IMMOBILIER : vendeurs, vous êtes tenus par la première offre au prix !

Dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier, il y a des règles à respecter.

Ces règles commencent avant même la signature du compromis de vente et dès l’émission de l’offre de vente du vendeur (qui se matérialise souvent sous la forme d’une annonce de vente immobilière avec prix, photographies, surface du bien immobilier mis à la vente).

Certaines questions se posent dans le cadre de l’étape préalable d’offre de vente du bien immobilier émise par le vendeur notamment lorsqu’il s’agit d’une « offre au public » par exemple par l’intermédiaire d’un site de mise en ligne d’annonces tel leboncoin.

Vendeur, vous avez mis en vente votre bien immobilier à un prix fixé et vous avez reçu plusieurs offres au prix ainsi que des offres plus élevées que le prix fixé dans votre annonce : que pouvez-vous faire ? Est-il possible de pousser à la « surenchère » ? Pouvez-vous refuser la première offre au prix ?

Acheteur, vous êtes le premier à avoir fait une offre au prix de vente. Etes-vous légalement celui qui doit signer la vente ? Le vendeur est-il en droit de vous opposer qu’il a reçu une offre supérieure au prix pour vous refuser la vente ?

L’objet de cet article est de vous rappeler les principes en matière de vente immobilière.

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SAS ou SARL : quelle forme de société choisir ?

En France, actuellement, la SAS a la cote.

En effet, dans les nouvelles sociétés créées, plus d’une société sur deux est une SAS.

Lorsqu’une société commerciale est sur le point d'être créée, la création se fait le plus souvent sous la forme d’une SARL (Société à Responsabilité Limitée) ou d’une SAS (Société par Actions Simplifiée).

Bien souvent, on se pose la question de savoir "ce qui est le mieux" entre une SARL ou une SAS ?

Or, en réalité, il est délicat de répondre à cette question alors que chacune de ces formes sociales a ses spécificités, son régime, ses avantages, ses inconvénients.

L'objet de cet article est de revenir sur les spécificités de chacune de ces formes sociales et d'étudier la SAS versus la SARL.

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Courrier recommandé : la « fausse bonne idée » consistant à ne pas retirer le recommandé

La lettre recommandée avec avis de réception ou lettre recommandée avec accusé de réception (ci après « LRAR ») est un courrier adressé au destinataire avec preuve de sa bonne réception matérialisée par la signature de l’accusé de réception par le destinataire du courrier.

L’utilisation de ce mode d’envoi du courrier a toute son importance car ce mode d’envoi présente un certain nombre de garanties en ce qu’il va permettre de disposer d’une preuve d’envoi ainsi que d’une preuve de réception.

L’envoi d’une LRAR peut par ailleurs avoir de nombreuses incidences juridiques notamment parce que la date dudit courrier fera foi mais également parce qu’il va permettre d’établir la preuve de ce qu’à une date certaine, le destinataire s'est vu notifier ce courrier.

Nombreux sont également les cas où, en droit, les dates d'expédition, de première présentation, de réception ou même de refus éventuel par le destinataire pourront faire courir des délais (de prescription, de recours etc).

Mais, que se passe-t-il si je décide de ne pas aller retirer une LRAR qui m’est adressée ?

Est-ce une bonne idée de ne pas aller chercher ce courrier au bureau de Poste dans le délai de 15 jours ? Qu’en est-il si je refuse la LRAR ?

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Réforme de la procédure civile : les principaux changements

Récemment, une réforme a profondément modifié la procédure civile française notamment à travers les décrets du 11 et du 20 décembre 2019 dont les dispositions sont pour la plupart applicables au 1er janvier 2020.

Parmi les retouches les plus importantes, il y a la fusion du Tribunal de Grande Instance et du Tribunal d’Instance formant aujourd’hui "le Tribunal judiciaire", les modes alternatifs de règlement des litiges devenant obligatoires dans certains cas, la création d’un nouveau Juge : "le Juge des Contentieux de la Protection", l'extension de la représentation obligatoire par avocat ou encore l’exécution provisoire qui devient de droit.

L’objectif officiel de cette réforme est "l’harmonisation de la Justice" tandis que l'objectif officieux semble être de désengorger les tribunaux.

Cet article revient sur les principaux changements avec cette nouvelle réforme de la procédure civile.

Désormais, avant de saisir une Juridiction, il conviendra de se poser trois questions essentielles :

  • Sur quoi porte le litige ?
  • La représentation par avocat est-elle obligatoire ?
  • Comment saisir le tribunal ?

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Agent commercial : le point sur ce statut particulier

Il existe, juridiquement, plusieurs sortes d’agents commerciaux.

En effet et en réalité, la pratique désigne comme "agent commercial" tout représentant d'une entreprise chargé de la vente de ses produits ou de ses services.

Néanmoins, le législateur a souhaité créer un véritable statut d'agent commercial afin de créer une certaine stabilité à cet intermédiaire particulier. 

Afin de répondre à la qualification légale d'agent commercial (« agent commercial statutaire »), il convient de répondre à des conditions strictes qui sont fixées par les articles L. 134-1 et suivants du Code de commerce.

La nuance est importante car un « agent commercial statutaire », à la différence d’un agent commercial « de droit commun », bénéficie d’un régime particulier : la loi aménage ainsi les modalités et la cessation de son contrat avec des dispositions d'ordre public (impératives) s'appliquant à la relation contractuelle.

Il s'agit d'un régime très favorable à l'agent commercial (le "mandataire") dont il convient de cerner tous les contours.

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Le Cabinet LBA vous présente ses meilleurs voeux

Meilleurs voeux pour cette nouvelle année !

Que 2020 soit pour chacun d'entre vous une année de justice et de réussite dans l'ensemble de vos projets !

Cette nouvelle année nous offre de nouveaux défis à relever.

Sur le plan procédurale, cette année est marquée par la réforme de la Justice qui met fin aux tribunaux de grande instance et d'instance pour fusionner en un seul et même tribunal : "le tribunal judiciaire".

Il est à souhaiter que la Justice soit plus rapide et plus accessible pour tous.

En tout état de cause, vous pouvez compter sur Me Louise BARGIBANT pour vous accompagner, vous conseiller et vous défendre dans tous vos projets et problématiques juridiques.

 

Promesse unilatérale de vente : la nécessité pour le promettant de respecter la parole donnée

Avant la conclusion d'une vente immobilière, il est très fréquent que les parties signent une promesse synallagmatique de vente (appelée souvent "compromis de vente") ou une promesse unilatérale de vente.

La promesse unilatérale de vente, à la différence du compromis de vente, ne lie en principe que le vendeur (sauf« indemnité d'immobilisation » constituant le prix de l'exclusivité à charge du bénéficiaire).

Concrètement, par la promesse unilatérale de vente, le promettant (vendeur) s’engage à vendre un bien déterminé à un bénéficiaire.

Ce dernier dispose alors alors d’une option : soit il accepte l’achat du bien et la vente est définitivement conclue soit il refuse l’achat et la promesse unilatérale de vente devient alors caduque.

Mais, que se passe-t-il si le promettant (vendeur) décide finalement de ne plus vendre au bénéficiaire de la promesse ? ou même de ne plus vendre du tout ? Peut-il "revenir en arrière" et révoquer son consentement à la promesse de vente ? Quelles sont les risques d'une rétractation du promettant ?

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Bail commercial : récupérer son local quand le locataire dépose le bilan

Lorsque le locataire de locaux commerciaux est en liquidation judiciaire, plusieurs questions peuvent se poser.

A ce titre, le bailleur peut s'interroger : peut-il mettre fin au contrat de bail ? Quelle procédure doit-il suivre ? Quelles sont les modalités de résiliation d’un bail commercial en cas de liquidation judiciaire du locataire ?

Pour rappel, la procédure de liquidation judiciaire est applicable au débiteur en cessation des paiements dont le redressement est manifestement impossible. Elle est destinée à mettre fin à l'activité de l'entreprise ou à réaliser le patrimoine du débiteur par une cession globale ou séparée de ses droits et de ses biens.

Néanmoins, la procédure collective du locataire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail commercial en cours.

La résiliation du bail peut survenir à l'initiative du liquidateur (ou de l'administrateur) lorsque celui-ci décide de ne pas continuer le bail : le bail est alors résilié au jour où le bailleur est informé de cette décision. 

La résiliation du bail peut par ailleurs survenir à l'initiative du bailleur lequel pourra demander la résiliation en Justice mais sous des conditions précises.

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CAUTIONNEMENT : Attention au respect du formalisme !

Le cautionnement est une opération très fréquente.

Juridiquement, le cautionnement est un contrat par lequel un garant (la caution) s'engage envers un créancier (par exemple une banque ou un organisme de crédit) à exécuter le paiement dans l'éventualité où le débiteur n'exécuterait pas son obligation de remboursement.

Il s'agit plus précisément d'une sûreté personnelle par laquelle la caution s'engage personnellement à payer le créancier en cas de défaillance du débiteur. 

Le cautionnement est un contrat unilatéral puisque la caution qui s’engage envers le créancier n’attend rien en contrepartie : elle paye purement et simplement la dette d’autrui en cas de défaillance de ce dernier.

Le cautionnement présente par ailleurs un caractère accessoire car la caution ne s'engage que parce que le débiteur principal est obligé envers le créancier en vertu d’un contrat dit "principal".

Le contrat de cautionnement est donc une "opération à risque" pour la caution qui est engagée si le débiteur ne paye pas. C’est pourquoi le législateur a voulu protéger le consommateur et a entouré le cautionnement d’un formalisme important.

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RCS : la tenue d'un blog diffusant de la publicité peut conférer la qualité de commerçant !

Les blogs sont de plus en plus nombreux sur la toile.

Le blog (anglicisme que l'on peut franciser en "blogue") est un carnet web ou site internet utilisé par un "blogueur" pour la publication régulière d'articles à destination des internautes.

Si ces blogs permettaient à l'origine au blogueur de s’exprimer sur des sujets qui l’animent (articles personnels, passions, centres d'intérêts, cuisine etc), ils sont souvent aujourd'hui les vecteurs d'importantes publicités.

Le CCRCS, qui est le "Comité de Coordination du Registre du Commerce et des Sociétés", a récemment rendu un avis très intéressant relatif à la tenue d'un blog diffusant de la publicité obligeant l'immatriculation de la personne physique au Registre du Commerce et des Sociétés dans certaines conditions.

Pour rappel, ce comité veille à l'harmonisation de l'application des dispositions législatives et réglementaires applicables en matière de RCS. Il rend des avis qui sont publiés sur le site internet du Ministère de la Justice.

La question posée au CCRCS était celle de savoir si la tenue, par une personne physique, d’un blog assurant la diffusion de publicités génératrices de revenus lui conférait la qualité de commerçant et l'obligeait en conséquence à s'immatriculer au RCS.

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CONSULTATION : comment se déroule un rendez-vous de consultation auprès de Maître Louise BARGIBANT ?

Le rendez-vous de consultation auprès de Maître Louise BARGIBANT se déroule généralement au sein de son cabinet sis 9 rue des Augustins à Lille (rue perpendiculaire à la rue du Molinel située à deux pas de la gare Lille Flandres).

Néanmoins, ce rendez-vous peut se dérouler dans un autre lieu notamment en entreprise pour le chef d'entreprise, à votre domicile pour le particulier subissant des malfaçons et souhaitant une meilleure visibilité pour l'Avocat etc.

Ce rendez-vous est fixé après un premier contact téléphonique ou mail.

Avant ce rendez-vous, Maître BARGIBANT vous transmettra une "fiche de renseignements" à remplir laquelle permettra d'identifier votre problématique, votre projet ou votre demande d'assistance ou de représentation.

Cette fiche de renseignements donnera un premier aperçu juridique du dossier dans un souci d'efficacité du rendez-vous de consultation.

L'objectif de ce rendez-vous de consultation d'une durée approximative d'une heure est de vous renseigner au mieux sur vos droits, vos obligations et de vous décrire les étapes de votre dossier.

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CONSOMMATION : la livraison de ma commande est arrivée en retard, quels sont mes droits ?

Les litiges concernant les retards de livraison sont assez fréquents, l'étape de la livraison étant incontournable pour tous les achats faits à distance voire même pour certains achats en magasin qui ne sont pas emportés immédiatement.

Vous avez commandé un produit en magasin ou sur internet et votre commande est arrivée avec retard, que faire ? quels sont vos droits ?

Le professionnel a-t-il l'obligation de fixer un délai de livraison ? Quelles sont les règles qui s'appliquent lorsqu'aucun délai de livraison n'est fixé au bon de commande ?

Que faire lorsque le vendeur ne répond pas à vos relances mails et téléphoniques ? Quels sont les droits du consommateur en cas de retard de livraison ?

Le Code de la consommation a mis en place un régime juridique protecteur des consommateurs.

Le droit de la consommation s’est emparé des difficultés relatives aux délais de livraison.

De plus, le droit civil permet dans certains cas d’obtenir des dommages et intérêts.

Cet article a pour objet de rappeler les droits du consommateur en cas de retard de livraison d'une commande.

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PROCÉDURE : Un Avocat peut-il plaider dans toute la France ?

La mission de représentation en Justice correspond à l'activité judiciaire (ou encore contentieuse) de l'Avocat.

Il s'agit de la fonction de l'Avocat qui est la plus connue : l'Avocat vous représente pour agir à votre place et en votre nom que vous soyez en demande ou en défense, tant en première instance, qu'en appel, devant toutes les juridictions.

Mais, le client peut-il choisir librement son Avocat sans limitation géographique ? Un Avocat peut-il plaider partout ? Peut-il plaider dans un autre barreau que son barreau d'appartenance ?

Le client peut-il confier son dossier à un Avocat inscrit dans un barreau du Nord de la France pour une affaire qui se tiendra devant un tribunal du Sud de la France ou même d'un DOM-TOM ?

Tout d'abord, il est important de noter que vous êtes libre de choisir votre Avocat. 

Vous pouvez donc choisir votre défenseur et ce, même si vous avez un contrat d'assurance de protection juridique. 

En effet, le contrat d'assurance de protection juridique ne peut porter atteinte au principe du libre choix de l'Avocat par l'assuré posé par l'article L. 127-3 du Code des assurances.

Cette liberté de choix est essentielle car une relation de confiance doit se nouer entre votre Avocat et vous.

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IMMOBILIER : les points clés de la vente immobilière par un particulier

La mise en vente d’un bien immobilier peut être réalisée :

  • soit par le particulier lui-même ;
  • soit par l'intermédiaire d'une agence immobilière ;
  • soit par l'intermédiaire d'un avocat mandataire en transactions immobilières.

Aujourd'hui, nombreux sont ceux qui souhaitent se passer d’un intermédiaire.

En effet, avec l’essor des plateformes de mise en relation, mettre en vente son bien immobilier paraît relativement simple.

Néanmoins, lorsqu'un particulier désire vendre sa maison sans passer par un intermédiaire, il est nécessaire qu'il connaisse les points clés de toute vente immobilière.

La vente comporte deux éléments essentiels : le prix et le transfert de propriété. Si l'un d'eux fait défaut, il n'y a pas vente. 

Au delà de ces éléments essentiels, il est nécessaire de respecter :

  • les obligations légales préalables à la vente ;
  • les obligations légales postérieures à la vente.

 Afin de réussir son projet de vente immobilière, il convient de connaître précisément les obligations liées à une vente immobilière.

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