ACTU COVID-19 et immobilier d’habitation : les questions qui se posent

En cette période inédite liée au COVID-19 et aux mesures qui en découlent, des questions se posent pour l'immobilier d'habitation.

Il s’agit de nombreuses questions en lien avec la situation de "crise" actuelle et relatives à un achat immobilier, à une fin de contrat de location, à un déménagement, au paiement du loyer etc.

Ainsi, vous êtes locataire et vous avez donné votre préavis, comment cela va-t-il se passer avec le confinement ?

Vous avez signé un compromis de vente avant le confinement, comment va se passer la suite ?

Vous êtes propriétaire et un nouveau locataire devait emménager : pouvez-vous rompre ou annuler le contrat de location sans préavis ?

Vous vous interrogez sur le paiement des loyers ? Est-il annulé, suspendu, reporté ?

Acheteur, vous avez signé un compromis de vente et vous vous demandez si vous pouvez "annuler" la vente ? ou encore ce que vous allez faire pour respecter la condition suspensive d'obtention de votre prêt alors que les Banques sont quelque peu "paralysées" par la période actuelle ?

Maître Louise BARGIBANT répond à vos questions légitimes.

L’objectif de cet article est d’apporter les réponses aux questions les plus courantes en la matière.

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Contrat : arrhes ou acompte, quelle différence ?

En matière de vente, bien souvent, lorsqu’un marchandise doit être livrée ultérieurement ou que la prestation de service doit avoir lieu plus tard, un premier versement par l’acheteur est effectué à la commande (le solde étant versé à la livraison ou lors de la réalisation de la prestation).

Dans le langage courant, la somme versée sera qualifiée indifféremment d’ « arrhes » ou d’ « acompte ».

Pourtant, juridiquement, ces deux termes n’ont pas le même sens et surtout n’ont pas les mêmes effets.

il est très important de « définir » ce premier versement et surtout de bien s’entendre au préalable sur le rôle attribué à ce versement car selon la qualification des parties en « arrhes » ou « acompte », la situation ne sera pas la même.

L’objectif de cet article est de revenir sur ces deux notions souvent confondues afin d’éviter certaines difficultés liées à des incompréhensions entre vendeur et acheteur suite au versement d'une avance car on ne le répétera jamais assez mais arrhes ou acompte, ce n'est pas la même chose !

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ACTU COVID-19 : Loyers commerciaux et "suspension des loyers" annoncée par le Président MACRON : quelle réalité ?

Dans son allocution du 16 mars 2020, le président de la République, Emmanuel MACRON, affirmait, en soutien aux entreprises impactées par le COVID-19 et par les mesures en découlant, que : « les factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus ».

Une semaine après son allocution, une loi – la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 – était promulguée et prévoyait l’autorisation pour le gouvernement à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois, toutes mesures visant à prévenir ou à limiter la cessation d’activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique.

On attendait donc avec impatience l’ordonnance appliquant en pratique l’allocution présidentielle relative à la « suspension » des loyers, des factures d’eau, d’électricité et de gaz.

Cette ordonnance a été publiée le 25 mars 2020. Différents décrets pris ensuite en application de cette ordonnance ont apporté des précisions sur le dispositif mis en oeuvre en matière de loyers commerciaux et professionnels face au COVID-19.

Or, le dispositif apparaît nettement moins prometteur pour les locataires que celui que semblait avoir annoncé notre Président en protection des entreprises locataires de baux commerciaux.

L’objectif de cet article est de revenir sur ce dispositif spécial.

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Interdiction de gérer ou faillite personnelle : la demande de relèvement ou comment obtenir « une seconde chance »

Lorsqu’une société commerciale est placée en redressement judiciaire ou en liquidation judiciaire, le tribunal de commerce qui ouvre la procédure collective peut décider de « sanctionner » à cette occasion le dirigeant de la société.

La sanction à l’encontre du dirigeant peut être :

  • une sanction patrimoniale : il s’agit de la condamnation du dirigeant de la société en liquidation judiciaire qui a commis une faute de gestion ayant contribué à l'insuffisance d'actif à supporter tout ou partie de cette insuffisance (on appelle cela en pratique « le comblement de passif ») ;
  • une sanction personnelle : il s’agit de la  sanction de « faillite personnelle » ou de  la sanction d'« interdiction de gérer » pour une durée précise (qui ne peut être supérieure à 15 ans).

Les sanctions personnelles (faillite personnelle ou interdiction de gérer) peuvent être très lourdes de conséquences puisqu’elles vont entraîner de nombreuses déchéances et interdictions et notamment une interdiction de gérer qui peut écarter pendant une durée importante le dirigeant de la vie des affaires.

Mais, ces sanctions ne sont pas nécessairement « irrévocables » puisqu’existe notamment une procédure de « relèvement » du chef d’entreprise sanctionné.

Cette procédure pourra permettre, sous conditions, au dirigeant sanctionné de bénéficier d’un « droit au rebond », d’un droit à une « seconde chance » car le tribunal pourra décider de le réhabiliter en mettant fin à cette sanction avant son terme.

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ACTU COVID-19 : les tribunaux sont-ils ouverts ? les audiences se tiennent-elles ?

En cette période si particulière liée au COVID-19 et aux mesures qui en découlent, il est à noter que les tribunaux sont fermés sauf pour « les contentieux essentiels ».

La Justice est un service public essentiel de sorte que les activités des tribunaux n'ont pas totalement cessé.

Néanmoins, seuls les "contentieux d'urgence" ou "contentieux essentiels" sont actuellement traités.

Il s'agit des services d’urgences pénales et civiles des juridictions.

Les modalités de traitement sont déterminées par chaque tribunal.

A Lille, le 16 mars 2020, a été mis en place un "plan de continuité d'activité" (PCA) du Tribunal judiciaire de Lille.

Le principe est que les magistrats n'ont, jusqu'à nouvel ordre, pas accès au tribunal sauf les magistrats spécialement désignés pour assurer une permanence dans le cadre du PCA.

Il en est de même pour les avocats : ils n'ont accès au Palais que pour assurer la "défense d'urgence".

Le justiciable est de son côté accueilli à l'accueil du tribunal et, lorsqu'il n'y a pas de mesure de sûreté, il se verra remettre une convocation par greffier pour une audience ultérieure. Les personnes qui ne se présentent pas seront recitées.

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Consultation en ligne avec le cabinet : c'est très simple !

En cette période inédite liée au coronavirus et aux mesures de confinement qui en découlent, le Cabinet LBA Avocat vous rappelle qu'il se tient à votre disposition pour répondre à l'ensemble de vos questions et problématiques.

Les rendez-vous ne se dérouleront pas au Cabinet (jusqu'à nouvel ordre) mais peuvent tout à fait se dérouler par téléphone.

Avant ce rendez-vous, Maître BARGIBANT vous transmettra une "fiche de renseignements" à remplir laquelle permettra d'identifier votre problématique, votre projet ou votre demande d'assistance ou de représentation.

Cette fiche de renseignements donnera un premier aperçu juridique du dossier dans un souci d'efficacité du rendez-vous de consultation téléphonique.

L'objectif de ce rendez-vous de consultation d'une durée approximative d'une heure est de vous renseigner au mieux sur vos droits, vos obligations et de vous décrire les étapes de votre dossier.

Si vous souhaitez un rendez-vous de consultation téléphonique, rien de plus simple : suivez le lien vers la plateforme du CNB de prise de rendez-vous en ligne et, après avoir sélectionné l'onglet "rendez-vous cabinet", proposez plusieurs créneaux horaires : Cliquez sur ce lien

Maître BARGIBANT n'aura qu'à valider le rendez-vous de consultation et à recevoir dans l'intervalle votre fiche de renseignements remplie pour mieux vous conseiller et vous assister dans le cadre de la consultation téléphonique.

 

Contrat : le coronavirus peut-il justifier la non-exécution de ses obligations contractuelles ?

Le contexte actuel de crise sanitaire avec l’épidémie du coronavirus (Covid-19) ayant conduit à la mise en place de mesures sans précédent amène à revenir sur la notion de force majeure intéressant, aujourd’hui plus encore, les acteurs économiques faisant face à la non-exécution de leurs obligations contractuelles ou de celles de leur cocontractant.

L’article 1351 du Code civil prévoit à ce titre :

« L'impossibilité d'exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu'elle procède d'un cas de force majeure et qu'elle est définitive, à moins qu'il n'ait convenu de s'en charger ou qu'il ait été préalablement mis en demeure.»

Quelle est la portée de l’épidémie de coronavirus en matière contractuelle ? Peut-on invoquer le coronavirus comme un prétexte pour se dégager de ses obligations contractuelles ?

Ou au contraire, peut-on à juste titre invoquer la force majeure pour annuler un contrat qu’il est aujourd’hui impossible d’exécuter ?

En clair, dans ce contexte si particulier, les concontractants pourront-ils se libérer d’un contrat en invoquant la force majeure ?

L’objet de cet article est d’apporter des éléments de réponse à ces interrogations à travers un retour sur la notion de force majeure.

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IMMOBILIER : vendeurs, vous êtes tenus par la première offre au prix !

Dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier, il y a des règles à respecter.

Ces règles commencent avant même la signature du compromis de vente et dès l’émission de l’offre de vente du vendeur (qui se matérialise souvent sous la forme d’une annonce de vente immobilière avec prix, photographies, surface du bien immobilier mis à la vente).

Certaines questions se posent dans le cadre de l’étape préalable d’offre de vente du bien immobilier émise par le vendeur notamment lorsqu’il s’agit d’une « offre au public » par exemple par l’intermédiaire d’un site de mise en ligne d’annonces tel leboncoin.

Vendeur, vous avez mis en vente votre bien immobilier à un prix fixé et vous avez reçu plusieurs offres au prix ainsi que des offres plus élevées que le prix fixé dans votre annonce : que pouvez-vous faire ? Est-il possible de pousser à la « surenchère » ? Pouvez-vous refuser la première offre au prix ?

Acheteur, vous êtes le premier à avoir fait une offre au prix de vente. Etes-vous légalement celui qui doit signer la vente ? Le vendeur est-il en droit de vous opposer qu’il a reçu une offre supérieure au prix pour vous refuser la vente ?

L’objet de cet article est de vous rappeler les principes en matière de vente immobilière.

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SAS ou SARL : quelle forme de société choisir ?

En France, actuellement, la SAS a la cote.

En effet, dans les nouvelles sociétés créées, plus d’une société sur deux est une SAS.

Lorsqu’une société commerciale est sur le point d'être créée, la création se fait le plus souvent sous la forme d’une SARL (Société à Responsabilité Limitée) ou d’une SAS (Société par Actions Simplifiée).

Bien souvent, on se pose la question de savoir "ce qui est le mieux" entre une SARL ou une SAS ?

Or, en réalité, il est délicat de répondre à cette question alors que chacune de ces formes sociales a ses spécificités, son régime, ses avantages, ses inconvénients.

L'objet de cet article est de revenir sur les spécificités de chacune de ces formes sociales et d'étudier la SAS versus la SARL.

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Consommation : tout savoir sur la garantie légale de conformité

La garantie légale de conformité est une garantie, bien distincte d'une "garantie commerciale", qui est légale et d'ordre public (on ne peut pas y déroger ou y renoncer).

Elle a été transposée dans le Code français de la consommation par une ordonnance du 17 février 2005 régissant les ventes de biens de consommation dans les rapports entre professionnel et consommateur.

Cette garantie offre à l'acheteur consommateur insatisfait du bien mobilier qui lui a été délivré par le vendeur professionnel, en plus des recours fondés sur le défaut de conformité ou sur la garantie des vices cachés prévus par le code civil, un recours spécifique fondé sur une « garantie de conformité » intégrée au Code de la consommation. 

Depuis la loi Hamon de 2014, elle doit même être mentionnée de manière précise dans les conditions générales de vente applicables aux contrats de consommation.

Cette garantie a donc toute son importance et renforce la protection de l'acheteur consommateur d'un bien mobilier.

Mais, en quoi consiste cette garantie ?

Quel est son domaine ?

Quelles sont les conditions de sa mise en oeuvre ?

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Courrier recommandé : la « fausse bonne idée » consistant à ne pas retirer le recommandé

La lettre recommandée avec avis de réception ou lettre recommandée avec accusé de réception (ci après « LRAR ») est un courrier adressé au destinataire avec preuve de sa bonne réception matérialisée par la signature de l’accusé de réception par le destinataire du courrier.

L’utilisation de ce mode d’envoi du courrier a toute son importance car ce mode d’envoi présente un certain nombre de garanties en ce qu’il va permettre de disposer d’une preuve d’envoi ainsi que d’une preuve de réception.

L’envoi d’une LRAR peut par ailleurs avoir de nombreuses incidences juridiques notamment parce que la date dudit courrier fera foi mais également parce qu’il va permettre d’établir la preuve de ce qu’à une date certaine, le destinataire s'est vu notifier ce courrier.

Nombreux sont également les cas où, en droit, les dates d'expédition, de première présentation, de réception ou même de refus éventuel par le destinataire pourront faire courir des délais (de prescription, de recours etc).

Mais, que se passe-t-il si je décide de ne pas aller retirer une LRAR qui m’est adressée ?

Est-ce une bonne idée de ne pas aller chercher ce courrier au bureau de Poste dans le délai de 15 jours ? Qu’en est-il si je refuse la LRAR ?

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Réforme de la procédure civile : les principaux changements

Récemment, une réforme a profondément modifié la procédure civile française notamment à travers les décrets du 11 et du 20 décembre 2019 dont les dispositions sont pour la plupart applicables au 1er janvier 2020.

Parmi les retouches les plus importantes, il y a la fusion du Tribunal de Grande Instance et du Tribunal d’Instance formant aujourd’hui "le Tribunal judiciaire", les modes alternatifs de règlement des litiges devenant obligatoires dans certains cas, la création d’un nouveau Juge : "le Juge des Contentieux de la Protection", l'extension de la représentation obligatoire par avocat ou encore l’exécution provisoire qui devient de droit.

L’objectif officiel de cette réforme est "l’harmonisation de la Justice" tandis que l'objectif officieux semble être de désengorger les tribunaux.

Cet article revient sur les principaux changements avec cette nouvelle réforme de la procédure civile.

Désormais, avant de saisir une Juridiction, il conviendra de se poser trois questions essentielles :

  • Sur quoi porte le litige ?
  • La représentation par avocat est-elle obligatoire ?
  • Comment saisir le tribunal ?

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Résolution pour inexécution : comment faire quand mon cocontractant ne remplit pas sa part du contrat ?

Il n'est pas rare qu'un contrat soit signé entre deux parties et qu'en cours de contrat, l'un des cocontractants souhaite se délier du contrat au motif que son cocontractant n'exécute pas "sa part du contrat" (inexécution contractuelle ou manquements contractuels). 

Il convient alors pour cette partie d'envisager la "résolution" du contrat.

La résolution du contrat pour inexécution peut se définir comme un mode de rupture d'un contrat qui va sanctionner l'inexécution des engagements contractuels d'une partie.

Mais, à quelles conditions est-il possible de procéder à la résolution d'un contrat ?

Puis-je décider unilatéralement de rompre le contrat ? Dois-je obligatoirement passer par un Juge ?

Quels sont les risques ?

Quels sont les effets de la résolution du contrat ?

Cet article a pour objet d'examiner les trois modes possibles de résolution du contrat pour inexécution et les effets de la résolution.

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Agent commercial : le point sur ce statut particulier

Il existe, juridiquement, plusieurs sortes d’agents commerciaux.

En effet et en réalité, la pratique désigne comme "agent commercial" tout représentant d'une entreprise chargé de la vente de ses produits ou de ses services.

Néanmoins, le législateur a souhaité créer un véritable statut d'agent commercial afin de créer une certaine stabilité à cet intermédiaire particulier. 

Afin de répondre à la qualification légale d'agent commercial (« agent commercial statutaire »), il convient de répondre à des conditions strictes qui sont fixées par les articles L. 134-1 et suivants du Code de commerce.

La nuance est importante car un « agent commercial statutaire », à la différence d’un agent commercial « de droit commun », bénéficie d’un régime particulier : la loi aménage ainsi les modalités et la cessation de son contrat avec des dispositions d'ordre public (impératives) s'appliquant à la relation contractuelle.

Il s'agit d'un régime très favorable à l'agent commercial (le "mandataire") dont il convient de cerner tous les contours.

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