IMMOBILIER : vendeurs, vous êtes tenus par la première offre au prix !

Dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier, il y a des règles à respecter.

Ces règles commencent avant même la signature du compromis de vente et dès l’émission de l’offre de vente du vendeur (qui se matérialise souvent sous la forme d’une annonce de vente immobilière avec prix, photographies, surface du bien immobilier mis à la vente).

Certaines questions se posent dans le cadre de l’étape préalable d’offre de vente du bien immobilier émise par le vendeur notamment lorsqu’il s’agit d’une « offre au public » par exemple par l’intermédiaire d’un site de mise en ligne d’annonces tel leboncoin.

Vendeur, vous avez mis en vente votre bien immobilier à un prix fixé et vous avez reçu plusieurs offres au prix ainsi que des offres plus élevées que le prix fixé dans votre annonce : que pouvez-vous faire ? Est-il possible de pousser à la « surenchère » ? Pouvez-vous refuser la première offre au prix ?

Acheteur, vous êtes le premier à avoir fait une offre au prix de vente. Etes-vous légalement celui qui doit signer la vente ? Le vendeur est-il en droit de vous opposer qu’il a reçu une offre supérieure au prix pour vous refuser la vente ?

L’objet de cet article est de vous rappeler les principes en matière de vente immobilière.

Rencontre des volontés : l’offre au prix demandé forme en principe la vente 

En matière de vente, le Code civil nous précise que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. » (article 1583 du Code civil).

Ainsi, ce qui va former la vente et notamment en matière immobilière, c’est la rencontre des volontés à travers le consentement sur la chose et le prix.

Plus concrètement en vente immobilière, le consentement va supposer la rencontre d'une offre et d'une acceptation :

  • l'offre de vente est l'acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées.
  • l’acceptation est quant à elle la manifestation de la volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre (on parle souvent d’ « offre de vente » de l’acquéreur alors que juridiquement il s’agit plus d’une « acceptation » d’une offre de vente).

Lorsque les termes de l'offre coïncident exactement avec ceux de l'acceptation, il y a rencontre des volontés : échange des consentements nécessaire à la formation du contrat..

Ainsi, lorsque l'offre s'exprime par une proposition suffisamment ferme et précise, son acceptation lie contractuellement l'émetteur de l'offre et son destinataire.

A titre d’illustration, lorsqu’une offre ferme et précise est faite « au public » (par exemple la mise en vente d’un bien immobilier dans un journal ou encore sur leboncoin) et qu’une acceptation des conditions déterminées fixée dans l’offre (par un courrier portant proposition d’achat au prix de vente adressée au vendeur est formulée) : il y a rencontre des volontés et ainsi formation du contrat de vente.

Il a été jugé qu' « une annonce immobilière passée par un particulier dans un journal constituait une offre dont l'acceptation formait le contrat de vente »(Cass. 3e civ. 28-11-1968 n° 67-10.935 : Bull. civ. III n° 507).

En résumé, l’«offre au prix demandé » forme en principe la vente (acceptation d'une offre de vente antérieurement formulée par le propriétaire) et dès lors que l'acceptation concorde avec l'offre, la rencontre des volontés rend en principe le contrat parfait.

 

Premier arrivé, premier servi !

L'acceptation sans réserve d'une offre non révoquée ni caduque forme le contrat.

L'article 1121 du Code civil prévoit à ce titre que le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant.

A noter que cette acceptation peut résulter de l'envoi par l'acheteur d'un mail au vendeur.

En cas de pluralité d'offres et d'acceptations, c'est donc l'antériorité de la réception de la première acceptation qui permet de départager les concurrents.

La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que « l'offre faite au public lie le pollicitant [l'offrant] à l'égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l'offre faite à une personne déterminée » (Civ. 3e, 28 nov. 1968, JCP 1969. II. 15797 ;Civ. 3e, 1er juill. 1998, n° 96-20.605).

Ainsi, lorsque le vendeur a reçu plusieurs offres au prix, ce sera la règle du « premier arrivé, premier servi » qui s’appliquera c’est-à-dire que celui qui a formulé la première acceptation au prix sera en principe l’acquéreur du bien immobilier.

L’acheteur qui saura prouver que son acceptation de l’offre est la première arrivée (au prix et conditions de l’annonce) pourra même solliciter la réalisation forcée de la vente.

 

Réalisation forcée de la vente

L’acquéreur qui dispose de preuves d’une offre de vente et de son acceptation coïncidant exactement avec l’offre du vendeur pourra en principe demander en Justice la réalisation forcée de la vente.

En effet, l’acceptation de l'offre a figé la relation contractuelle entre les parties et on peut considérer que le contrat est formé.

Ainsi, si le vendeur se refuse finalement a réaliser la vente, il sera, sous conditions, possible pour l’acquéreur d’en solliciter la réalisation forcée.

Il convient de savoir qu'il s'agit d'une procédure longue et contraignante imposant notamment la publicité foncière au fichier immobilier du ressort de l'immeuble d'une telle demande en Justice.

 

Attention toutefois à la jurisprudence stricte considérant la vente d’un bien immobilier comme une « opération complexe »

Il faut noter toutefois que la jurisprudence est de plus en plus stricte et a tendance à considérer la vente d’un bien immobilier comme une « opération complexe », voyant ainsi souvent dans une annonce faite au public non précise (notamment sans l’adresse précise du bien) une simple « invitation à entrer en pourparlers » (Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 3 juillet 2014, N° RG: 13/08543) qui ne permet pas de faire application des principes susvisés.

Que vous soyez vendeur ou acquéreur, n’hésitez pas à vous faire conseiller par un avocat afin de savoir si la vente peut être considérée comme « parfaite » et partant, si une procédure en réalisation forcée de la vente peut avoir des chances (ou pas) d’aboutir.

 

Vous avez des interrogations en lien avec mon article ou vous souhaitez que je vous conseille ou vous assiste dans un dossier : vous pouvez me contacter.

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