne doivent pas constituer la résidence principale du copropriétaire ;
• le règlement de copropriété doit déjà comporter une clause interdisant toute activité commerciale dans les lots à usage d'habitation.

Il devient donc, en pratique, bien plus aisé pour une copropriété de restreindre, voire d'interdire, les locations de courte durée dès lors que le règlement comporte déjà une clause d'habitation bourgeoise.

En troisième lieu, une obligation d'information du syndic pèse désormais sur le copropriétaire qui déclare son bien en meublé de tourisme auprès de la mairie. Le syndic doit, en retour, porter cette information à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante. La copropriété est ainsi tenue informée, en temps réel, de la nature des activités exercées dans l'immeuble.

C. Des sanctions financières dissuasives

La loi Le Meur a également durci, de manière significative, les sanctions applicables aux propriétaires qui méconnaissent leurs obligations.

Sur le plan administratif, le défaut d'enregistrement auprès de la mairie est désormais sanctionné par une amende pouvant atteindre 10 000 euros, et la fausse déclaration ou l'utilisation frauduleuse d'un numéro d'enregistrement par une amende pouvant atteindre 20 000 euros.

Mais c'est surtout en matière de changement d'usage que la sanction est devenue particulièrement lourde : l'amende civile prévue à l'article L. 651-2 du Code de la construction et de l'habitation a été portée à 100 000 euros par logement (contre 50 000 euros auparavant) en cas d'absence d'autorisation. Cette amende est prononcée par le juge judiciaire, à la demande de la commune ou du procureur de la République.

D'autres dispositifs viennent compléter cet arsenal, parmi lesquels une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros en cas de dépassement du plafond annuel de location de la résidence principale, et une amende pouvant atteindre 50 000 euros en cas d'annonce d'un logement insalubre.

D. Une exigence progressive de performance énergétique

La loi Le Meur introduit, parallèlement, une logique de conditionnement des meublés de tourisme à la performance énergétique du logement, dans un objectif de convergence avec le marché locatif résidentiel.

Schématiquement, les biens faisant l'objet d'un changement d'usage devront, jusqu'en 2033, présenter un DPE compris entre les classes A et E, puis, à compter de 2034, entre les classes A et D. Les meublés de tourisme correspondant à la résidence principale du loueur sont exclus de ce dispositif. Concrètement, la location touristique d'une passoire thermique devient de plus en plus difficile à sécuriser juridiquement.

II. Les règles propres à la ville du Touquet-Paris-Plage

Au-delà du cadre national, la commune du Touquet a, comme plusieurs autres villes touristiques sous tension, fait usage de ses prérogatives pour réguler localement le marché des meublés de tourisme. L'objectif affiché est de préserver l'équilibre résidentiel d'une commune où la pression touristique se traduit par une raréfaction des logements disponibles à l'année et par une hausse continue des prix.

Selon les chiffres communiqués par la commune, près de 1 395 logements seraient aujourd'hui déclarés comme meublés de tourisme, soit environ 10 % du parc immobilier total de la ville.

A. L'enregistrement obligatoire des meublés de tourisme

Depuis le 1er janvier 2024, tout propriétaire souhaitant proposer un logement en meublé de tourisme par l'intermédiaire d'une plateforme numérique (Airbnb, Abritel, Booking, etc.) doit obtenir, préalablement à toute mise en location, un numéro d'enregistrement délivré par les services municipaux. Ce numéro doit ensuite être mentionné sur l'ensemble des annonces, quel que soit le support utilisé.

Cette formalité, parfois perçue comme purement administrative, constitue en réalité un outil de contrôle déterminant pour la commune. Elle lui permet d'identifier précisément les logements exploités en courte durée et de suivre l'évolution du parc locatif touristique. Le non-respect de cette obligation expose désormais le propriétaire aux sanctions financières évoquées plus haut.

B. L'autorisation préalable au changement d'usage

Lorsque le logement constitue une résidence secondaire, ou lorsque la location dépasse, sur l'année, le seuil de 120 nuitées autorisé pour les résidences principales, une autorisation préalable de changement d'usage peut être requise. L'administration considère alors que le logement n'est plus affecté à l'habitation classique, mais à une activité touristique exercée de manière intensive.

La procédure relève de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, mis en œuvre localement par délibération municipale. Depuis le renforcement issu de la loi Le Meur, l'absence d'autorisation expose, on l'a vu, à une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par logement.

En pratique, cette problématique est souvent sous-estimée par les investisseurs, en particulier ceux qui acquièrent un bien dans une logique exclusivement locative, sans prendre la mesure du régime applicable à la résidence secondaire dans une commune touristique sous tension.

C. Le mécanisme de compensation et le plafonnement de la durée de location

La ville du Touquet a, par délibération, instauré depuis le 1er septembre 2025 un dispositif de compensation. Le principe est le suivant : le propriétaire qui souhaite créer un nouveau meublé de tourisme doit, en parallèle, remettre sur le marché un logement destiné à l'habitation permanente, pour une surface au moins équivalente. Ce mécanisme, déjà pratiqué dans plusieurs grandes villes françaises, peut notamment être satisfait :

• en réhabilitant un local vacant ou inhabitable depuis plusieurs années ;
• en transformant un local affecté à un autre usage que l'habitation ;
• ou en acquérant des droits dits de commercialité.

S'y ajoute un plafonnement annuel de la durée de location pour certains logements, fixé à 120 jours par an. La loi Le Meur permet désormais aux communes d'abaisser ce plafond, par délibération motivée, jusqu'à 90 jours. Cette mesure traduit la volonté des autorités locales de rééquilibrer un marché dans lequel la rente touristique tend à primer sur la fonction résidentielle.

III. L'accompagnement du cabinet LBA AVOCATS

La réglementation des meublés de tourisme n'est plus un simple sujet administratif. Elle est devenue un véritable enjeu économique, juridique et politique. Une mauvaise anticipation peut entraîner des conséquences lourdes : contentieux avec la copropriété, sanctions financières, remise en cause de l'activité, obligation de régularisation.

Le cabinet LBA AVOCATS, présent au Touquet, accompagne les propriétaires, les investisseurs et les syndicats de copropriétaires à chaque étape et en cas de contentieux.

Article rédigé par Marie DEBUSSCHERE, stagiaire LBA AVOCATS

Sous la direction de Me Louise BARGIBANT