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Location meublée : « le meublé c’est la liberté » ?

Les offres de location meublée ont explosé au cours de ces dernières années notamment sur des sites internet ou des plateformes numériques telle que la plateforme AIRBNB.

Or, après de nombreuses années de liberté contractuelle, la pratique de la location meublée devient de plus en plus encadrée.

Si certains pouvaient auparavant affirmer « Le meublé c’est la liberté » (V. CANU), cette affirmation n’est plus vraie aujourd’hui.

Le législateur a ainsi rapproché le régime des locations meublées de celui des locations vides, au moins pour les locaux constituant l'habitation principale du locataire.

Le  logement meublé est défini par la loi comme « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (Loi 89-462 du 6-7-1989, article 25-4).

Il exite deux types de location meublée :

  • la location meublée « traditionnelle » ;
  • la location meublée « saisonnière ».

A noter qu’il existe aussi la « location meublée de plaisance » qui est généralement destinée à procurer une résidence secondaire au locataire, pour une durée d'une année ou pour une durée plus courte, sans que cette location ait un rapport avec les vacances.

Il ne faut pas confondre la location saisonnière avec la location meublée traditionnelle puisque la location saisonnière se caractérise par une durée courte laquelle est en principe calée sur une saison touristique ou agricole, ce qui n'est pas nécessairement le cas d'une location meublée traditionnelle.

Il sera question dans cet article du régime juridique de la location en meublé.

LA LOCATION MEUBLÉE TRADITIONNELLE

La location meublée traditionnelle peut être de deux sortes :

  • la location meublée à usage de résidence principale,
  • les « autres » locations meublées.

Pour ces deux sortes de locations meublées traditionnelles, deux conditions sont essentielles :

  1. Le logement doit être meublé selon une liste fixée par décret ;
  2. Le logement doit être décent.

La présence de mobilier dont la liste est fixée par décret

Un décret fixe la liste du mobilier que doit comprendre un logement meublé.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et annexés au contrat de location.

Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments que doit comporter au minimum ce mobilier :

« 1°  Literie comprenant couette ou couverture ;

2°  Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3°  Plaques de cuisson ;

4°  Four ou four à micro-ondes ;

5°  Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

6°  Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7°  Ustensiles de cuisine ;

8°  Table et sièges ;

9°  Etagères de rangement ;

10°  Luminaires ;

11°  Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »

Il doit également être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires conformément aux dispositions du Code de la construction et de l’habitation.

Le logement doit être décent

Les propriétaires de locaux meublés doivent également louer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments qui le rendent conforme à l'usage d'habitation.

Si le logement ne présente pas ces caractéristiques, le locataire peut demander sa mise en conformité au loueur.

A défaut d'accord entre les parties ou de réponse du loueur dans un délai de deux mois, la partie la plus diligente peut saisir pour avis la commission départementale de conciliation.

Et l’une des parties pourra saisir le juge qui détermine la nature des travaux à effectuer et leur délai d'exécution et qui pourra même réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux.

Un dossier de diagnostic technique (plomb, performance énergétique et risques technologiques et naturels) doit enfin être annexé au bail de location meublée

Premier type de location meublée traditionnelle : la location meublée à usage de résidence principale

Il existe des dispositions protectrices impératives pour ce type de location qui s’appliquent à toute location ou colocation meublée d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation) constituant la résidence principale du preneur.

Le bail peut être établi sur tout support et doit respecter un contrat type issu du décret 2015-587 du 29 mai 2015.

Une notice d'information doit également être jointe au contrat.

Egalement, un état des lieux d’entrée et de sortie précis doit être réalisé.

La location doit être consentie pour une durée minimale d'un an.

Si l'une des parties ne donne pas congé, le bail parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an et dans les mêmes conditions.

Cette durée minimale d'un an peut néanmoins être réduite dans certains cas et notamment lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, la durée du contrat pouvant alors être ramenée à neuf mois pour la faire coïncider avec celle de l'année universitaire et la clause de reconduction tacite est inapplicable.

Le dépôt de garantie est quant à lui limité à deux mois de loyer en principal (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 25-6).

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son échéance doit en informer le locataire en respectant un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 25-8, I, al. 4) :

  • soit par sa décision de reprendre le logement pour l'occuper lui-même ou un membre de sa famille, dont il doit justifier du caractère réel et sérieux ;
  • soit par sa décision de vendre le logement ;
  • soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Le locataire peut quant à lui résilier le contrat de location meublée à tout moment, sous réserve de respecter un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois pour une location à un étudiant.

Second type de location meublée traditionnelle : les « autres » locations meublées traditionnelles

Ce deuxième type de location meublée traditionnelle regroupe toutes les locations ne constituant pas la résidence principale du locataire.

Dans ce cas de figure, la location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire, elle est régie en prinicpe par la seule convention des parties qui peuvent aménager et déterminer comme bon leur semble la durée de la location, le montant du loyer et les conditions de sa révision, les charges récupérables ainsi que les travaux mis à la charge du locataire.

Pour ce type de location meublée, la liberté contractuelle est donc plus importante pour les parties à condition bien sûr de respecter la liste du mobilier et le critère du logement décent.

LA LOCATION MEUBLÉE SAISONNIÈRE

La loi Hoguet indique que la location saisonnière est la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs (Loi 70-9 du 2-1-1970 article 1-1).

Il s'agit d'un type de location qui doit être conclue pour une période d'activité déterminée de l'année correspondant en principe à une saison touristique.

Les mentions obligatoires et les annexes

Tout contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l'indication du prix demandé ainsi qu'un état descriptif des lieux. Il doit être établi en deux exemplaires destinés à chacune des parties.

Le contrat doit comporter les informations suivantes :

  • identités du bailleur et du locataire ;
  • informations précises concernant la situation et l'adresse des locaux loués ;
  • durée de la location ;
  • dates et heures d'arrivée et de départ ;
  • prix de la location et montant des charges éventuelles ainsi que les modalités de leur paiement ;
  • montant de l'avance à régler ;
  • montant de la caution à payer et mode de restitution ;
  • rémunération, le cas échéant, d'un intermédiaire.

Ce contrat de location saisonnier doit également être accompagné d'un état descriptif ainsi que d’un dossier de diagnostic technique.

La qualité du bailleur : loueur professionnel ou non professionnel

La location en meublé saisonnière peut se faire par :

  • des loueurs professionnels : ce sont des particuliers louant habituellement chaque année pour la saison au moins deux logements distincts de leur propre habitation ou professionnels de l'immobilier intervenant dans de telles locations,
  • des loueurs non professionnels : particuliers ne louant qu'un seul logement ou une ou plusieurs pièces de leur habitation.

Les types de locations meublées saisonnières

Il peut s’agir notamment des meublés de tourisme qui sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n'y élit pas domicile.

Attention, toute personne qui offre à la location un « meublé de tourisme » (classé ou non) doit en faire la déclaration en mairie, sauf lorsque le local constitue la résidence principale du loueur (C. tourisme art. L 324-1-1). A défaut, le loueur s'expose à une contravention de troisième classe (450 €)

Il peut également s’agir de chambres d’hôtes c’est-à-dire des chambres meublées, donnant chacune accès à une salle d'eau et à un WC conformes à la réglementation, situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées avec fourniture du petit déjeuner et, au minimum, du linge de maison selon le Code du tourisme.

La relation contractuelle en location meublée saisonnière

Les locations meublées saisonnières sont régies pour l'essentiel par les dispositions du Code civil.

Préalablement à la conclusion du contrat de location meublée saisonnière, un état descriptif complet et précis conforme au modèle annexé à l'arrêté du 2 août 2010 doit être remis au candidat locataire.

Il faut noter que les professionnels de la location peuvent fournir un document différent s'il comporte les mêmes informations que le modèle type.

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail de location meublée saisonnière.

En cas de location à distance et pour les contrats conclus hors établissement, les dispositions protectrices du Code de la consommation s'appliquent.

Aussi, le consommateur disposera d'un délai de 14 jours pour exercer son droit de rétractation sans avoir à motiver sa décision et sans pénalités (C. consom. art. L 221-18).

Quid de la rémunération

Lorsque le contrat est conclu par un professionnel, toute remise de fonds et tout versement sont réglementés par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et l'article 68 du décret du 20 juillet 1972.

Les versements ne peuvent être reçus par le mandataire plus de six mois avant le début de la location et le montant exigé ne peut excéder 25 % du montant du loyer.

Lorsque le contrat n'est pas conclu par un professionnel, les modalités de versements peuvent être librement négociées entre le bailleur et le locataire, mais il est en principe d'usage de respecter la règle des 25 % du montant du loyer.

Le dépôt de garantie

Sur ce point, le bailleur est en droit de demander un dépôt de garantie ou une caution.

Lorsque la location saisonnière est conclue avec l'intervention d'un intermédiaire, le dépôt de garantie ne peut excéder 25 % du loyer si aucun acompte n'a été versé et ne peut être reçu plus de 6 mois à l'avance. Si la location a lieu entre particuliers, le montant du dépôt de garantie conseillé est du même montant.

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire lors de la sortie des lieux si aucune détérioration n'est constatée. En cas de détériorations ou s'il reste des charges à payer, le dépôt de garantie, déduction faite de ces frais, doit être restitué dans un délai raisonnable, le locataire pouvant demander la production de toutes pièces justificatives.

Les clauses abusives

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Ces dispositions sont applicables à la location meublée saisonnière par un professionnel.

Un décret détermine une liste de clauses présumées abusives.

Aussi, en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

En résumé, une certaine liberté existe toujours dans le cadre de la location meublée mais celle-ci est désormais encadrée.

 

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