La mise en vente d’un bien immobilier peut être réalisée :

• soit par le particulier lui-même ;
• soit par l'intermédiaire d'une agence immobilière ;
• soit par l'intermédiaire d'un avocat mandataire en transactions immobilières.

Aujourd'hui, nombreux sont ceux qui souhaitent se passer d’un intermédiaire.

En effet, avec l’essor des plateformes de mise en relation, mettre en vente son bien immobilier paraît relativement simple.

Néanmoins, lorsqu'un particulier désire vendre sa maison sans passer par un intermédiaire, il est nécessaire qu'il connaisse les points clés de toute vente immobilière.

La vente comporte deux éléments essentiels : le prix et le transfert de propriété. Si l'un d'eux fait défaut, il n'y a pas vente. 

Au delà de ces éléments essentiels, il est nécessaire de respecter :

• les obligations légales préalables à la vente ;
• les obligations légales postérieures à la vente.

 Afin de réussir son projet de vente immobilière, il convient de connaître précisément les obligations liées à une vente immobilière.

 Les règles préalables à la vente

• Une obligation générale d’information

Le préalable à toute vente immobilière est la fourniture par le vendeur d’un dossier de diagnostic technique au futur acquéreur.

Cette obligation résulte de l’article L. 271-4 du Code de construction et de l’habitation.

Le vendeur doit donc fournir :

« 1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;

3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;

4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;

7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;

9° Dans les zones prévues à l'article L. 133-8, l'information sur la présence d'un risque de mérule ».

A noter qu'avec la loi du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités, à compter du 1er juin 2020, un document informant le futur occupant d’un bien situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit (PEB) devra être intégré aux dossiers de diagnostic technique vente.

L'ensemble de ces démarches sont fastidieuses et lourdes de conséquences.

A ce titre, en cas de manquement, la loi prévoit que le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés. Dans certains cas, l’acquéreur pourra même solliciter la résolution de la vente ou une réduction du prix. 

De plus, en cas de vente d’un lot en copropriété d’autres informations seront également à communiquer au futur acquéreur.

Le vendeur sera tenu de fournir les informations sur l’organisation de la copropriété. Il s’agit de  :

• La fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété
• Le carnet d’entretien de l’immeuble
• Les conclusions du diagnostic technique global
• De la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété (Article L721-2 Code de construction et de l’habitation).

Il devra enfin communiquer les informations sur l’état financier de la copropriété que sont :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les deux exercices comptables précédant la vente
• Les sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur au syndicat des copropriétaires
• L’état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
• Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, les montants de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur.

Le vendeur doit enfin se procurer le diagnostic de superficie imposé par la loi Carrez de 1996. Cette loi s’applique à toutes les ventes immobilières en copropriété. Il s’agit, par une opération de métrage, d'informer l'acheteur sur la surface privative habitable. Sont ainsi concernées les copropriétés en appartement mais aussi les maisons en lotissement. Seules les maisons individuelles peuvent s’exonérer de cette obligation.

• La régularisation d'un avant-contrat

L'avant-contrat désigne les différents types de conventions utilisées en pratique pour préparer une vente d'immeuble.

Par cet avant-contrat, les parties expriment leur accord à la vente, tout en déterminant les conditions dans lesquelles cette vente aura lieu.

Il s’agit d’une étape préalable à la vente non obligatoire mais très fréquente et utile.

Il peut s'agir de la signature d’une promesse unilatérale de vente (dit « promesse de vente ») ou encore d'une promesse synallagmatique de vente (dit « compromis de vente »).

Une fois signé, cet avant-contrat engage les parties au même titre qu’un contrat.

En pratique, lors d’une vente immobilière, les parties rédigent un compromis de vente. Ainsi, l’une s’engage à vendre, l’autre à acheter, un bien déterminé à un prix déterminé.

Il convient de noter qu'il sera très difficile de s’en défaire.

Il est toutefois précisé que le Code de la construction et de l’habitation tend à protéger l’acquéreur non-professionnel en lui laissant un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte, ou lorsqu’il y en a, à compter de la promesse de vente ou du compromis de vente (article L. 271-1 Code de la construction et de l’habitation).

Ce droit de rétractation de l’acquéreur est discrétionnaire ce qui signifie que ce droit est laissé à la libre appréciation de l'acquéreur.

De son côté, le vendeur n’est pas titulaire de ce droit de rétractation.

A compter du compromis de vente, ou a fortiori de l’acte authentique de vente, il est définitivement engagé.

Enfin, s’agissant de la validité d’une promesse de vente afférente à un immeuble, la loi prévoit qu’elle doit être constatée dans un acte authentique ou sous seing privé, enregistré dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire (Article 1589-2 Code civil).

Autrement dit, une fois que l’acquéreur accepte la vente suite à une promesse unilatérale de vente, cette acceptation doit être constatée par écrit puis enregistrée auprès de la recette des impôts dans un délai de 10 jours.

Cette formalité doit être impérativement respectée puisqu’en cas de manquement, la promesse est nulle et de nul effet (article 1589-2 Code civil).

Le passage devant notaire

La vente immobilière doit obligatoirement être constatée par acte authentique pour pouvoir être publiée au service chargé de la publicité foncière et être ainsi opposable à tous les tiers ayant vocation à faire valoir un droit concurrent sur l'immeuble. 

Le notaire bénéficie d'un monopole pour recevoir les actes ou contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d'authenticité attaché aux actes de l'autorité publique. 

A ce titre, il a l'obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes authentiques.

Le notaire est tenu à garantie en cas d'annulation de l'acte qu'il a dressé.

Ainsi, dans le cas d'une vente immobilière, il appartient au notaire de vérifier l'origine de propriété, de joindre le plan cadastral et le certificat d'urbanisme, d'obtenir l'état hypothécaire, etc. 

Les règles postérieures à la vente

Une fois la vente effectuée, le vendeur reste tenu d’une obligation de délivrance, ainsi que d’une obligation de garantie, envers l’acheteur.

•  L’obligation de délivrance

Au titre de l’article 1605 du Code civil, le vendeur a une obligation de délivrance, qui se matérialise, lorsqu’il s’agit d’un immeuble, par la remise des clés ou des titres de propriété.

La délivrance doit être conforme c’est-à-dire en adéquation avec les caractéristiques qui étaient convenues.

Ainsi, en application de la loi Carrez, pour les appartements en copropriété et les maisons en lotissement, si la surface réelle du bien se révèle inférieure à 5% au moins par rapport à la surface indiquée, alors le prix de vente pourra être diminué. Le délai pour agir en révision du prix est d’un an à compter de l’acte de vente.

• Les obligations de garantie

 Le vendeur est également redevables de garantie.

En effet, il existe une obligation de garantie d’éviction ainsi qu’une obligation de garantie des vices cachés.

• La garantie d’éviction

Le vendeur doit garantir à son acquéreur un usage paisible du bien.

Le régime de la garantie d’éviction a donc été institué par les articles 1625 et suivants du Code civil.

En vertu de ces textes, le vendeur doit d’une part une garantie d’éviction de son fait personnel, et d’autre part, une garantie d’éviction du fait d’un tiers.

Le vendeur doit garantir l’acheteur contre ses troubles de droit. Cela signifie que le vendeur s’interdit de contester le droit qu’il a transmis à l’acquéreur, c’est-à-dire son droit de propriété. Le vendeur doit garantir également son cocontractant contre ses troubles de fait. Il s’interdit alors tout acte qui pourrait troubler l’acheteur dans l’exercice de ses droits (par exemple, en dégradant le bien).

En ce qui concerne la garantie d’éviction par un tiers, le vendeur est tenu de répondre que des troubles de droit (par exemple, s'il s’avère que le tiers est en réalité le propriétaires du bien). 

• La garantie des vices cachés

La loi met à la charge du vendeur une garantie à raison du vice caché de la chose vendue qui la rendrait impropre à l’usage à laquelle elle est destinée, ou qui diminuerait considérablement cet usage.

Dans ces conditions, s’il avait eu connaissance de ce vice, l’acheteur n’aurait pas acquis le bien ou l’aurait acquis mais à un prix inférieur (Article 1641 Code civil).

A titre d’illustration, il s’agira des désordres causés par l’humidité, rendant le bien insalubre (Cour de cassation, Chambre civile 3ème, 24 janvier 1996 94-10551).

Pour que la garantie s’applique, trois conditions sont à réunir :

• Il faut que le défaut soit inhérent à la chose. Cela signifie qu’il ne faut pas que le défaut résulte d’un mauvaise usage par l’acheteur par exemple.
• Le défaut doit être antérieur à la vente.
• Le vice doit être caché. En ce sens, des fissures apparentes ne seront pas garanties. A moins qu’elles ne soient cachées par tout objet, telle qu’une vigne (Cour de cassation, Chambre civile 3ème, 21 juillet 1998).

Sur ce point, le vendeur non-professionnel a la possibilité de stipuler dans le contrat de vente une clause qui le décharge de cette garantie des vices cachés (Article 1643 Code civil).

Néanmoins, cette clause ne sera pas applicable si le vendeur était de mauvaise foi, autrement dit, qu’il connaissait le vice de la chose vendue (Cour de cassation, Chambre civile 3ème, 16 décembre 2009 09-10540).

Vous l’aurez compris, la vente immobilière n'est pas un acte anodin et doit respecter des conditions strictes.

Un professionnel du droit pourra vous assister dans votre projet de vente immobilière ou dans les éventuelles actions judiciaires en lien avec ladite vente effectuée.

Maître Louise BARGIBANT se tient à votre disposition dans toutes les problématiques concernant le droit immobilier et la vente immobilière.

Article rédigé par Justine MACOR,

Titulaire d'un Master 2 Droit des affaires parcours Droit de la distribution 

Stagiaire LBA Avocat