Vous avez signé un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) avec un constructeur (CMIste), et votre maison est encore en cours de construction. 

Peut-être est-elle déjà « hors d’eau et hors d’air » : le toit, les portes et les fenêtres sont posés, la maison est protégée des intempéries. Le chantier semble bien avancé, mais de nombreuses étapes restent encore à franchir avant la livraison de votre maison.

Il se peut également que les travaux soient achevés, mais que vous soyez en plein litige avec le constructeur : malfaçons constatées, travaux inachevés, refus de lever les réserves, retard de livraison ou encore difficultés concernant la remise des clés. 

La construction d’une maison représente souvent plusieurs mois de travaux, de nombreux intervenants et un investissement financier considérable. La moindre difficulté rencontrée au cours du chantier peut donc avoir des conséquences importantes pour le particulier.

Vous apprenez soudainement que votre constructeur est placé en procédure de sauvegarde judiciaire. 

Cette situation peut naturellement susciter de nombreuses questions : que va devenir votre contrat ? Votre chantier va-t-il se poursuivre ? Et surtout, que devez-vous faire pour préserver vos droits ? 

En tant que client du constructeur, vous ne devez pas simplement attendre de voir comment la situation va évoluer. 

La procédure impose en effet certaines démarches aux créanciers, notamment la déclaration de créance, qui permet de faire connaître officiellement les sommes qui leur sont dues. 

Sauvegarde judiciaire : un vrai dépôt de bilan ? 

La sauvegarde judiciaire est une procédure préventive destinée aux entreprises qui rencontrent des difficultés, mais qui ne sont pas encore en état de cessation des paiements.

En clair, la cessation des paiements, c'est ce qu'on appelle familièrement un dépôt de bilan. L’entreprise n’a tout simplement plus assez d'argent sur son compte en banque pour payer ses factures ur

gentes ou ses dettes immédiates.

La sauvegarde judiciaire a pour objectif de réorganiser l’activité et les dettes du constructeur afin d’éviter une aggravation de sa situation. Cette procédure est envisagée à l’article L620-2 du code de commerce.

La sauvegarde ne doit pas être confondue avec le redressement et la liquidation judiciaire. 

En effet, à l’inverse, le redressement judiciaire concerne une entreprise qui est déjà en cessation des paiements, mais dont l’activité peut encore être poursuivie et redressée. 

Quant à la liquidation judiciaire, cette procédure intervient lorsque l’entreprise est en cessation des paiements et que son redressement apparaît impossible.

Ainsi, la sauvegarde se distingue principalement par son caractère préventif : elle intervient avant que l’entreprise ne soit dans l’impossibilité de payer ses dettes.

Sauvegarde judiciaire : pourquoi et à quoi ça sert ?

L’ouverture de la sauvegarde se fait par décision judiciaire, le constructeur devant être entendu ou appelé.

Avec la procédure de sauvegarde s’ouvre une période d’observation d’une durée maximale de 6 mois renouvelables une fois, qui s’achève si les difficultés ont disparu. (Article L621-3 du code commerce.)

En fonction de la situation et selon la décision du tribunal, le débiteur est assisté ou surveillé. Il s’agit d’un contrôle judiciaire de l’activité, sans que celui-ci soit dessaisi.

Le but n'est pas du tout de vendre l'entreprise. L'objectif est de lui accorder un délai pour geler ses dettes et réorganiser ses finances, afin de trouver un plan pour sauver l'activité et rembourser tout le monde petit à petit.

Et pour le créancier ?

Ma maison n’est pas terminée : que faire ?

La sauvegarde du constructeur ne signifie donc pas automatiquement que votre CCMI prend fin. 

Il faut d’abord déterminer si le contrat peut être poursuivi. Si ce n’est pas le cas, la garantie de livraison peut être mise en œuvre pour permettre l’achèvement de votre maison.

 Le constructeur poursuit les travaux 

Si l’entreprise continue son activité et peut poursuivre les travaux, le chantier peut continuer normalement. 

 Le constructeur ne peut plus poursuivre les travaux

Si le constructeur ne peut plus poursuivre les travaux, le garant peut alors demander officiellement à l’administrateur judiciaire de se prononcer sur la poursuite du contrat. Cette demande, appelée « mise en demeure », oblige l’administrateur à prendre position dans le délai prévu par la loi.

Le garant est l’organisme qui s’est engagé à vous protéger en cas de défaillance du constructeur. Il peut s’agir notamment :

- d’une banque,

- d’un établissement de crédit

- Ou d’une compagnie d’assurance agréée. 

Son nom figure sur votre attestation de garantie de livraison. 

L’administrateur dispose alors d’un délai d’un mois pour répondre. 

Si l’administrateur ne répond pas dans ce délai, le garant doit mettre en œuvre sa garantie. 

Lorsque le constructeur ou l’administrateur ne peut pas achever la maison, le garant doit alors organiser son achèvement. Il peut notamment désigner, sous sa responsabilité, une personne chargée de terminer les travaux. (Article L231-6 II. Code de la construction et de l’habitation). Cet article s’applique au CCMI avec fourniture du plan.

Si la maison est déjà « hors d’eau », c’est-à-dire que la toiture est posée et que le bâtiment est protégé contre les intempéries, le garant peut, dans certains cas, vous proposer de choisir vous-même les entreprises qui termineront les travaux.

Il pourra ensuite les payer directement pour les travaux pris en charge par la garantie.

Il est donc important de ne pas attendre que le chantier soit complètement à l’arrêt. 

Conservez tous les documents liés à votre construction : contrat, attestation de garantie, appels de fonds, factures et échanges avec le constructeur. Ils pourront être utiles pour la suite.

  Ma maison est terminée mais j’ai un litige avec ce constructeur : que faire ?

1/ Vous devez déclarer votre créance

Comment faire ?

La procédure de sauvegarde entraîne la suspension des poursuites individuelles. 

En tant que créancier, vous êtes tenus de déclarer votre créance au passif. 

La déclaration de créance doit être faite après la publication du jugement d’ouverture au BODACC. Elle concerne les personnes ou entreprises auxquelles le constructeur devait déjà de l’argent avant l’ouverture de la procédure.

Le BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) est un site officiel qui publie notamment les informations concernant les procédures collectives des entreprises, comme les procédures de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire. 

Pour vérifier si votre constructeur fait l’objet d’une telle procédure, vous pouvez effectuer une recherche avec le nom de l’entreprise ou sa dénomination sociale, son numéro SIREN ou son numéro d’immatriculation au RCS. 

Vous pourrez ainsi vérifier si une procédure de sauvegarde a été ouverte et consulter les informations publiées à ce sujet : https://www.bodacc.fr/pages/home/ 

La déclaration de créance doit être adressée au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’État.

 Que mettre dans ma déclaration de créance ?

Le montant de ce que l’entreprise lui doit au jour où le tribunal ouvre la procédure collective. 

Les sommes qui seront dues plus tard, en précisant à quelles dates elles devront être payées. 

Les garanties ou sûretés dont il dispose, par exemple une hypothèque, un privilège ou un nantissement. 

Sauf si la créance repose déjà sur un titre exécutoire, le créancier doit également certifier que les informations qu’il donne sont sincères et exactes.

 Quels documents fournir ?

Le créancier doit joindre, par exemple :

La facture impayée ;

Le contrat à l’origine de la dette ;

Les bons de commande ou bons de livraison ;

Si nécessaire, les relevés de compte ou décomptes montrant ce qui reste à payer ;

Les documents concernant les intérêts, pour expliquer comment ils ont été calculés ;

Les documents concernant les garanties dont bénéficie le créancier ;

Si la dette fait l’objet d’un procès, les documents permettant de montrer qu’un litige est en cours et devant quel tribunal.

Attention au délai : par principe 2 mois

Il est nécessaire de respecter les délais fixés à l’article R622-24 du code de commerce

Le délai de déclaration est de 2 mois à compter de la publication au jugement d’ouverture au BODACC.

Toutefois, si la procédure est ouverte par un tribunal situé en France métropolitaine, les créanciers qui vivent hors de France métropolitaine disposent de 2 mois supplémentaires pour déclarer leur créance.

De plus, si la procédure est ouverte en outre-mer, les créanciers qui vivent en dehors de ce territoire disposent de 2 mois supplémentaires pour déclarer leur créance.

   ATTENTION ! : Il est nécessaire de surveiller régulièrement le site officiel du BODACC pour être tenu informé de la publication du jugement d’ouverture. En effet, conformément à l’article R621-8 du code de commerce, « le greffier procède d’office à ces publicités dans les quinze jours de la date du jugement. »

 Et si je ne connais pas le montant exact de ma créance ?

L’article L. 622-24 du Code de commerce prévoit précisément cette situation. 

Lorsque le montant d’une créance n’est pas encore définitivement fixé, celle-ci doit être déclarée sur la base d’une évaluation. Cette déclaration doit être effectuée même lorsque la créance n’est pas encore établie par un titre.

2/ Vous devez envisager de mettre en cause les organes de la procédure

Dans la sauvegarde, plusieurs personnes ou institutions interviennent pour accompagner et encadrer l’entreprise en difficulté. On les appelle les organes de la procédure. 

Chacun a un rôle précis : 

Le tribunal : c’est lui qui ouvre la procédure de sauvegarde. Il prend les décisions importantes et peut notamment valider le plan de sauvegarde de l’entreprise. 

Le mandataire judiciaire : il représente les intérêts des créanciers, c’est-à-dire des personnes ou entreprises auxquelles l’entreprise doit de l’argent. Il vérifie notamment les créances, c’est-à-dire les sommes que l’entreprise doit à ses créanciers. 

L’administrateur judiciaire : lorsqu’il est nommé, il aide le dirigeant à gérer l’entreprise pendant la procédure. Dans certains cas, il peut aussi prendre en charge une partie ou la totalité de la gestion de l’entreprise. 

Le juge-commissaire : il surveille le déroulement de la procédure et intervient pour régler certaines difficultés ou prendre certaines décisions nécessaires. 

Deux hypothèses peuvent être distinguées concernant la mise en cause des organes :

Aucune procédure judiciaire en cours : une dette (créance) née avant l’ouverture de la procédure 

Dans cette situation, vous devez en principe déclarer la créance au mandataire judiciaire afin qu’elle soit prise en compte dans le passif. 

 Une instance est déjà en cours avant la procédure de sauvegarde

En application de l’article L622-22 du Code de commerce, l’instance est interrompue jusqu’à ce que vous ayez procédé à la déclaration de créance. Elle peut ensuite être reprise de plein droit, sous réserve que le mandataire judiciaire, et le cas échéant, l’administrateur soient dûment appelés à l’instance. 

L’instnce ne tend alors plus à la condamnation du constructeur (débiteur) au paiement, mais uniquement à la constatation de la créance et à la fixation de son montant. (CA de Saint-Denis de la Réunion, 8 mars 2023, RG n°21/022010) 

 Les modalités de reprise de l’instance interrompue

Quand et comment une procédure en cours peut-elle reprendre après l’ouverture d’une sauvegarde ?

L’article R. 622-20 du Code de commerce précise les modalités de reprise :

Le créancier doit notamment produire devant la juridiction saisie la déclaration de créance ou un élément justifiant son inscription sur la liste des créances.

Mettre en cause le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur lorsqu’il a pour mission d’assister le débiteur ou le commissaire à l’exécution du plan.

3/ Pourquoi l’intervention d’un avocat est importante ?

Lorsqu’un constructeur en CCMI fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, l’intervention d’un avocat permet au créancier de protéger ses droits et de défendre ses intérêts.

L’avocat peut notamment :

Vérifier la situation du contrat : déterminer si le contrat peut continuer, être résilié ou s’il existe une autre solution

Calculer les sommes dues : acomptes déjà versés, travaux non réalisés, retards, pénalités ou autres préjudices

Déclarer la créance auprès du mandataire judiciaire. L’avocat s’assure que la déclaration est faite dans les délais et avec les justificatifs nécessaires.

Vérifier les garanties du CCMI, notamment la garantie de livraison à prix et délais convenus. Celle-ci peut permettre, sous certaines conditions, de faire achever la construction si le constructeur n’est plus en mesure de le faire.

Suivre la procédure de sauvegarde et échanger avec le mandataire judiciaire, l’administrateur judiciaire ou le garant.

Défendre la créance en cas de contestation. Si le montant réclamé est contesté ou refusé, l’avocat peut engager les démarches nécessaires pour faire reconnaître les droits du créancier.

Rechercher une indemnisation pour les préjudices subis, en vérifiant contre qui cette indemnisation peut être demandée : constructeur, garant, ou assureur.

Si vous êtes dans cette situation et souhaitez être accompagné dans vos démarches, Maître Louise BARGIBANT se tient à votre disposition pour analyser votre dossier et vous conseiller. Maître Louise BARGIBANT se tient à votre disposition pour vous conseiller, n’hésitez pas à contacter Maître Bargibant.

Article rédigé par Pauline LAWUY, juriste LBA AVOCATS

Sous la supervision de Me Louise BARGIBANT