Il n'est pas rare q'un locataire souhaite « sous-louer » son logement notamment en cas d’absence dudit logement afin de bénéficier de certains revenus complémentaires et afin d’arrondir ses fins de mois.

Cette sous-location peut toutefois être une "fausse bonne idée" et il est nécessaire de prendre la mesure des conséquences d’une telle sous-location qui pourrait s’avérer illicite.

Pour rappel, la location de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale est encadrée par la loi et notamment par la loi du 06 juillet 1989 dite loi « Mermaz ».

A ce titre, le régime protecteur de la loi du 06 juillet 1989  prévoit qu’il est interdit au locataire de sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur.

En effet et plus précisément, la loi prévoit, en matière de bail d'habitation, une interdiction de principe de sous-louer le logement mais la loi atténue cette interdiction en posant pour exception la possibilité laissée au locataire de sous-louer, si le contrat l'a autorisée ou, ultérieurement, si le propriétaire a donné son accord.

Cette interdiction n’est pas sans conséquences et les conséquences peuvent être fâcheuses pour le locataire ayant sous-loué son logement sans autorisation de son propriétaire comme l’illustre un arrêt récent rendu par la Cour de cassation.

Rappel sur les règles de la sous-location

Au préalable, il est important de rappeler que la sous-location ne doit pas être assimilée à un « hébergement ».

En effet, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler à plusieurs reprises que la sous-location se distinguait du simple hébergement qui ne donne pas lieu au versement d'un loyer ou à la fourniture d'une contrepartie.

Il a notamment été jugé qu’en vertu de la convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, les clauses d'un bail d'habitation ne peuvent pas avoir pour effet de priver le locataire de la possibilité d'héberger ses proches.

Aussi, l’hébergement et la sous-location sont deux notions bien distinctes.

La sous-location de son côté est une situation particulière relevant exclusivement de l’éventuelle convention de sous-location conclue entre locataire et sous-locataire ainsi que du Code civil.

Il est important de noter que le sous-locataire ne détient aucun droit ou titre d'occupation opposable au bailleur lors de la cessation du bail principal et que, même en cas de sous-location autorisée par le bailleur, le locataire principal reste tenu à l'égard du bailleur de l'ensemble de ses obligations.

Enfin et comme rappelé précédemment, la sous-location doit impérativement être autorisée par écrit par le bailleur.

Mais qu’en est-il de la sous-location non-autorisée par le bailleur ? Quelles peuvent en être les conséquences ?

Les sous-loyers d'une sous-location non autorisée doivent être remboursés au bailleur

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation a eu l’occasion de revenir sur le sort des sous-loyers perçus par le locataire d’une sous-location non-autorisée par le propriétaire (Cass. 3e civ. 12-9-2019 n° 18-20.727).

Les faits de l’espèce étaient les suivants : le propriétaire avait délivré un congé pour reprise à ses locataires et lors de la validation en Justice dudit congé, il s'était aperçu que les locataires avaient sous-loué l'appartement pris à bail pour des séjours touristiques par l'intermédiaire de la plateforme Airbnb.

Devant le Juge d’appel, le propriétaire avait sollicité le remboursement des loyers dont il avait pu déterminer le montant en consultant les relevés de location de la plateforme Airbnb.

La Cour d’appel a donné raison au propriétaire en condamnant les locataires à la restitution des sous-loyers soit la somme en principal d’environ 27.000 euros !

L’affaire a été portée devant la Cour de cassation et la Haute Juridiction a alors précisé que : « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire », considérant ensuite « qu'ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l'appartement pendant plusieurs années sans l'accord du bailleur, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l'inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées »

La Cour de cassation valide donc le raisonnement de la Cour d’appel et rappelle que les fruits civils, c’est-à-dire notamment les loyers des biens immobiliers, appartiennent au propriétaire.

Il est donc totalement déconseillé de chercher à arrondir ses fins de mois en sous-louant un logement sans l’accord de son propriétaire au risque d’être condamné un jour à lui restituer l’ensemble des sous-loyers perçus !

Article rédigé par Louise BARGIBANT, Avocat