Il n'est pas rare qu'un contrat soit signé entre deux parties et qu'en cours de contrat, l'un des cocontractants souhaite se délier du contrat au motif que son cocontractant n'exécute pas "sa part du contrat" (inexécution contractuelle ou manquements contractuels). 

Il convient alors pour cette partie d'envisager la "résolution" du contrat.

La résolution du contrat pour inexécution peut se définir comme un mode de rupture d'un contrat qui va sanctionner l'inexécution des engagements contractuels d'une partie.

Mais, à quelles conditions est-il possible de procéder à la résolution d'un contrat ?

Puis-je décider unilatéralement de rompre le contrat ? Dois-je obligatoirement passer par un Juge ? Comment procéder concrètement ?

Quels sont les risques ? Quels sont les effets de la résolution du contrat ?

Cet article a pour objet d'examiner les trois modes possibles de résolution du contrat pour inexécution et les effets de la résolution.

Le parc immobilier français ne constitue pas un ensemble homogène. Si l’affirmation est vraie d’un point de vue architectural ou encore économique, elle se vérifie également sur le terrain juridique.

La raison est simple : tous les biens n’ont pas la même destination. Alors que certains immeubles sont destinés à un usage d’habitation et que d’autres ont une vocation agricole, d’autres encore ont une finalité commerciale. Seuls ces derniers seront appréhendés dans le cadre de cet article. 

Évidemment, un local commercial peut être personnellement occupé par son propriétaire. La solution est logique. Mais bien souvent, en pratique, le local en question sera donné à bail à un locataire (ou à un "preneur "). Ce dernier y exploitera alors un fonds de commerce pour y faire fructifier une activité commerciale ou artisanale.

Propriétaire-bailleur et locataire seront donc liés par un bail commercial, contrat dont le statut, très spécifique, est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Cette spécificité n’est pas le fruit du hasard. Elle s’explique notamment par le souci de sauvegarder l’existence et l’exploitation d’un fonds de commerce à tel endroit, car cette localisation géographique est souvent essentielle pour fidéliser les clients, stratégique pour attirer les chalands.

En matière immobilière, l’échange des volontés des parties à une vente est rarement instantané et s’inscrit le plus souvent dans la durée.

En pratique, les parties mettent en effet en place un processus de formation de la vente en signant de véritables contrats que l’on nomme ‘’avants-contrats’’ ou ‘’contrats préparatoires’’.

L’un des contrats préparatoires les plus usités est la promesse synallagmatique de vente aussi appelée ‘’compromis de vente’’.

Le compromis de vente formalise un accord de principe et un consentement réciproque entre le vendeur et l’acheteur d’un bien : le premier s’engage à vendre un bien donné, à un prix donné, le second s’engage à acheter le bien donné et d’en payer le prix.

Mais, il ne faut pas s’y méprendre, la promesse de vente n’est pas toujours et directement la vente en elle-même car bien souvent, elle prévoit une modalité particulière qui fait obstacle à la perfection immédiate de celle-ci.

Ainsi, les parties peuvent convenir de la vente d’un bien, sous la condition suspensive de l’obtention, par l’acquéreur, d’un prêt bancaire pour le cas où ce dernier ne disposerait pas des fonds suffisants lui permettant d’acquérir le bien, sans le concours d’un crédit.

L’immobilier ancien continue de séduire. Maison « de caractère », « avec cachet » ou « pleine de charme », les expressions ne manquent pas pour désigner ce type de biens.

Il faut toutefois garder à l’esprit que le temps qui passe marque l’immobilier de son sceau. Pire, il peut le grever de défauts dont les réparations sont susceptibles d’alourdir considérablement la facture d’acquéreurs alors désenchantés. 

Ces désordres ou malfaçons peuvent être qualifiés de vice cachés qui, en vertu du droit commun, doivent être garantis par le vendeur.

Si cela parait simple à première vue, la réalité juridique est toutefois plus complexe car des conditions doivent impérativement être remplies pour que la garantie des vices cachés soit effectivement déployée.

De plus, cette garantie ne joue pas pour tous les immeubles (notamment pour les ventes faites par autorité de justice ou les ventes d’immeubles à construire disposant d'autres dispositifs de garantie). 

En revanche, elle peut a priori s’appliquer si l’acquéreur achète un immeuble dont la construction est datée de moins de 10 ans.