Avant la signature d'un acte de vente chez Notaire, les parties signent souvent un "compromis de vente".

Ce compromis peut être rédigé par un Notaire (acte authentique), par un avocat (acte d'avocat) ou par les parties elles-mêmes voire par un tiers, bien souvent par une agence immobilière (acte sous seing privé).

Le compromis de vente - qui est juridiquement une promesse réciproque ou synallagmatique de vente et d'achat - peut se définir comme le contrat par lequel les deux parties s'engagent respectivement l'une à vendre, l'autre à acheter un bien déterminé à un prix déterminé. 

Si vous avez signé un compromis de vente mais que vous souhaitez vous désengager, il sera fondamental de faire analyser ledit compromis par un avocat afin qu'il vous informe de l'opportunité et des risques d'un tel désengagement.

En effet, le compromis peut être un acte particulièrement engageant si ses conditions sont respectées et si sa rédaction en fait un acte de vente, l'article 1589 du Code civil posant pour principe que la promesse réciproque de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Le droit de rétractation

Tout d'abord, il est essentiel de savoir que l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation offre à l'acquéreur non professionnel, signataire d'un acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, la faculté de « se rétracter dans un délai de dix jours ».

La réglementation bénéficie exclusivement aux acquéreurs non professionnels c'est-à-dire aux acquéreurs qui contractent un avant-contrat immobilier pour leurs besoins privés et familiaux. 

Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la première présentation de la notification de l'acte. La notification est faite à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

En vertu de l'article D. 271-6 du Code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur, à qui l'acte a été remis, doit écrire, de sa main, le nom du professionnel qui l'a remis, le lieu et la date, et doit également rédiger la formule suivante : « Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du… ».

Aussi, le droit de rétractation pourra permettre de se désengager du compromis en toute légalité, la rétractation valant anéantissement rétroactif du compromis.

Les conditions suspensives

La promesse synallagmatique de vente peut être conclue sous condition(s) suspensive(s) de la réalisation d'un ou de plusieurs événements futurs et incertains afin de tenir compte des souhaits ou des contraintes des parties ou de l'une d'elles.

Le fait que les parties ne réalisent pas directement la vente tient généralement à la nécessité pour elles de subordonner la perfection de leur convention à la réalisation de conditions suspensives : notamment, vérifications effectuées par le notaire de la régularité du droit de propriété et de la situation hypothécaire, obtention d'une autorisation administrative ou d'un financement par l'acquéreur.

L'absence de réalisation des conditions suspensives dans les délais pourra vous permettre de vous désengager.

En effet, la défaillance d'une condition suspensive emporte en principe caducité de la promesse synallagmatique de vente.

A noter toutefois qu'en vertu de l'article 1304-3, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

Il convient donc d'analyser précisément chaque condition suspensive afin de constater leur réalisation ou non.

A titre d'illustration, si un prêt est nécessaire à l’acquéreur pour financer son achat immobilier, le compromis de vente sera conclu sous condition suspensive d’obtention du prêt. Si l'acquéreur effectue toutes les démarches nécessaires afin d'obtenir un prêt et qu’il n’obtient pas de prêt, le compromis de vente sera caduc lorsqu'il aura justifié du refus de la banque par une attestation motivée.

Les conséquences de la non-réitération de la vente

Si, à la date fixée dans le compromis, l’acquéreur ne se présente pas devant le Notaire pour réitérer la vente, le vendeur pourra poursuivre l'exécution forcée. 

L'action relève de la compétence du tribunal de grande instance et selon la demande exprimée dans l'assignation, le juge rendra un jugement qui soit condamne la partie défaillante à régulariser l'acte authentique dans un certain délai sous astreinte, soit constate directement la vente.

Le vendeur pourra également poursuivre la résolution de la promesse pour se dégager du lien contractuel et il pourra solliciter des dommages-intérêts.

En conséquence, n'hésitez pas à faire analyser votre compromis avant de vous désengager afin de connaître les risques et les conséquences de la non-réitération d'une vente.

Maître Louise BARGIBANT se tient à votre disposition pour vous conseiller dans une telle problématique.