Le bail d’habitation est un contrat qui s’applique aux locaux à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.

Le statut locatif des locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale résulte de la loi du 06 juillet 1989 dite loi « Mermaz ». 

Dans le cadre d'un bail d'habitation soumis au statut locatif de la loi de 1989, seul le locataire a la faculté de résilier le contrat de location à tout moment, sans avoir à attendre la date d'échéance normale du bail et ce, de manière discrétionnaire.

De son côté, la faculté de donner congé pour le bailleur est strictement encadrée.

En effet, le bailleur ne peut valablement donner congé que dans trois cas précis et doit respecter un délai de préavis strict.

Le bailleur doit donc respecter des règles de fond et de forme afin que son congé soit valable.

Les motifs du congé donné par le bailleur

Le congé donné par le bailleur doit s’appuyer sur l’un des motifs suivants :

• Le congé pour reprise du bail: dans cette hypothèse le bailleur reprend le logement pour l’occuper lui-même ou le faire occuper par son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux du conjoint. Le bénéficiaire de la reprise doit occuper effectivement le logement à titre de résidence principale.

• Le congé pour vendre: en fin de bail, le bailleur peut délivrer un congé au locataire pour vendre le logement. Cependant, il existe des contraintes : si le bailleur a acheté le bien depuis moins de trois ans, il ne peut pas délivrer congé avant le terme de la tacite reconduction ; le locataire dispose d’un droit de préemption. L’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Si le locataire décline l’offre, il devra quitter les lieux au terme du bail. Si le locataire décide d’acheter, il dispose d’un nouveau délai de deux mois pour signer l’acte de vente. Il faut savoir que si le bailleur propose un loyer moins important au nouveau locataire, le droit de préemption joue et ce, même si le premier locataire a déjà quitté les lieux.

• Le congé pour motif légitime et sérieux: le bailleur peut donner congé en cas de manquement du locataire à ses obligations. La loi n’a pas précisé ce que l’on doit entendre par « légitime et sérieux » et c’est le juge qui décide au cas par cas.A titre d’illustration, il a été jugé que constitue un motif légitime et sérieux le comportement agressif du locataire, contraire aux obligations de bon voisinage vis-à-vis des autres habitants de l'immeuble (Cass. 3e civ. 2-10-2002 : Rev. Loyers 2002 p. 646) ou encore la persistance du locataire à suspendre du linge aux fenêtres en dépit des injonctions reçues du propriétaire et du conseil syndical (CA Paris 9-9-2008 : Loyers et copr. 2008 comm. n° 274).

La forme du congé

Pour être valide, la notification du congé doit obligatoirement être adressée au locataire par :

• lettre recommandée avec accusé de réception ;
• ou par acte d’huissier ;
• ou encore par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Egalement, pour être valable et faire courir le délai de préavis, le congé adressé par lettre recommandée avec accusé de réception doit avoir été réceptionné par le locataire.

A ce titre, lorsque la lettre est renvoyée à l'expéditeur avec la mention « non réclamée » ou « n'habite pas à l'adresse indiquée » ou lorsque, bien que réceptionnée au domicile du locataire, la signature apposée sur l'avis de réception est illisible, la notification est sans effet et le bailleur doit alors procéder à une signification par voie d'huissier.

Le délai de préavis

S’agissant des locations nues, le bailleur ne peut donner congé qu’à l’expiration de la durée du bail en cours et moyennant un préavis de six mois avant son terme (article 15 de la loi de 1989).

Pour les locations meublées à usage de résidence principale, la notification de congé doit être adressée au locataire au moins trois mois avant l’échéance du bail.

Le délai de préavis doit dans tous les cas être respecté.

Le destinataire du congé

Le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail. A défaut, le contrat de bail se poursuit avec celui qui n’en a pas reçu.

Il faut préciser qu’un bail conclu par un locataire marié est réputé appartenir aux deux époux : c’est la cotitularité du bail.

Par conséquent, lorsque le bailleur entend délivrer un congé au locataire, il doit le signifier aux époux. Toutefois, si les conjoints locataires n’ont pas pris soin d’informer le bailleur de leur mariage, il est en droit de l’ignorer de sorte qu’il n’est pas obligé de délivrer un congé aux deux.

Depuis la loi « Alur », la cotitularité profite également aux pacsés à condition qu’ils en fassent la demande conjointement au bailleur. Dans ce cas, ils bénéficient des mêmes règles que les couples mariés.

Les locataires protégés

Lorsque le locataire a plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l’attribution d’un logement conventionné, le bailleur ne peut pas valablement lui délivrer un congé sans lui en proposer un autre à proximité correspondant à ses ressources et à ses besoins.

Cependant, cette obligation ne concerne pas le bailleur qui a lui-même plus de 65 ans ou dont les ressources ne dépassent pas le plafond. 

En résumé, le congé du bailleur est strictement encadré et s’explique par la volonté du législateur de protéger le locataire.

Reste que le bailleur peut, en cours de bail, agir en Justice moyennant le suivi d’une procédure rigoureuse afin d’obtenir la résiliation et l’expulsion de son locataire lorsque celui-ci ne respecte pas les obligations du bail …