Dépôt de garantie d'un bail d'habitation : comment ça marche ?

La ville de Lille compte 70 % de locataires selon une étude récente de l’INSEE.

La location est donc très appréciée à Lille et pourtant, il n’est pas rare qu’il y ait des différends entre bailleur et locataire d’un bail à usage d’habitation.

Les conflits sont notamment très fréquents s’agissant de la question de la restitution du dépôt de garantie souvent qualifié à tort “caution”.

Ces conflits surviennent notamment s’agissant de l’imputabilité des dégâts causés, justifiant de ce fait l’existence de l’état des lieux qui va s’effectuer lors de l’entrée du locataire dans le logement ainsi qu’à sa sortie et permettra d’attester de l’état du logement (et surtout de son évolution).

Tout bailleur d’un bail à usage d’habitation peut, lors de la signature du bail, exiger de son cocontractant ou d'un tiers le versement d'un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec le “cautionnement” qui est un autre type de garantie donnée par le locataire et qui est un acte, écrit et signé, obéissant à un formalisme précis, par lequel une personne s'engage envers le bailleur à payer à la place du locataire qui ne paie plus les sommes dues au titre du contrat de bail.

Mais à quoi correspond ce “dépôt de garantie” ? Quelles sont les règles en matière de restitution du dépôt de garantie ?

L’objet du dépôt de garantie

Le contrat de bail d’habitation peut prévoir le versement d'un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie permet, comme son nom l’indique, de "garantir" au propriétaire l’exécution des obligations locatives du locataire.

Juridiquement, le dépôt de garantie est un gage, c'est-à-dire une sûreté réelle qui est constituée par la remise d'une somme d'argent entre les mains du bailleur qui en conserve la détention matérielle pour avoir sûreté de sa créance.

Concrètement, en tant que locataire, vous êtes soumis à deux obligations principales :

  • celle du paiement du loyer.
  • celle d’utiliser le bien loué de manière raisonnable (entretien courant du logement, entretien des équipements mentionnés au contrat, menues réparations, réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté).

Si l’une de vos obligations n’est pas respectée, le dépôt de garantie pourra n’être pas restitué ou être restitué partiellement par le bailleur.

En effet, le dépôt de garantie comprend la garantie des sommes dont est redevable le locataire en cas de nécessité de remise en état du logement.

Le montant du dépôt de garantie

Pour les locations à usage d’habitation non-meublées, le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à un mois de loyer en principal.

Dans le cadre de la réforme de la loi du 6 juillet 1989 opérée par la loi Alur du 24 mars 2014, pour les locations de meublés résidence principale, le plafond du montant du dépôt de garantie est fixé quant à lui à deux mois de loyer.

Il doit être prévu au contrat de bail et ne peut pas être exigé du locataire s’il n’est pas prévu au bail.

A noter que l’amalgame entre les derniers loyers et la somme correspondant au dépôt de garantie ne peut être fait, il s’agit là de deux sommes/obligations bien distinctes.

Ainsi, vous ne pourrez compenser le paiement de vos derniers loyers avec le dépôt de garantie précédemment versé.

Les délais de restitution du dépôt de garantie

À l'issue du bail, le bailleur doit restituer le montant du dépôt de garantie, après en avoir déduit, le cas échéant, les sommes qui lui restent dues et les dépenses qu'il peut avoir à engager, à la place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Concrètement, une fois la remise des clés du bien effectuée, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour restituer la somme correspondant au dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois dans le cas où l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée et déduction sera faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Le défaut de restitution dans le délai prévu du dépôt de garantie par le bailleur est sanctionné par le versement au locataire d'une pénalité égale à 10 % du loyer par mois de retard.

Dans quels cas le propriétaire peut-il refuser la restitution ?

Le propriétaire peut tout à fait retenir partiellement ou totalement le montant de la somme versée au titre du dépôt de garantie.

Néanmoins, celui-ci devra justifier cette rétention.

A ce titre, il est important de noter que c’est au bailleur et non au preneur d'apporter la preuve des justificatifs de la somme retenue.

Il pourra le faire par exemple via la production d’un devis évaluant le montant des travaux. En effet, il a été décidé que la seule production de devis de travaux est suffisante, le bailleur n'ayant pas à produire des factures acquittées par lui.

Vigilance doit être faite en ce qui concerne un dépôt de garantie retenu dans le cas d’une modification de l’état du bien due à la vétusté, à l’usure naturelle des lieux due à un usage normal prolongé du logement.

Dans ce cas, aucune retenu ne pourra être effectuée : les dégradations dues à la vétusté restent à la charge du propriétaire. A titre, d’illustration, il s’agit de peintures dont la couleur a passé ou encore de revêtements des sols usés.

A ce titre, depuis la loi ALUR, une “grille de vétusté” peut être annexée à l’état des lieux d’entrée.

Grâce à cette grille de vétusté, il est possible de déterminer contractuellement la durée de vie des  équipements et appareils électroménagers ainsi que de mieux évaluer leur état de dégradation.

Les recours

En cas de discorde avec le propriétaire relatif au dépôt de garantie versé, et dans le cas où celui-ci refuse de restituer la somme perçue, le locataire pourra mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.

Il pourra également saisir la commission départementale de conciliation (saisine facultative).

Il pourra enfin saisir directement le juge étant précisé que le tribunal compétent (le Juge des contentieux de la protection avec tentative de règlement amiable préalable obligatoire pour les demandes inférieures ou égales à 5.000 euros) pourra être saisi dans les trois années suivant la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû être restitué.

Vous avez des interrogations en lien avec cet article ou vous souhaitez que Me Louise BARGIBANT vous conseille ou vous assiste dans un dossier : vous pouvez la contacter.

Article rédigé par Ilona Kuczynski

Stagiaire LBA Avocat

 

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