La vente aux enchères provient essentiellement d’une saisie immobilière laquelle est une mesure d'exécution forcée qui permet à un créancier muni d'un titre exécutoire de recouvrer les sommes qui lui sont dues par un débiteur quand une tentative de recouvrement amiable a échoué.

La saisie immobilière est divisée en trois grandes étapes : saisie puis vente (amiable ou forcée) et distribution du prix de vente entre les créanciers.

Nous allons nous intéresser principalement à la vente aux enchères (ou vente par « adjudication » ou « vente forcée »).

Lorsque le Juge de l’Exécution (JEX) a ordonné la vente forcée du bien immobilier saisi, il va fixer une « audience d’adjudication » : il s’agira des enchères publiques en vue de l'adjudication de l'immeuble.

Comment se déroule la vente aux enchères en pratique ?

Il y a trois étapes principales qui sont les suivantes :

• la période antérieure à la vente aux enchères (publicité, visites etc) ;
• le déroulement des enchères dans l’enceinte du tribunal ;
• la période postérieure à la vente aux enchères (notamment le paiement du prix de vente).

Lors d’une procédure judiciaire, la preuve a toute son importance et c’est elle qui va déterminer l’issue du procès (retrouvez mon article "La Justice : une affaire de preuve, plus que de vérité").

Toutefois, dans certains cas, les preuves classiques (photographies, constats d’huissier notamment) vont être insuffisantes pour que le Juge soit « éclairé » car il aura besoin de disposer d’un « avis technique ».

C’est le cas en matière immobilière (vice caché, malfaçons, infiltrations, etc) où la preuve va justifier l’intervention d’un expert dans le cadre d’une expertise laquelle pourra être « judiciaire » ou « amiable ».

Lorsque l’expertise est ordonnée par le juge (qui peut être notamment le juge des référés), on dit qu’elle est « judiciaire ».

A défaut d’être ordonnée par un Juge, elle est « amiable » (on parle d’ailleurs plus justement d’ « expertise officieuse » ou d’ « expertise privée »).

Une expertise amiable, à la différence d’une expertise judiciaire, est diligentée à la requête de ceux qui le souhaitent (souvent réalisée à l’initiative d’une assurance). En clair, elle est diligentée par les parties elles-mêmes, voire par une seule d’entre-elles (expertise unilatérale) et l’expert amiable est choisi par les parties (et non par le Juge).

En matière de vente immobilière, le vendeur a trois obligations essentielles :

• une obligation d’information (devoir d’informer l’acheteur des informations dont il a connaissance ou dont il est censé avoir connaissance compte tenu de sa qualité de professionnel de l'immobilier et qui sont nécessaires pour que l’acheteur s’engage en toute connaissance de cause) ;
• une obligation de garantir le bien immobilier qu’il vend (garantie des vices cachés, garantie d’éviction),
• une « obligation de délivrance conforme ».

L'obligation de délivrance conforme est souvent méconnue alors qu'il peut s'agir d'un fondement juridique très utile pour l'acheteur qui estime que le bien immobilier reçu du vendeur n'est pas celui "promis".

Quels sont les contours de cette obligation de délivrance conforme ? A partir de quand y-a-t-il manquement à l’obligation de délivrance conforme ? Comment s’apprécie un tel manquement ? Quelles sont les conséquences à tirer d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme ?

L’objet de cet article est de vous apporter des précisions sur cette obligation de délivrance conforme du vendeur.

Lorsqu’un litige porte sur des points techniques, le Juge peut solliciter les éclairages d’un technicien.

C’est là que l’expertise judiciaire intervient et il faut savoir que dans la grande majorité des litiges d’immobilier-construction, une expertise judiciaire sera nécessaire afin qu’un technicien se penche sur la question de la consistance des désordres, de leurs causes et des responsabilités envisageables.

En résumé, l’expertise judiciaire est une mesure d'instruction confiée par le juge à un expert qui doit procéder à des investigations complexes, en vue de lui fournir, sur des questions de fait, des informations de nature technique lui permettant de trancher le litige.

Mais, concrètement, comment se déroule une expertise judiciaire ?

L’objectif de cet article est de vous apporter quelques éclaircissements relatifs au déroulement d’une expertise judiciaire.