Achat immobilier : droit de rétractation et condition suspensive de prêt à l’épreuve du COVID-19

En cette période inédite liée au covid-19 et aux mesures de confinement qui en découlent, des questions se posent pour les personnes ayant signé un compromis de vente pour un achat immobilier.

En effet, à l’heure où les délais bancaires sont allongés et les offices de notaires pas toujours équipés pour une signature à distance, quelques maillons de la chaîne d’un achat immobilier sont paralysés.

Les projets immobiliers risquent de prendre plus de temps...

On peut alors légitimement se poser la question de la prolongation de certains délais liés à un achat immobilier déjà enclenché notamment par la signature d'un compromis de vente.

L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a prévu un aménagement des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire.

L'objectif de cet article est de faire le point sur ces nouveaux délais notamment s'agissant du droit de rétractation et de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.

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Concurrence déloyale : réagir au détournement de clientèle

En France, le commerce est régi par les principes de liberté du commerce et de l’industrie et de libre concurrence.

Dans notre économie moderne, la loi, favorable au « progrès économique », autorise toute entreprise à rechercher librement sa clientèle.

Mais le principe de libre concurrence n’autorise pas tout... et n’importe quoi.

Notamment, les entreprises ne sont pas autorisées à utiliser des procédés contraires aux usages loyaux du commerce pour nuire à un concurrent.

La réglementation de la libre concurrence permet ainsi de poser des limites à la libre concurrence.

Cette réglementation résulte de dispositions nationales ou communautaires (pratiques anticoncurrentielles) mais résulte surtout du droit commun par référence aux règles de la responsabilité civile.

A ce titre, le « détournement de clientèle » va relever des actes déloyaux constitutifs d’une faute sanctionnable au titre de la concurrence déloyale.

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Immobilier : les étapes clés de l’achat sur plan (VEFA)

L’achat sur plan (ou vente en l’état futur d’achèvement) d’un logement neuf est un beau projet qui peut parfois virer au cauchemar.

Aussi, avant de s’engager dans un tel achat, il convient de bien connaître ses droits et les étapes clés de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Au préalable, il faut savoir que par le mécanisme de VEFA, le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol alors que les ouvrages à venir deviendront la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.

De son côté, l'acquéreur sera tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le transfert des risques ne s'opère donc sur le bien acquis que lors de la livraison des immeubles construits, et avant celle-ci les risques pèsent sur le vendeur.

Si vous avez trouvé un programme immobilier qui vous intéresse, soyez exigeants et n’hésitez pas à vérifier certains points afin d’éviter quelques pièges.

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Abandon de chantier par l’entrepreneur : quels sont vos recours ?

Vous avez confié les travaux de réalisation de votre maison à un entrepreneur et celui-ci a déserté le chantier du jour au lendemain …

En effet, les travaux de votre maison ne sont pas terminés conformément au terme contractuellement convenu (dans le contrat, dans le devis ou dans le bon de commande signé) ou encore les travaux ne sont toujours pas terminés alors qu’aucun délai contractuel n’était prévu mais le délai semble anormalement long …

Vous n’êtes pas sans recours mais il faut agir en respectant des règles précises.

L’abandon de chantier ne doit pas être confondu avec la simple interruption temporaire de chantier.

En effet, il se distingue du simple arrêt temporaire de chantier et se caractérise par une interruption injustifiée et une durée anormalement longue des travaux.

Cet article vous expose les réflexes à avoir dans ce cas de figure. 

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Vente immobilière et délai de rétractation : un changement de cap au mépris de la sécurité juridique ?

Si certains professionnels de l’immobilier se félicitent de l’actuel « retournement de situation » [1] s’agissant de l’absence de prorogation du délai de rétractation en matière de vente immobilière à l’épreuve du COVID-19, cette modification au mépris de la sécurité juridique engendrera nécessairement de nombreux contentieux...

Ce 15 avril 2020, une nouvelle ordonnance « COVID-19 » [2] a opéré – subtilement – un changement de cap s’agissant du délai de rétractation des ventes immobilières en excluant cette fois-ci et expressément ce délai des délais prorogés par une précédente ordonnance du 25 mars 2020 [3] ...

Cette « modification » qualifiée opportunément de simple « modification interprétative » amène à des problématiques juridiques importantes notamment en matière de sécurité juridique et de non-rétroactivité des actes administratifs.

En pratique surtout, des personnes vont être lésées par ce « renversement de vapeur »...

En effet, quid de la situation des bénéficiaires d'un droit de rétractation entre le 25 mars et le 15 avril 2020 qui "ont raté le coche" ayant légitimement pu croire, avec l'ordonnance du 25 mars 2020, que leur droit de rétractation était prorogé et qui ont finalement "appris" par ordonnance du 15 avril 2020 que le droit de rétractation figurait dans la liste des "exceptions" aux prorogations de délais ?

Retour sur cette modification, ses conséquences pratiques et les difficultés qui vont en découler ...

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ACTU COVID-19 et immobilier d’habitation : les questions qui se posent

En cette période inédite liée au COVID-19 et aux mesures qui en découlent, des questions se posent pour l'immobilier d'habitation.

Il s’agit de nombreuses questions en lien avec la situation de "crise" actuelle et relatives à un achat immobilier, à une fin de contrat de location, à un déménagement, au paiement du loyer etc.

Ainsi, vous êtes locataire et vous avez donné votre préavis, comment cela va-t-il se passer avec le confinement ?

Vous avez signé un compromis de vente avant le confinement, comment va se passer la suite ?

Vous êtes propriétaire et un nouveau locataire devait emménager : pouvez-vous rompre ou annuler le contrat de location sans préavis ?

Vous vous interrogez sur le paiement des loyers ? Est-il annulé, suspendu, reporté ?

Acheteur, vous avez signé un compromis de vente et vous vous demandez si vous pouvez "annuler" la vente ? ou encore ce que vous allez faire pour respecter la condition suspensive d'obtention de votre prêt alors que les Banques sont quelque peu "paralysées" par la période actuelle ?

Maître Louise BARGIBANT répond à vos questions légitimes.

L’objectif de cet article est d’apporter les réponses aux questions les plus courantes en la matière.

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Contrat : arrhes ou acompte, quelle différence ?

En matière de vente, bien souvent, lorsqu’un marchandise doit être livrée ultérieurement ou que la prestation de service doit avoir lieu plus tard, un premier versement par l’acheteur est effectué à la commande (le solde étant versé à la livraison ou lors de la réalisation de la prestation).

Dans le langage courant, la somme versée sera qualifiée indifféremment d’ « arrhes » ou d’ « acompte ».

Pourtant, juridiquement, ces deux termes n’ont pas le même sens et surtout n’ont pas les mêmes effets.

il est très important de « définir » ce premier versement et surtout de bien s’entendre au préalable sur le rôle attribué à ce versement car selon la qualification des parties en « arrhes » ou « acompte », la situation ne sera pas la même.

L’objectif de cet article est de revenir sur ces deux notions souvent confondues afin d’éviter certaines difficultés liées à des incompréhensions entre vendeur et acheteur suite au versement d'une avance car on ne le répétera jamais assez mais arrhes ou acompte, ce n'est pas la même chose !

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ACTU COVID-19 : Loyers commerciaux et "suspension des loyers" annoncée par le Président MACRON : quelle réalité ?

Dans son allocution du 16 mars 2020, le président de la République, Emmanuel MACRON, affirmait, en soutien aux entreprises impactées par le COVID-19 et par les mesures en découlant, que : « les factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus ».

Une semaine après son allocution, une loi – la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 – était promulguée et prévoyait l’autorisation pour le gouvernement à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois, toutes mesures visant à prévenir ou à limiter la cessation d’activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique.

On attendait donc avec impatience l’ordonnance appliquant en pratique l’allocution présidentielle relative à la « suspension » des loyers, des factures d’eau, d’électricité et de gaz.

Cette ordonnance a été publiée le 25 mars 2020. Différents décrets pris ensuite en application de cette ordonnance ont apporté des précisions sur le dispositif mis en oeuvre en matière de loyers commerciaux et professionnels face au COVID-19.

Or, le dispositif apparaît nettement moins prometteur pour les locataires que celui que semblait avoir annoncé notre Président en protection des entreprises locataires de baux commerciaux.

L’objectif de cet article est de revenir sur ce dispositif spécial.

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Interdiction de gérer ou faillite personnelle : la demande de relèvement ou comment obtenir « une seconde chance »

Lorsqu’une société commerciale est placée en redressement judiciaire ou en liquidation judiciaire, le tribunal de commerce qui ouvre la procédure collective peut décider de « sanctionner » à cette occasion le dirigeant de la société.

La sanction à l’encontre du dirigeant peut être :

  • une sanction patrimoniale : il s’agit de la condamnation du dirigeant de la société en liquidation judiciaire qui a commis une faute de gestion ayant contribué à l'insuffisance d'actif à supporter tout ou partie de cette insuffisance (on appelle cela en pratique « le comblement de passif ») ;
  • une sanction personnelle : il s’agit de la  sanction de « faillite personnelle » ou de  la sanction d'« interdiction de gérer » pour une durée précise (qui ne peut être supérieure à 15 ans).

Les sanctions personnelles (faillite personnelle ou interdiction de gérer) peuvent être très lourdes de conséquences puisqu’elles vont entraîner de nombreuses déchéances et interdictions et notamment une interdiction de gérer qui peut écarter pendant une durée importante le dirigeant de la vie des affaires.

Mais, ces sanctions ne sont pas nécessairement « irrévocables » puisqu’existe notamment une procédure de « relèvement » du chef d’entreprise sanctionné.

Cette procédure pourra permettre, sous conditions, au dirigeant sanctionné de bénéficier d’un « droit au rebond », d’un droit à une « seconde chance » car le tribunal pourra décider de le réhabiliter en mettant fin à cette sanction avant son terme.

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ACTU COVID-19 : les tribunaux sont-ils ouverts ? les audiences se tiennent-elles ?

En cette période si particulière liée au COVID-19 et aux mesures qui en découlent, il est à noter que les tribunaux sont fermés sauf pour « les contentieux essentiels ».

La Justice est un service public essentiel de sorte que les activités des tribunaux n'ont pas totalement cessé.

Néanmoins, seuls les "contentieux d'urgence" ou "contentieux essentiels" sont actuellement traités.

Il s'agit des services d’urgences pénales et civiles des juridictions.

Les modalités de traitement sont déterminées par chaque tribunal.

A Lille, le 16 mars 2020, a été mis en place un "plan de continuité d'activité" (PCA) du Tribunal judiciaire de Lille.

Le principe est que les magistrats n'ont, jusqu'à nouvel ordre, pas accès au tribunal sauf les magistrats spécialement désignés pour assurer une permanence dans le cadre du PCA.

Il en est de même pour les avocats : ils n'ont accès au Palais que pour assurer la "défense d'urgence".

Le justiciable est de son côté accueilli à l'accueil du tribunal et, lorsqu'il n'y a pas de mesure de sûreté, il se verra remettre une convocation par greffier pour une audience ultérieure. Les personnes qui ne se présentent pas seront recitées.

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Consultation en ligne avec le cabinet : c'est très simple !

En cette période inédite liée au coronavirus et aux mesures de confinement qui en découlent, le Cabinet LBA Avocat vous rappelle qu'il se tient à votre disposition pour répondre à l'ensemble de vos questions et problématiques.

Les rendez-vous ne se dérouleront pas au Cabinet (jusqu'à nouvel ordre) mais peuvent tout à fait se dérouler par téléphone.

Avant ce rendez-vous, Maître BARGIBANT vous transmettra une "fiche de renseignements" à remplir laquelle permettra d'identifier votre problématique, votre projet ou votre demande d'assistance ou de représentation.

Cette fiche de renseignements donnera un premier aperçu juridique du dossier dans un souci d'efficacité du rendez-vous de consultation téléphonique.

L'objectif de ce rendez-vous de consultation d'une durée approximative d'une heure est de vous renseigner au mieux sur vos droits, vos obligations et de vous décrire les étapes de votre dossier.

Si vous souhaitez un rendez-vous de consultation téléphonique, rien de plus simple : suivez le lien vers la plateforme du CNB de prise de rendez-vous en ligne et, après avoir sélectionné l'onglet "rendez-vous cabinet", proposez plusieurs créneaux horaires : Cliquez sur ce lien

Maître BARGIBANT n'aura qu'à valider le rendez-vous de consultation et à recevoir dans l'intervalle votre fiche de renseignements remplie pour mieux vous conseiller et vous assister dans le cadre de la consultation téléphonique.

 

IMMOBILIER : vendeurs, vous êtes tenus par la première offre au prix !

Dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier, il y a des règles à respecter.

Ces règles commencent avant même la signature du compromis de vente et dès l’émission de l’offre de vente du vendeur (qui se matérialise souvent sous la forme d’une annonce de vente immobilière avec prix, photographies, surface du bien immobilier mis à la vente).

Certaines questions se posent dans le cadre de l’étape préalable d’offre de vente du bien immobilier émise par le vendeur notamment lorsqu’il s’agit d’une « offre au public » par exemple par l’intermédiaire d’un site de mise en ligne d’annonces tel leboncoin.

Vendeur, vous avez mis en vente votre bien immobilier à un prix fixé et vous avez reçu plusieurs offres au prix ainsi que des offres plus élevées que le prix fixé dans votre annonce : que pouvez-vous faire ? Est-il possible de pousser à la « surenchère » ? Pouvez-vous refuser la première offre au prix ?

Acheteur, vous êtes le premier à avoir fait une offre au prix de vente. Etes-vous légalement celui qui doit signer la vente ? Le vendeur est-il en droit de vous opposer qu’il a reçu une offre supérieure au prix pour vous refuser la vente ?

L’objet de cet article est de vous rappeler les principes en matière de vente immobilière.

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Contrat : le coronavirus peut-il justifier la non-exécution de ses obligations contractuelles ?

Le contexte actuel de crise sanitaire avec l’épidémie du coronavirus (Covid-19) ayant conduit à la mise en place de mesures sans précédent amène à revenir sur la notion de force majeure intéressant, aujourd’hui plus encore, les acteurs économiques faisant face à la non-exécution de leurs obligations contractuelles ou de celles de leur cocontractant.

L’article 1351 du Code civil prévoit à ce titre :

« L'impossibilité d'exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu'elle procède d'un cas de force majeure et qu'elle est définitive, à moins qu'il n'ait convenu de s'en charger ou qu'il ait été préalablement mis en demeure.»

Quelle est la portée de l’épidémie de coronavirus en matière contractuelle ? Peut-on invoquer le coronavirus comme un prétexte pour se dégager de ses obligations contractuelles ?

Ou au contraire, peut-on à juste titre invoquer la force majeure pour annuler un contrat qu’il est aujourd’hui impossible d’exécuter ?

En clair, dans ce contexte si particulier, les concontractants pourront-ils se libérer d’un contrat en invoquant la force majeure ?

L’objet de cet article est d’apporter des éléments de réponse à ces interrogations à travers un retour sur la notion de force majeure.

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SAS ou SARL : quelle forme de société choisir ?

En France, actuellement, la SAS a la cote.

En effet, dans les nouvelles sociétés créées, plus d’une société sur deux est une SAS.

Lorsqu’une société commerciale est sur le point d'être créée, la création se fait le plus souvent sous la forme d’une SARL (Société à Responsabilité Limitée) ou d’une SAS (Société par Actions Simplifiée).

Bien souvent, on se pose la question de savoir "ce qui est le mieux" entre une SARL ou une SAS ?

Or, en réalité, il est délicat de répondre à cette question alors que chacune de ces formes sociales a ses spécificités, son régime, ses avantages, ses inconvénients.

L'objet de cet article est de revenir sur les spécificités de chacune de ces formes sociales et d'étudier la SAS versus la SARL.

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