Achat immobilier : droit de rétractation et condition suspensive de prêt à l’épreuve du COVID-19

En cette période inédite liée au covid-19 et aux mesures de confinement qui en découlent, des questions se posent pour les personnes ayant signé un compromis de vente pour un achat immobilier.

En effet, à l’heure où les délais bancaires sont allongés et les offices de notaires pas toujours équipés pour une signature à distance, quelques maillons de la chaîne d’un achat immobilier sont paralysés.

Les projets immobiliers risquent de prendre plus de temps...

On peut alors légitimement se poser la question de la prolongation de certains délais liés à un achat immobilier déjà enclenché notamment par la signature d'un compromis de vente.

L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a prévu un aménagement des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire.

L'objectif de cet article est de faire le point sur ces nouveaux délais notamment s'agissant du droit de rétractation et de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.

Rappel sur le droit de rétractation

Vous le savez certainement, acquéreurs non-professionnels, lorsque vous signez un avant-contrat (compromis de vente) pour un achat immobilier, vous disposez d’un délai de « rétractation » (ou de « réflexion ») de dix jours.

En effet, l’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation peut se rétracter dans un délai de dix jours qui court à compter du lendemain de la notification qui lui est faite de l’avant-contrat.

C’est l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation qui le prévoit :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. »

En clair, si le compromis de vente vous est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, vous pouvez, le lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l'avant-contrat et pendant dix jours, vous rétracter sans frais c’est-à-dire renoncer à acquérir le bien étant précisé qu’il s’agit d’un droit discrétionnaire (vous n’avez à justifier d’aucun motif).

Votre rétractation devra se faire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes par exemple l’exploit d’huissier).

Rappel sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt

Vous le savez également certainement, lorsque votre compromis de vente prévoit que vous allez recourir à un prêt, il va prévoir une « condition suspensive d’obtention d’un prêt ».

En effet, l’article L. 313-41 du Code de la consommation prévoit :

« Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. »

Cela signifie que, lorsque le compromis de vente prévoit l’acquisition du bien immobilier au moyen d’un prêt immobilier, il est prévu que la vente se réalisera sous la condition suspensive de l'obtention du prêt et que la durée de cette condition suspensive doit être au minimum d’un mois.

Mais, quid du délai de rétractation en période de confinement ?

En cette période inédite liée au COVID-19 et aux mesures qui en découlent, une ordonnance du 25 mars 2020 a prévu la prorogation des délais échus pendant "une période juridiquement protégée".

A ce titre, l’article 2 de cette ordonnance dispose :

« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l'article 1er [délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré] sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois

Suite à cette ordonnance qui n'excluait pas le délai de rétractation des prorogations de délais, nous avons d'abord pensé que cela signifiait que si la notification du compromis de vente intervenait pendant la période juridiquement protégée – soit entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré  – il serait prolongé et commencerait un mois après la fin de la déclaration de cessation d’état d’urgence sanitaire.

Mais suite notamment au mécontentement de professionnels de l'immobilier, une nouvelle ordonnance du 15 avril 2020 "a rectifié le tir" et prévoit désormais expressément que : "L'article 2 de la même ordonnance [celle du 25 mars 2020] est complété par un alinéa ainsi rédigé : « Le présent article n'est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d'argent en cas d'exercice de ces droits. »
Cette modification de l'article 2 a un caractère interprétatif."

Ainsi, le droit de rétractation qui "tombe" dans la période juridiquement protégée (entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré) n'est "plus "prorogé et reste de dix jours.

Des problématiques et un important débat juridique va naître de cette modification au mépris de la sécurité juridique comme exposé dans mon dernier article.

Et quid de la condition suspensive d’obtention d’un prêt en période de confinement ?

Si votre délai de rétractation a déjà été purgé (vous avez bénéficié des 10 jours de rétractation et vous n’avez pas exercé votre droit de rétractation), vient désormais l’étape de l’obtention de votre offre de prêt immobilier.

En effet, la quasi-totalité des compromis de vente prévoit une « condition suspensive d’obtention de prêt » et en pratique le délai « traditionnel » est de 45 jours.

Néanmoins, nous le savons, les services bancaires peuvent être paralysés et il est légitime de s’interroger sur la levée de la condition suspensive par l’obtention d’un prêt en cette période si particulière.

L'ordonnance du 25 mars 2020 a prévu un « rallongement » des délais légaux qui expirent pendant la période d'état d'urgence sanitaire. Toutefois, ces allongements de délais ne s'appliquent qu'aux délais légaux c'est-à-dire prévus par la loi (seule la catégorie des délais légaux étant protégée par cette ordonnance, la seconde catégorie des délais contractuels n'étant pas protégée).

Sur ce point, au lendemain de l'ordonnance du 25 mars 2020, la doctrine avait d'abord interprété les dispositions de cette ordonnance de prorogation de délais comme s'appliquant aux conditions suspensives légales (d'un mois car prévue par le Code de la consommation) et comme ne s'appliquant pas pour la partie contractuelle du délai lorsque les parties avaient allongé le délai de la condition suspensive prévu par la loi à 45 ou 60 jours puisqu'il ne s'agissait plus en l'espèce d'un délai légal mais contractuel ...

Néanmoins, une « fiche technique » de la direction des Affaires civiles et du sceau du 16 avril 2020 a précisé que les conditions suspensives d’obtention d’un prêt dont le délai de réalisation arrive à échéance pendant la période juridiquement protégée ne sont pas prorogées ".

En effet, le Ministère de la Justice considère que la condition suspensive de l'article L. 313-41 du Code de la consommation reste d'origine contractuelle : "Il n’en va pas différemment pour la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue à l’article L. 313- 41 du code de la consommation. Cette condition suspensive reste en effet d’origine contractuelle, même si la loi aménage cette condition. La loi prévoit seulement qu’en cas de financement de la vente par un prêt, l’obtention de ce prêt doit être une condition suspensive du contrat. Pour autant la condition reste contractuelle ; en outre la loi impose seulement un délai minimal pour l’accomplissement de cette condition, fréquemment allongé contractuellement. Au demeurant le mécanisme de la condition suspensive n’est pas un acte prescrit par la loi ou le règlement à peine de sanction."

Ainsi, il n'y a "finalement" pas d'allongement de délais des conditions suspensives 

En tout état de cause, en cas de difficultés d'obtention du prêt par l'acquéreur dans le délai contractuel, il faut garder à l'esprit la jurisprudence selon laquelle le vendeur, qui n'a pas mis en demeure l’acquéreur de présenter un accord de prêt dans la durée du compromis, et même après que le terme contractuel ait été dépassé, ne peut se prévaloir de la caducité.

Vous avez des interrogations en lien avec mon article ou vous souhaitez que je vous conseille ou vous assiste dans un dossier : vous pouvez me contacter.

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